17.11.2009 | Mietrecht

Vermieter schulden keine „Mietschuldenfreiheitsbescheinigung“

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, dem Mieter über die Quittierung der einzelnen Mietzahlungen hinaus auch noch eine Mietschuldensfreiheitsbescheinigung auszustellen (BGH 30.9.09, VIII ZR 238/08, Abruf-Nr. 093602).

Sachverhalt

Der Vermieter der neuen Wohnung der Kläger wollte sich vor Mietnomaden schützen und verlangte von den Klägern als neuen Mietern eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Die Kläger, die ihre bisherige Wohnung bei dem Beklagten gekündigt hatten, forderten von diesem nun eine entsprechende Bescheinigung, was der aber verweigerte. Er erteilte vielmehr nur Quittungen über die bis dahin gezahlten Mieten. Die Erklärung, dass die Miete einschließlich vereinbarter Betriebskostenvorauszahlungen über den Mietzeitraum gezahlt worden ist, dass ein Nachzahlungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung 2006 nicht bezahlt worden sei, weil die Forderung umstritten sei, dass die Betriebskostenabrechnung für 2007 noch nicht erteilt worden sei und dass die Kläger eine Kaution geleistet hätten, lehnte der Beklagte dagegen ab. AG und LG haben die entsprechende Klage abgewiesen. Der BGH bestätigte die Entscheidungen.  

Entscheidungsgründe

Der Anspruch auf Erteilung der begehrten „Mietschuldenfreiheitsbescheinigung“ besteht nicht. Der Mietvertrag der Parteien enthält hierzu keine Regelung. Eine solche Verpflichtung besteht auch nicht als mietvertragliche Nebenpflicht gemäß § 241 Abs. 2 BGB. Eine Verpflichtung zur Auskunft über das Bestehen oder Nichtbestehen von Mietschulden würde voraussetzen, dass der Mieter über Art und Umfang seiner Mietverbindlichkeiten im Ungewissen ist. Hieran fehle es, weil der Mieter unter Zuhilfenahme eigener Zahlungsbelege sowie der von dem Vermieter gemäß § 368 BGB geschuldeten und erteilten Quittungen über die von dem Mieter geleisteten Zahlungen ohne Weiteres feststellen kann, ob alle mietvertraglich geschuldeten Zahlungen geleistet sind, und auch in der Lage ist, die Erfüllung seiner aus dem Mietvertrag folgenden Zahlungsverpflichtungen zu belegen.  

Die Abgabe einer in ihren Wirkungen unter Umständen weiter reichenden Erklärung kann Vermietern hingegen schon wegen einer möglichen Gefährdung eigener Rechtspositionen nicht zugemutet werden. Eine solche Bescheinigung könnte auch als Ausgleichsquittung angesehen werden, durch die der Vermieter auf alle eventuell noch bestehenden Ansprüche gegen den Mieter verzichten würde, oder als „Zeugnis gegen sich selbst“ liegt, das für ihn beweisrechtlich nachteilig wäre, falls nachträglich noch Streit über den Bestand oder die Erfüllung von Mietforderungen entstehen sollte.