30.05.2011 | Finanzierungsberatung

Berechnung und Darstellung von Finanzierungsvergleichen

von Dipl.-Kfm. Dirk Klinkenberg, Lohmar

Die Finanzierungsberatung ist ein Kernthema für Steuerberater. Viele Mandanten brauchen den Steuerberater an Ihrer Seite, um in Verhandlungen mit Banken die eigenen Interessen zu verwirklichen. Der Beitrag beschäftigt sich in diesem Kontext mit dem Thema Finanzierungsvergleich: Wie kann man die Erwartung steigender Zinsen für Mandanten nutzen, deren Finanzierungen in nächster Zeit zur Verlängerung anstehen?  

1. Weiter steigende Zinsen erwartet

Viele Marktteilnehmer rechnen mit weiter steigenden Zinsen. Allein von September 2010 bis März 2011 sind die Zinsen für Immobilienfinanzierungen bereits um ca. 1 % gestiegen. Es scheint also grundsätzlich sinnvoll, sich jetzt das aktuelle Zinsniveau durch ein Forward-Darlehen zu sichern. Ein Forward-Darlehen ist eine Darlehensvereinbarung, deren Inanspruchnahme bis zu 60 Monate in der Zukunft liegt. Für einen Zeitraum bis zu 36 Monate bietet so gut wie jede Bank solche Vereinbarungen an. Der Finanzierungsvergleich kann damit allen Mandanten angeboten werden, deren Finanzierung in absehbarer Zeit zur Verlängerung ansteht. Handelt es sich um die üblichen 10-jährigen Zinsfestschreibungen, wurden diese Finanzierungen ab April 2001 abgeschlossen. Bezogen auf eine Zinsfestschreibung die Ende April 2012 ausläuft, kann man von einer Zinskondition von ca. 5,5 % im Zeitpunkt des Abschlusses vor 10 Jahren ausgehen (Quelle: DGZF-Pfandbriefkurve [Pfandbriefrendite der Landesbanken]).  

2. Umschuldung an einem Beispiel

Sachverhalt

Der Mandant hat am 1.5.02 eine vermietete Eigentumswohnung erworben und dafür eine annuitätische Finanzierung über 200.000 EUR (Zinssatz 5,5 % p.a.) mit einer anfänglichen Tilgung von 1 % aufgenommen. Die Restschuld beträgt am 1.1.11 noch 177.901 EUR. Die Konditionen (10 Jahre fest; 80 % Beleihung) gestalten sich wie folgt:  

Zinssätze (p.a.)	Mai 2002	März 2011	Mai 2012
Zinssatz	5,5 %	4,16 %	5,00 %
Forward-Darlehen		4,68 %
Opportunitätskosten		1,6 %	1,6 %

 

Forward-Zuschlag 0,04 % p.m. Vorlaufzeit: 4,16 % + (13 Monate x 0,04 %) = 4,68 %  

Der Opportunitätskosten-Zinssatz gibt an, zu welchem Zins die Differenz aus den alternativen Liquiditätsverläufen angelegt bzw. bereitgestellt werden kann (Quelle: www.capital.de/finanzen).  

 

Es werden die folgenden Szenarien hinsichtlich des Tilgungsendes und der Zinsersparnis betrachtet:  

• Grundfall: Anschlussdarlehen zu 5,00 %,

• Alternative 1: Forward-Darlehen zu 4,68 %,

• Alternative 2: Forward-Darlehen zu 4,68 % mit konstanter Annuität.

2.1 Grundfall (Anschlussdarlehen, 5 %)