14.05.2010 | Steuerstandort Schweiz

Immobilienerwerb in der Schweiz durch Personen im Ausland

von Dr. Hubertus Ludwig, Advokat, dipl. Steuerexperte, Vischer Basel

Der Immobilienerwerb durch Ausländer unterliegt in der Schweiz Beschränkungen. Die gesetzlichen Bestimmungen hierzu finden sich im Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, das auch wegen den für den Erlass federführenden Bundesräten als Lex Friedrich bzw. Lex Koller bekannt ist. Will man als Ausländer in der Schweiz ein Grundstück kaufen, sollte man die darin geregelten Bewilligungspflichten genau kennen. Darüber hinaus sind natürlich die steuerlichen Rahmenbedingungen für den Käufer entscheidend. Was Steuerberater über den Erwerb einer Ferienimmobilie, einer gewerblichen Liegenschaft oder einer Immobiliengesellschaft in der Schweiz wissen sollten, wird nachfolgend dargestellt.  

1. Der Umfang der gesetzlichen Beschränkungen für Ausländer

Die Bewilligungspflicht umfasst nur Liegenschaften, die zu Wohnzwecken genutzt werden und erstreckt sich nicht nur auf den direkten Erwerb von Grundeigentum, sondern auf sämtliche Rechtsgeschäfte, welche die tatsächliche Verfügungsmacht über ein bewilligungspflichtiges Grundstück verschaffen sollen. Dadurch sollen auch Umgehungsgeschäfte verhindert werden, indem z.B. eine schweizerische juristische Person als Käuferin auftritt, deren Anteile von Ausländern gehalten werden. Wie restriktiv dieses Gesetz ist, sieht man daran, dass der Erwerb bei Verletzung der Bewilligungspflicht als nichtig angesehen wird. In der Praxis ist der Immobilienerwerb durch Ausländer bei Wohngebäuden daher auf den direkten Erwerb von Ferienliegenschaften in den Tourismusgebieten beschränkt. Gewerbeliegenschaften können hingegen grundsätzlich durch jedermann direkt oder indirekt (über eine Kapitalgesellschaft) erworben werden.  

2. Die steuerlichen Rahmenbedingungen in der Schweiz

Die Schweiz kennt im Gegensatz zu Deutschland eine (kantonale/kommunale) Vermögensteuer und bei selbstgenutztem Wohneigentum wird der Eigenmietwert als fiktives Einkommen besteuert. Abschreibungen auf Liegenschaften sind nur im Geschäftsvermögen möglich. Im Privatvermögen kann nicht abgeschrieben werden. Unter Beachtung einer Höchstgrenze sind Schuldzinsen grundsätzlich abzugsfähig, allerdings ist dabei zu beachten, dass der Schuldzinsenabzug nicht objektmäßig vorgenommen wird, sondern auf der Basis des Gesamtvermögens aufgrund der Lage der Aktiven. Dies stellt eine weltweite Spezialität dar. Eine Handänderungsteuer (Grunderwerbsteuer) wird allenfalls auf kantonaler Ebene erhoben. Sie umfasst nur den direkten Erwerb von Grundeigentum oder den indirekten Erwerb durch Immobiliengesellschaften (Zweck der Gesellschaft ist der Immobilienerwerb). Der indirekte Erwerb einer aktiven Gesellschaft (mit Immobilien) unterliegt nicht der Handänderungsteuer.  

3. Der (direkte) Erwerb einer Ferienliegenschaft

Der Erwerb einer Ferienliegenschaft löst die kantonale Handänderungsteuer aus. Sie wird auf den Erwerbspreis erhoben und kann bis zu 3 % des Kaufpreises erreichen. In der Regel wird sie zwischen dem Verkäufer und dem Käufer geteilt, ausnahmsweise trifft sie den Käufer alleine.  

Der Erwerber wird in der Schweiz beschränkt steuerpflichtig und muss auf allen drei Besteuerungsebenen (Bund, Kanton und Gemeinde) den Eigenmietwert, jedoch nur auf Kantons- und Gemeindeebene das Vermögen versteuern. Der Eigenmietwert wird aufgrund kantonaler Bestimmungen festgelegt. Dieser Wert wird vom Bund entweder übernommen oder mit einem Faktor multipliziert - maßgebend dafür ist, ob der kantonale Eigenmietwert erfahrungsgemäß eher hoch oder tief ist.