· Fachbeitrag · Gewerbliche Miete
Der Vermieter ist nicht für alles verantwortlich
| Das Rauchverbot in § 7 Abs. 1 Nichtraucherschutzgesetz Rheinland-Pfalz stellt keinen Mangel einer verpachteten Gaststätte dar. Der Verpächter ist nicht verpflichtet, auf Verlangen des Pächters durch bauliche Maßnahmen die Voraussetzungen zu schaffen, dass dieser einen gesetzlich vorgesehen Raucherbereich einrichten kann ( BGH 13.7.11, XII ZR 189/09, Abruf-Nr. 112816 ). Mieter gewerblicher Räume, die als Gastwirtschaften, Restaurants o.Ä. genutzt werden, sind nicht berechtigt, aufgrund des gesetzlichen Rauchverbots der Länder die Miete zu kürzen. Es liegt kein Mangel vor. |
Der BGH grenzt die gegenseitigen Verantwortlichkeiten des Pächters und des Verpächters in seiner Entscheidung noch einmal voneinander ab: Ergeben sich aufgrund von gesetzgeberischen Maßnahmen während eines laufenden Pachtverhältnisses Beeinträchtigungen des vertragsmäßigen Gebrauchs eines gewerblichen Pachtobjekts, kann dies nachträglich einen Mangel i.S.v. § 581 Abs. 2, § 536 Abs. 1 S. 1 BGB begründen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 10. Aufl., § 536 Rn. 63). Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass die durch die gesetzgeberische Maßnahme bewirkte Gebrauchsbeschränkung unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Pachtobjekts in Zusammenhang steht.
Andere gesetzgeberische Maßnahmen, die den geschäftlichen Erfolg beeinträchtigen, fallen dagegen in den Risikobereich des Pächters (Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., Rn. 200). Denn der Verpächter von Gewerberäumen ist gemäß § 581 Abs. 2, § 535 Abs. 1 S. 2 BGB nur verpflichtet, den Pachtgegenstand während der Vertragslaufzeit in einem Zustand zu erhalten, der dem Pächter die vertraglich vorgesehene Nutzung ermöglicht. Das Verwendungsrisiko bezüglich der Pachtsache trägt bei der Gewerberaummiete dagegen grundsätzlich der Mieter (BGH NJW 06, 899; NJW-RR 04, 1236; NJW-RR 00, 1535; NJW 00, 1714). Dazu gehört vor allem das Risiko, mit dem Pachtobjekt Gewinne erzielen zu können. Erfüllt sich die Gewinnerwartung des Pächters aufgrund eines nachträglich eintretenden Umstandes nicht, verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Pächters. Das gilt auch in Fällen, in denen es durch nachträgliche gesetzgeberische oder behördliche Maßnahmen zu einer Beeinträchtigung des Gewerbebetriebs des Pächters kommt.
