29.10.2019 · Fachbeitrag · Mietkaution

Verwertungsinteresse des Vermieters bei Vertragsende bejaht

von RA Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen

| Bisher war es in Wohnungsmietverhältnissen üblich, Barkautionen bei Vertragsende durch Aufrechnung mit Gegenforderungen des Vermieters gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters abzurechnen. Die Instanzrechtsprechung hat dieses Vorgehen im Fall streitiger Forderungen geächtet und dem Vermieter auch bei Vertragsende ein Verwertungsinteresse aberkannt (zuletzt viel beachtet AG Dortmund 19.6.18, 425 C 376/18 und 13.3.18, 425 C 5350/17). Diese Ansicht hat der BGH jetzt verworfen. |

Sachverhalt

Der Wohnungsmietvertrag beinhaltete eine Kautionsabrede in Form einer Barkaution. Das Mietverhältnis endete nach Kündigung des Mieters wegen behaupteter Feuchtigkeit, Schimmelbildung und Ameisenbefall am 28.2.15. Der Vermieter vermietete im Anschluss an ein selbstständiges Beweisverfahren die Wohnung ab dem 1.6.15 neu. Über die geleistete Kaution rechnete er nicht ab, sondern erhob Zahlungsklage in Höhe der vom Mieter minderungsbedingt einbehaltenen Miete. Ferner verlangte er einen Mietausfallschaden für die Monate März bis Mai, Ersatz der Gutachterkosten, Kostenersatz für Renovierungsarbeiten sowie einen errechneten Nachzahlungssaldo aus einer Betriebskostenabrechnung, jeweils mit Zinsen. Das AG verurteilte den Mieter entsprechend. In der Berufung machte dieser im Hinblick auf die nicht abgerechnete Barkaution ein Zurückbehaltungsrecht an der Forderung auf Ausgleich des Nachzahlungssaldos aus der Betriebskostenabrechnung geltend. Das LG wies daraufhin die Klage im Hinblick auf den Nachzahlungssaldo ab. Mit der Revision verfolgte der Vermieter diesen Zahlungsanspruch weiter ‒ und blieb damit vor dem BGH erfolglos (24.7.19, VIII ZR 141/17, Abruf-Nr. 210425).

Entscheidungsgründe

Mit seiner Entscheidung gibt der BGH Wohnraumvermietern die Möglichkeit, nach Vertragsende die Barkaution auch wegen streitiger Forderungen zu verwerten. Er entscheidet damit einen Meinungsstreit.