Praxiswissen auf den Punkt gebracht.
logo
  • Meine Produkte
    Bitte melden Sie sich an, um Ihre Produkte zu sehen.
Menu Menu
MyIww MyIww
  • 25.07.2011 | Vermögensplanung

    Analyse einer vermieteten Eigentumswohnung

    von Dipl.-Kaufm. Dirk Klinkenberg, Lohmar

    Die Analyse und finanzielle Optimierung von VuV-Immobilien ist ein Beratungsfeld, das alle Erfolgsfaktoren für Beratungsleistungen in der Steuerkanzlei in sich vereinigt. Trotzdem wird dieses Beratungsfeld nur in wenigen Kanzleien aktiv und systematisch angeboten. Mit diesem Beitrag soll am Beispiel einer vermieteten Eigentumswohnung (ETW) dargestellt werden, welche Daten benötigt werden, welche Aspekte sich sinnvollerweise analysieren lassen und welche typischen Beratungs- und Optimierungsansätze aus der Analyse folgen.  

    1. Notwendige Daten

    Ein Vorteil der Analyse von VuV-Bestandsimmobilien liegt darin, dass fast alle Daten in den eigenen Akten bereits vorliegen. Nur die Planungsannahmen müssen noch mit dem Mandanten festgelegt werden.  

     

    Berechnungsgrundlagen

    Notwendige Information zur Immobilie  

    Quelle  

    Wert im Beispiel  

    Lage und Besitzverhältnisse  

    Anlage V  

     

    vermietete Fläche  

    Anlage V  

    80 m2  

    Anschaffungsdatum  

    Anlage V  

    März 1999  

    Kaufpreis (KP) inkl. Nebenkosten (NK)  

    Anlage V  

    KP: 143.336 EUR (ca. 1.800 EUR/m2)  

    NK: 4.836 EUR  

    Abschreibung  

    Anlage V  

    2,0 % p.a.  

    Restbuchwert  

    Anlage V  

    98.536 EUR  

    Aktuelle Kaltmiete  

    Anlage V  

    5.760 EUR p.a  

    (ca. 6 EUR kalt/m2 p.m.)  

    Darlehensvertrag, aktueller Kontosauszug  

    Dauerakte;  

    Anlage V  

    Valuta 110.000 EUR, Zins 6,0 %  

    Annuität 805 EUR p.m./9.660 EUR p.a.  

    Nicht umlegbare Nebenkosten  

    Anlage V  

    0 EUR  

    zu versteuerndes Einkommen  

    (ohne die Einkünfte aus VuV)  

    ESt- Erklärung  

    100.000 EUR p.a.  

    Planungsannahmen  

     

     

    Verkehrswert (sachwertorientiert: KP ./. NK)  

    Lt. Mandant  

    138.500 EUR  

    Entwicklung des Verkehrswerts  

    Lt. Mandant  

    0,5 % p.a.  

    Entwicklung der Mieteinnahmen  

    Lt. Mandant  

    1,0 % p.a.  

    Instandhaltungaufwand 2010  

    Lt. Mandant  

    1.500 EUR (jährliche Progression 2 %)  

    Anschlusszinssatz Finanzierung  

    Lt. Mandant  

    8,0 % ab 2014  

    geschätztes Einkommen (Rentenzeit) (Beginn 2030)  

    Lt. Mandant  

    100.000 EUR  

     

     

    Anmerkung: Annahmegemäß liegt das Einkommen (ohne die Immobilie) über die Lebenszeit konstant bei 100.000 EUR. Auf diese Weise wird eine gleich hohe steuerliche Belastung des Einkommens hergestellt (obwohl die steuerliche Belastung in der Rentenphase eigentlich eher sinkt). Für die Rentabilität der Immobilieninvestition liegt damit die Latte vergleichsweise hoch, denn mit Rentenbeginn sollte die Immobilie idealerweise schuldenfrei sein. Die steuerliche Belastung wird also nicht mehr durch die Finanzierungszinsen gemindert.  

     

    Berechnungsgrundlagen (Fortsetzung)