26.10.2009 | Verjährung

Betrüger können sich nicht auf Verjährung berufen

Vereitelt der Verwalter gemeinsam mit einem Dritten bewusst die Kenntnis der Wohnungseigentümer von der Jahresabrechnung, kann sich der Dritte auf die Verjährung der Nachforderungsansprüche nach § 242 BGB nicht berufen (OLG Hamm 3.3.09, 15 Wx 96/08, Abruf-Nr. 093071).

Entscheidungsgründe

Beitragsansprüche aufgrund beschlossener Jahresabrechnungen und solche aufgrund beschlossener Wirtschaftspläne verjähren in drei Jahren (Bärmann/Merle, WEG, 10. Aufl., § 28 Rn. 173). Die Verjährung beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und Kenntnis von dem Anspruch besteht (§ 199 BGB). Die Wohnungseigentümer müssen sich dabei die Kenntnis des Verwalters vom Bestehen der Ansprüche zurechnen lassen (Palandt/Heinrichs, BGB, 68. Aufl., § 199 Rn. 23). Eine Ausnahme bei der Zurechnung der Kenntnis ist jedoch dann anzunehmen, wenn es dem Wohngeldschuldner nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt ist, sich auf die Kenntnis des Verwalters zu berufen, weil er mit diesem bewusst zum Nachteil der Wohnungseigentümergemeinschaft zusammengewirkt hat (OLG München NJW-RR 07, 1097; allgemein für treuwidriges Zusammenwirken von Vertreter und Vertretenem BGH NJW 00, 1405).  

Praxishinweis

Oft ist gerade in der Anfangszeit einer Wohnungseigentumsanlage der Verwalter oder jedenfalls die Gesellschafter des mit der Wohnungsverwaltung beauftragten Unternehmens Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dies birgt die Gefahr von Interessenkollisionen in sich.  

Im Fall des OLG Hamm hatte der Gesellschafter der Wohnungsverwaltungsgesellschaft bewusst keine Beiträge an die WEG abgeführt, um später mit eigenen, aber streitigen Ansprüchen gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft aufzurechnen. Der Verwalter hatte in kollusivem Zusammenwirken den weiteren Eigentümern die Jahresabrechnungen und damit die Rückstände ihres Gesellschafters verschwiegen.