09.02.2015 · Fachbeitrag · Nichteheliche Lebensgemeinschaft

Nichteheliche Lebensgemeinschaft: Das passiert mit der Mietwohnung bei Trennung

von RAin Thurid Neumann, Konstanz

| Nicht selten werden Ehen, z.B. nachdem die Kinder aus dem Haus sind, geschieden. Mit einem neuen Lebenspartner wird dann oft weder eine Ehe noch ein Partnerschaftsvertrag geschlossen. Man lebt in nichtehelicher Lebensgemeinschaft. Diese ist nicht gesetzlich geregelt. Der folgende Beitrag zeigt, welche Konsequenzen dies auf die gemeinsam bewohnte Miet- oder Eigentumswohnung hat, wenn es zur Trennung kommt. |

1. Mietwohnung bei Ehegatten und Lebenspartnern

Für Ehegatten und Lebenspartner regeln §§ 1568a BGB, 17 LPartG das Nutzungs- und Rechtsverhältnis an der Ehewohnung nach Rechtskraft der Ehescheidung bzw. Aufhebung der Lebenspartnerschaft. Auf nichteheliche Lebensgemeinschaften sind diese Vorschriften nicht analog anzuwenden (Palandt, BGB, 73. Aufl., § 1568a BGB, Rn. 3).

2. Mietwohnung bei nichtehelicher Lebensgemeinschaft

Aus diesem Grund ist bei der nichtehelichen Lebensgemeinschaft auf die allgemeinen gesetzlichen Regelungen zurückzugreifen. Dabei sind folgende Konstellationen zu unterscheiden.

a) Nur ein Lebensgefährte ist Mieter

Möchte ein Lebensgefährte seinen anderen Lebensgefährten in die von ihm angemietete Wohnung aufnehmen, gilt nach wie vor der Grundsatz, dass der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt ist, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen (§ 540 Abs. 1 S. 1 BGB). Dem Lebensgefährten, der von dem Mieter in die Wohnung aufgenommen wird, wird der Gebrauch der Mietsache eingeräumt.

Nach § 553 Abs. 1 S. 1 BGB steht dem Mieter, der ein berechtigtes Interesse an der Aufnahme des Dritten in seine Wohnung hat, jedoch ein klagbarer Anspruch auf Erlaubnis gegen den Vermieter zu. Als berechtigtes Interesse wird der Wunsch des Mieters anerkannt, eine hetero- oder homosexuelle Lebensgemeinschaft zu begründen oder eine solche fortzuführen. Die Erteilung der Erlaubnis kann der Vermieter nur versagen, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann (BGH FamRZ 04, 91).

Möchte der Alleinmieter seinen Lebensgefährten nicht mehr in der Wohnung haben, kann er diesen nicht einfach aus der Wohnung „werfen“ und / oder das Türschloss auswechseln, wenn der Lebensgefährte Mitbesitz an der Wohnung hat. Von Mitbesitz wird in der Regel dann ausgegangen, wenn der Lebensgefährte einen eigenen Schlüssel bekommen hat. Wird ein Lebensgefährte dennoch ausgesperrt, kann er mit einer einstweiligen Verfügung die Wiedereinräumung seines Mitbesitzes gemäß § 861 BGB fordern, wenn auch nur zeitlich begrenzt (AG Waldshut-Tiengen FamRZ 94, 522). Dem Alleinmieter bleibt daher dann nur die Räumungsklage, gegen die der Lebensgefährte Räumungsschutz gemäß § 721 ZPO beantragen kann.

Will der Vermieter eine Räumungsklage erheben, benötigt er auch einen Vollstreckungstitel gegen den Lebensgefährten, wenn dieser Mitbesitz an der Wohnung hat (BGH FamRZ 08, 1174).

PRAXISHINWEIS | In einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft sollte daher auch der Fall geregelt werden, wie lange der Lebensgefährte sich noch in der Wohnung aufhalten darf, bis er eine eigene Wohnung gefunden hat, von wem die Miete in diesem Zeitraum weiterbezahlt wird, wie die Wohnung im Einzelnen in dieser Zeit von jedem genutzt werden kann etc. Andernfalls ist ein Gerichtsverfahren unumgänglich.

Beachten Sie | Ist ein Lebensgefährte Alleineigentümer der Wohnung, gelten dieselben Vorschriften, wie bei einem Alleinmieter einer Wohnung.

b) Beide sind Mieter

Eine Trennung und ein Auszug eines Lebensgefährten aus einer gemeinsam angemieteten Wohnung ändert nichts am Mietvertrag. Haben diesen beide unterschrieben, haften auch beide gemäß §§ 421, 427 BGB weiterhin für die Miete, egal, ob einer ausgezogen ist oder nicht. Auch gibt es keinen Anspruch gegen den Vermieter, aus dem Mietvertrag entlassen zu werden. Allerdings hat jeder Lebensgefährte gegen den anderen gemäß §§ 705, 723 Abs. 1 S. 1 BGB oder gemäß §§ 741, 749, 242 BGB) einen Anspruch auf Zustimmung zur Kündigung des Mietvertrags.

Im Innenverhältnis haftet, wenn es keine Vereinbarung hierüber gibt, gemäß § 426 Abs. 1 S. 1 HS. 2 BGB der Lebensgefährte für die Miete, der in der Wohnung verblieben ist. Insofern steht jedem Lebensgefährten gegen den anderen ein Freistellungs- oder Befreiungsanspruch zu (OLG Düsseldorf FamRZ 98, 739). Dies gilt jedoch nicht, wenn ein Lebensgefährte ohne Einverständnis des anderen ausgezogen ist. Dann muss sich dieser weiterhin hälftig an der Miete bis zum Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist beteiligen (OLG Mönchengladbach FamRZ 03, 1839).

c) Tod eines Mieters

Gemäß § 563 Abs. 1 S. 1 BGB tritt der Ehegatte bei Tod des Mieters in den Mietvertrag ein. Für den Partner einer homosexuellen Lebenspartnerschaft gilt das ebenso (§ 563 Abs. 1 S. 2 BGB) und auch für sonstige Lebensgefährten (§ 563 Abs. 2 S. 4 BGB). Beim Tod eines Mieters gilt also bei Ehegatten, Lebenspartnern und Lebensgefährten das Gleiche!

Weiterführender Hinweis