· Fachbeitrag · Mieterhöhung
Der Vermieter muss nicht verzichten
| Darf der Vermieter nach den Bestimmungen eines ihn bindenden Fördervertrags von Mietern mit Wohnberechtigungsschein keine höhere Miete als die Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau verlangen, ist eine Regelung im Mietvertrag wirksam, nach der der Mieter bei Vorlage eines Wohnberechtigungsscheins die Verminderung der vereinbarten Miete auf die (niedrigere) Durchschnittsmiete verlangen kann und sich bei einer Erhöhung der Durchschnittsmiete der von ihm zu tragende Anteil an der vereinbarten Miete erhöht ( BGH 13.7.11, VIII ZR 261/10, Abruf-Nr. 112959 ). |
Der BGH hat entschieden, dass mit der getroffenen vertraglichen Regelung nicht die Miete erhöht wird, die der Vermieter für die Wohnung erhält, sondern es wird nur berücksichtigt, dass der für diese Wohnung gezahlte öffentliche Zuschuss absinken oder - sofern der Mieter nicht mehr über einen gültigen Wohnberechtigungsschein verfügt - auch ganz entfallen kann. Insoweit müssen auch die Regelungen für Mieterhöhungen nicht erfüllt sein. Wirtschaftlich betrachtet stellt sich der von der Investitionsbank an den Vermieter jeweils monatlich gezahlte Betrag, d.h. die Differenz zwischen der im Mietvertrag vereinbarten Miete und der Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau, als Mietzuschuss zugunsten des Mieters dar, der nur nicht an ihn ausgezahlt, sondern direkt dem Vermieter zur Verfügung gestellt wird. Bei einer derartigen Vertragsgestaltung stellt die Änderung des von den Beklagten als Mieter zu tragenden Anteils der im Mietvertrag vereinbarten Miete, die auf einer Erhöhung der Durchschnittsmiete und dem entsprechenden Absinken des aus öffentlichen Mitteln an den Kläger als Vermieter gezahlten Zuschusses beruht, keine Mieterhöhung nach § 558 BGB dar.
Vor diesem Hintergrund müssen Vermieter darauf achten, schon bei der vertraglich vereinbarten Miete den möglichen Rahmen voll auszuschöpfen. Dem Mieter mit Wohnberechtigungsschein wird es hierauf meist nicht ankommen, da er sich nur für die von ihm - zunächst - zu zahlende Miete interessiert.
