14.07.2011 | Schönheitsreparaturen

Rückforderungsansprüche mit der Verjährungseinrede abwehren

Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen, die er während des Mietverhältnisses in der irrigen Annahme einer entsprechenden Verpflichtung ausgeführt hat, verjähren nach § 548 Abs. 2 BGB binnen sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses (BGH 4.5.11, VIII ZR 195/10, Abruf-Nr. 111648).

Entscheidungsgründe/Praxishinweis

Immer wieder hat der BGH in der Vergangenheit Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen für unwirksam erklärt. Damit mussten die Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt werden. Was aber, wenn dies bereits geschehen war und der Mieter nun den Aufwand erstattet verlangt. Meist geschieht dies erst anlässlich des Auszugs. Der BGH stellt jetzt klar: Der Mieter muss sehr schnell reagieren.  

Der vom Kläger wegen der rechtsgrundlos durchgeführten Schönheitsreparaturen geltend gemachte Anspruch unterliegt der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB. Danach verjähren Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses. Bisher war umstritten, ob unter diese Vorschrift auch Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen fallen, die er in Unkenntnis der Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel ausgeführt hat (ablehnend: Eisenschmid, WuM 10, 459; Blank, NZM 10, 97 und WuM 10, 234; Jacoby, ZMR 10, 335; Wiek, WuM 10, 535; Palandt/Weidenkaff, BGB, 70. Aufl., § 548 Rn. 10; dafür: LG Kassel NZM 10, 860; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 548 Rn. 24; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 10. Aufl., § 548 BGB Rn. 49; Staudinger/Emmerich, BGB, § 548 Rn. 10; Roth, NZM 11, 62; Gsell, NZM 10, 71; Lehmann-Richter, NZM 09, 761; Kinne, GE 09, 358; Paschke, WuM 08, 647).  

Die kurze Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB findet ihre Rechtfertigung zum einen darin, dass nach Beendigung des Mietverhältnisses alsbald Klarheit über Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache erreicht werden soll (BT-Drucksache 14/4553, S. 45). Zum anderen dient die Vorschrift auch dem Zweck, das laufende Mietverhältnis nicht unnötig mit Auseinandersetzungen zu belasten. Hieraus folgt, dass sämtliche Ansprüche, die der Mieter wegen der Durchführung von Schönheitsreparaturen gegen den Vermieter erhebt, nach § 548 BGB und nicht nach §§ 199, 195 BGB verjähren, mithin auch der Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung nach § 812 Abs. 1 BGB, der dem Mieter, der aufgrund einer unwirksamen Vertragsklausel renoviert hat, nach der Rechtsprechung des Senats zusteht (BGHZ 181, 188). Auch für einen etwaigen Schadenersatzanspruch aus § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 311 Abs. 2 BGB, der bei schuldhafter Verwendung unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln in Betracht kommen kann, findet die kurze Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB Anwendung.  

Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen, die er während des Mietverhältnisses in der irrigen Annahme einer entsprechenden Verpflichtung ausgeführt hat, verjähren nach § 548 Abs. 2 BGB binnen sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses (BGH 4.5.11, VIII ZR 195/10).