· Fachbeitrag · Mietschulden
Erbe kann Haftung auf Nachlass beschränken
(BGH 23.1.13, VIII ZR 68/12, Abruf-Nr. 130573) |
Sachverhalt
Der Vater der Beklagten war Mieter einer Wohnung. Er starb am 8.10.08. Der Kläger macht aus abgetretenem Recht der Vermieterin gegen die Beklagte als Erbin ihres Vaters Ansprüche aus dem zum 31.1.09 beendeten Mietverhältnis geltend. Er verlangt Zahlung der Miete für die Monate 11/08 bis 01/09 sowie Schadenersatz wegen unvollständiger Räumung, nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen und Beschädigung der Mietsache, insgesamt über 7.000 EUR nebst Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten. Die Beklagte hat die Dürftigkeitseinrede nach § 1990 Abs. 1 S. 1 BGB erhoben.
Das AG hat der Klage stattgegeben und der Beklagten die Beschränkung der Haftung auf den Nachlass vorbehalten. Das LG hat das amtsgerichtliche Urteil teilweise abgeändert und die Klage bis auf einen Betrag von etwa 2.500 EUR (Miete für 11/08 bis 01/09 sowie Räumungskosten) nebst Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten abgewiesen. Die weitergehende Berufung der Beklagten hat es zurückgewiesen. Die vom LG zugelassene Revision der Beklagten hatte Erfolg.
Entscheidungsgründe/Praxishinweis
§ 564 S. 1 BGB begründet keine persönliche Haftung des Erben. Weder aus dem Wortlaut noch aus der systematischen Stellung der Vorschrift lässt sich entnehmen, dass dem Erben im Hinblick auf das Wohnraummietverhältnis des Erblassers eine mit einer persönlichen Haftung verbundene Sonderstellung zugewiesen sein soll.
MERKE | Wird das Mietverhältnis nach dem Erbfall nicht mit dem Ehegatte, Lebenspartner, den Kindern oder anderen Familienangehörigen des Erblassers fortgesetzt (§§ 563, 563a BGB), wird es nach § 564 BGB mit dem Erben fortgesetzt. In diesem Fall sind sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind. |
Da die Klage nur auf Erfüllung reiner Nachlassverbindlichkeiten gerichtet ist, die Beklagte jedoch die Dürftigkeitseinrede erhoben und das LG die Unzulänglichkeit des Nachlasses festgestellt hat, hat der BGH die Klage insgesamt abgewiesen.
Der Vermieter als Gläubiger muss prüfen, ob der Nachlass ausreicht, um seine Forderung zu befriedigen. Dabei kann und sollte er im Zusammenhang mit der Räumung der Wohnung auch von seinem Vermieterpfandrecht (§ 562 BGB) an den werthaltigen Gegenständen in der Mietwohnung Gebrauch machen. Sodann kann er die Mietkaution verrechnen.
Hätte der Vermieter über eine Mietkaution von zumindest drei Monaten verfügt (§ 551 BGB), hätte sich sein Schaden im Fall des BGH deutlich verringert.
Innerhalb laufender Mietverhältnisse, die keine Absicherung vorsehen, sollte der Vermieter sich darum bemühen, eine hinreichende Sicherheit im Sinne des § 551 BGB durch Verhandlungen mit dem Mieter zu erlangen. Insbesondere, wenn der Mieter zwischenzeitlich in Zahlungsschwierigkeiten kommt, sollte versucht werden, im Rahmen einer Ratenzahlungsvereinbarung auch eine Regelung zum Aufbau einer hinreichenden Mietkaution vorzusehen.
Musterformulierung / Als Vermieter vertraglich vorsorgen |
Der Schuldner ... (Mieter) verpflichtet sich in Ergänzung des Mietvertrags vom ..., dem Gläubiger ... (Vermieter) für die Erfüllung seiner Pflichten aus dem Mietverhältnis eine Sicherheit in Form von ... und in Höhe von drei Nettokaltmieten von derzeit ... EUR x 3 = ... EUR zu leisten. Dem Schuldner wird nachgelassen, die Mietkaution in monatlichen Raten von ... EUR ab dem ... zu erbringen. Der Gläubiger verpflichtet sich, die Mietkaution im Sinne des § 551 Abs. 3 BGB anzulegen. Bei späteren Mieterhöhungen hat der Gläubiger das Recht eine entsprechende Anpassung der Mietkaution zu verlangen. Der Rückzahlungsanspruch hinsichtlich der Kaution wird erst nach Ablauf der in § 548 BGB vorgesehenen sechsmonatigen Frist fällig, es sei denn, dass zu einem früheren Zeitpunkt ausgeschlossen ist, dass noch Ansprüche des Vermieters aus dem beendeten Mietverhältnis bestehen oder entstehen können. |
