06.04.2021 · Fachbeitrag · Mietvertrag

Einhaltung der Schriftform beim Abschluss von Mietverträgen: Gerade in Corona-Zeiten relevant

| Der Abschluss eines Mietvertrags bedarf grundsätzlich keiner bestimmten Form. Wird er über Wohn- oder Gewerberäume jedoch für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, gilt der Vertrag für unbestimmte Zeit (§§ 550, 578 BGB). Die Kündigung ist dann frühestens zum Ablauf eines Jahrs nach Überlassung des Mietgegenstands zulässig. Wird also die Schriftform nicht gewahrt, führt das dazu, dass eine für den Mietvertrag vereinbarte Befristung von länger als einem Jahr unwirksam ist. Der Mietvertrag kann dann mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von sechs Monaten gekündigt werden. Mieter haben daher ein nachhaltiges Interesse, wirtschaftlich nicht lukrative Mietverträge unter Berufung auf einen solchen Schriftformmangel vorzeitig zu kündigen. Das gewinnt in Zeiten der Corona-Pandemie besondere Bedeutung. Zu Inhalt und Reichweite der Schriftform hat der BGH aktuell entschieden. |

Sachverhalt

Am 3.6.15 hat die Klägerin der Beklagten eine Teilfläche eines Gewerberaums zur Installation eines Geldautomaten gegen eine monatliche Miete von 350 EUR zuzüglich Umsatzsteuer überlassen. Das Vertragsformular enthält auf der Vorderseite unter anderem Angaben zum Standort, zu den Vertragsparteien, zur Höhe der Miete und ist abschließend von beiden Vertragsparteien unterzeichnet worden. Auf der von den Vertragsparteien nicht unterzeichneten Rückseite des Vertragsformulars befinden sich die allgemeinen Vertragsbedingungen der Beklagten, bei denen es u. a. heißt, dass die Mietfläche in dem beigefügten Lageplan markiert ist und diese Fläche von dem Mieter für das Aufstellen von Geldautomaten genutzt werden kann. Weiter ist in den allgemeinen Vertragsbedingungen geregelt, dass das Mietverhältnis mit der Inbetriebnahme des Geldautomaten beginnt und grundsätzlich mit Ablauf des Monats endet, in dem das Mietverhältnis fünf Jahre bestand. Das Vertragsverhältnis soll sich nach Ablauf der Festlaufzeit oder der Verlängerungsperiode jeweils um zwölf Monate verlängern, wenn es nicht spätestens sechs Monate zuvor gekündigt wird. Einige Wochen später unterzeichneten die Vertragsparteien eine Anlage, die als Anlage zum ursprünglich abgeschlossenen Mietvertrag bezeichnet wurde und in der der Standort des Geldautomaten genau bezeichnet wurde. Der Geldautomat wurde im September 2015 in Betrieb genommen. Die Klägerin hat mit einem am 29.9.17 zugegangenen Schreiben gegenüber der Beklagten erklärt, dass sie das Mietverhältnis ordentlich kündige. Die Beklagte hat die vorzeitige Kündigung zurückgewiesen.

Das LG hat der Räumungsklage der Vermieterin stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das OLG das erstinstanzliche Urteil geändert und die Klage abgewiesen. Nach Auffassung des OLG endet der Mietvertrag aufgrund der vertraglich vereinbarten Laufzeit erst zum 30.9.20. Der Vertrag wahre die gesetzliche Schriftform, die durch die spätere Unterzeichnung der Anlage 1 nachträglich hergestellt worden sei. Mit der zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter.