15.01.2008 | Australien

Immobilieninvestitionen in „Down Under“

von Dipl.-Kffr. Birgit Gramsch und Dr. Michael A. Müller, Berlin

Australien – Land der Koalas und Kängurus – steht bei deutschen Investoren schon seit geraumer Zeit hoch im Kurs. Besonders der australische Immobilienmarkt ist aufgrund seiner langfristig stabilen Erträge gefragt. Zudem heißt eine liberale Handels- und Außenpolitik ausländische Investoren willkommen. Dennoch scheint das australische Steuersystem mitunter komplex und wenig transparent. Dieser Beitrag stellt die typischen Grundzüge einer Immobilieninvestition in Australien dar.  

1. Investitionsalternativen

Deutschen Anlegern stehen zahlreiche Investitionsalternativen zur Verfügung. Sie können entweder direkt aus Deutschland oder über eine australische Kapital- oder Personengesellschaft sowie einen Unit Trust investieren. Dabei sind die australischen Kapital- und Personengesellschaften mit den deutschen Rechtsformen vergleichbar und kostengünstig zu gründen. Bei einem australischen Unit Trust gibt ein Manager Anteilsscheine (Units) aus und erwirbt mit dem so gesammelten Trustvermögen Anlagegegenstände. Die Anlagegegenstände stehen im rechtlichen Eigentum des Trustmanagers, der sie für die Anleger getrennt von seinem eigenen Vermögen hält. 

2. Gesetzliche Rahmenbedingungen

Ausländische Gesellschaften, die selbstständig Geschäfte in Australien führen wollen, müssen sich grundsätzlich bei der australischen Aufsichtsbehörde ASIC (Australian Securities and Investments Commission) registrieren. Zusätzlich müssen Investitionen ausländischer Investoren vom Beratungsorgan des Finanzministers FIRB (Foreign Investment Review Board) genehmigt werden, wenn der Wert der Immobilie oder der Anteile an der Immobiliengesellschaft 50 Mio. AUD übersteigt. In der Regel wird die Genehmigung erteilt. Für Wohnimmobilien in Stadtlagen kann es mitunter schwierig werden eine Genehmigung zu erhalten. 

Das australische Steuerrecht ist geprägt von einem Nebeneinander von Bundes-, Bundesstaaten- und Gemeindesteuern. Die Bundessteuern werden vom Bund erhoben, unabhängig davon, in welchem Bundesstaat, Territorium oder in welcher Gemeinde die natürliche oder juristische Person ansässig ist. Die Bundesstaaten- und Gemeindesteuern richten sich danach, in welchem Bundesstaat, Territorium oder in welcher Gemeinde die Person ansässig ist bzw. das genutzte Grundstück belegen ist. Dementsprechend können Investitionen in verschiedenen Bundesstaaten zu unterschiedlich hohen Steuerbelastungen führen. Als oberste Finanzbehörde übernimmt das ATO (Australian Taxation Office) die Verwaltung und Überwachung der Besteuerung. 

3. Besteuerung beim Erwerb

Investoren zahlen beim Erwerb einer gewerblich genutzten Immobilie die australische Umsatzsteuer GST (Goods and Services Tax), wenn keine Geschäftsveräußerung im Ganzen vorliegt. Der Steuersatz beträgt in Australien einheitlich 10 v.H. Der Erwerb von Anteilen an australischen Gesellschaften oder Unit Trusts unterliegt nicht der Umsatzsteuer.