13.01.2025 · Fachbeitrag · Leserfall

Formbedürftigkeit und Widerrufsrecht bei Mietverträgen?

| Ein Leser berichtet von folgendem Fall: Auf einem Onlineportal hat die V-GmbH die Vermietung einer Wohnung inseriert. Nachdem A sein Interesse signalisiert hat, übersendet die V-GmbH ein Exposé mit einer Beschreibung der Wohnung und einen ausgefüllten Mietvertrag. A unterzeichnet diesen, ohne die Wohnung vorher besichtigt zu haben, und übermittelt den Mietvertrag mit einer digital erzeugten Unterschrift zurück an den Vermieter. Als A dann die Wohnung erstmalig in Augenschein nimmt, stellt er fest, dass der allgemeine Zustand und die Lage der Wohnung nicht seinen Vorstellungen entsprechen. Er wendet sich daher an den Vermieter und erklärt, er nehme von seiner Absicht Abstand, die Wohnung zu mieten. Ein Mietvertrag sei nicht zustande gekommen, da dieser nicht der gesetzlich vorgeschriebenen Schriftform entspreche; im Übrigen stehe ihm ein Widerrufsrecht zu, da es sich um einen Fernabsatzvertrag handele. Der Vermieter entgegnet, der Mietvertrag sei auch formlos wirksam zustande gekommen, ein Widerrufsrecht sei bei Mietverträgen ausgeschlossen. Seine Erklärung könne allenfalls als ordentliche Kündigung ausgelegt werden, die aber frühestens nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist wirksam werde. Er sei bis dahin zur Zahlung der Miete verpflichtet. Nachdem A gleichwohl nicht gezahlt hat, hat der Vermieter die Forderung an einen Rechtsdienstleister abgetreten. Die Kernfrage: Besteht die Forderung? Die Antwort ist nicht so einfach und verlangt grundsätzliche Erwägungen. |

1. Formbedürftigkeit von Mietverträgen

Ein Mietvertrag über Wohnraum bedarf grundsätzlich nicht der Schriftform, sondern kann auch mündlich oder durch schlüssiges Verhalten wirksam geschlossen werden. Dies ergibt sich aus § 550 BGB. Nur wenn der Mietvertrag für mehr als einem Jahr geschlossen wird, ist Schriftform erforderlich. Fehlt bei längeren Laufzeiten die Schriftform, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt werden. Die fehlende Schriftform führt also nicht zur Unwirksamkeit des Vertrags, sondern nur zu einem Vertrag mit unbestimmter Laufzeit.

In o. g. Fall bedurfte der Abschluss des Wohnraummietvertrags also keiner bestimmten Form. Der Vertrag ist somit durch die übereinstimmenden Erklärungen der Parteien wirksam zustande gekommen.