· Fachbeitrag · Mietrecht, Teil 2
Mietvertrag über Apothekenräume: Mietzins, Betriebskosten, Sicherheitsleistung, Mieterwechsel
von RA Dr. Valentin Saalfrank und Niklas Grunwald, Kanzlei Dr. Saalfrank, Köln
| Im Handel erhältliche Formulare eignen sich nur bedingt als Grundlage für ein Apothekenraummietverhältnis, weil sie den apothekenspezifischen Aspekten i. d. R. nicht Rechnung tragen. Besser ist es, selbst einen Vertrag aufzusetzen. AH erläutert Ihnen anhand eines Mustervertrags, was Sie in diesem Zusammenhang wissen und beachten sollten. In diesem zweiten Teil des Beitrags geht es in erster Linie um den Mietzins und die Möglichkeit zur Untervermietung. |
Mietzins
Gemäß § 8 Apothekengesetz (ApoG) darf die Miete weder am Gewinn noch am Umsatz der Apotheke ausgerichtet sein. Stille Beteiligungen sind ebenfalls untersagt. Des Weiteren darf der Vertrag keine Leistungen vorsehen, die Rückschlüsse auf eine unzulässige Pacht nach § 9 ApoG zulassen könnten.
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Die Nettokaltmiete für den in § 1 beschriebenen Mietgegenstand beträgt monatlich ___ Euro. Sie erhöht sich ab dem ___ auf ___. Hinzu kommt die gesetzliche Umsatzsteuer in der jeweils gültigen Höhe. Sie beträgt derzeit 19 Prozent und beläuft sich mithin auf ___ Euro. Insgesamt ist damit eine Nettokaltmiete in Höhe von ___ Euro geschuldet. Die Miete ist monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des jeweiligen Monats, zur Zahlung fällig.
Für den Fall, dass sich der monatlich vom Statistischen Bundesamt festgestellte „Verbraucherpreisindex für Deutschland“ im Vergleich zum Stand im Monat des Beginns des Mietverhältnisses auf der Basis 2010 = 100 künftig um mehr als zehn Punkte verändert, erhöht oder vermindert sich der Mietzins um 90 Prozent der prozentualen Veränderung. Der geänderte Mietzins gilt vom 1. des Monats, der dem Monat folgt, auch wenn dies dem anderen Vertragspartner erst später mitgeteilt wird. Nach dieser Anpassung wird die Vereinbarung jeweils erneut anwendbar bei einer weiteren Änderung um jeweils fünf Punkte. |
Dieser Mietvertragsentwurf enthält zur Wertsicherung eine Staffelmiete. Vereinbarungen zur Wertsicherung spielen bei gewerblichen Mietverträgen anders als bei Wohnraummietverträgen eine wichtige Rolle, weil das Gesetz keine Regelungen zur Wertsicherung vorsieht. Die Fälligkeitsregelung entspricht der Gesetzeslage (§§ 556b Abs. 1, 579 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch [BGB]) und kann auch für einen anderen Zeitpunkt festgelegt werden.
Wertsicherungsklauseln ermöglichen die vertragliche Anpassung langfristig vereinbarter Zahlungen an die Preisentwicklung und damit eine Absicherung gegen inflationsbedingte Kaufkraftverluste. Vorliegend wird ‒ wie üblich ‒ auf einen von der amtlichen Statistik berechneten Preisindex Bezug genommen. Seit Januar 2003 weist das Statistische Bundesamt nur noch den „Verbraucherindex für Deutschlandg“ aus. Zudem wurde auf das Basisjahr 2010 (bisher 2005) umgestellt. Derartige Klauseln sind gemäß § 3 Abs. 1 Preisklauselgesetz ausnahmsweise zulässig, wenn aus Sicht des Mieters eine zehnjährige Laufzeit garantiert ist und die Miete durch eine Änderung eines von einem statistischen Amt ermittelten Preisindexes ermittelt werden soll.
Betriebskosten
Die Übernahme der Betriebskosten muss unter Angabe der jeweiligen Kosten ausdrücklich vereinbart werden, anderenfalls sind diese Kosten mit der Miete abgegolten. Bei Gewerbeeinheiten nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist zu empfehlen, auf den Umlageschlüssel der Teilungserklärung Bezug zu nehmen. Die Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003 beinhaltet keine Kosten, die im Zusammenhang mit der Verwaltung eines Objekts stehen. Deren Übernahme ist daher ggf. zusätzlich in Abs. 2 zu vereinbaren.
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Der Mieter trägt sämtliche Betriebskosten i. S. des § 2 der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten vom 25.11.2003. Eine Aufstellung dieser Betriebskosten ist diesem Vertrag als Anlage X beigefügt und bildet einen wesentlichen Bestandteil des Mietvertrags. Der Mieter hat auf die Betriebskosten Vorauszahlungen in Höhe von ___ Euro monatlich nebst der jeweils gültigen Umsatzsteuer zu leisten.
Zusätzlich trägt der Mieter folgende Betriebskosten: ___ (z. B. Kosten der Hausverwaltung, Kosten der Aufsicht).
Der Vermieter kann bei Betriebskostenerhöhung die Höhe der Vorauszahlungen anpassen. Über die Betriebskosten wird jährlich abgerechnet. Im Fall des Auszugs des Mieters während der Abrechnungsperiode ist der Vermieter berechtigt, die Kostenverteilung bei der nächstfälligen Abrechnung vorzunehmen. Die Vorauszahlungen sind monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des jeweiligen Monats, zur Zahlung fällig. |
Sicherheitsleistung
Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht kennt das Gewerberaummietrecht keine Beschränkungen zur Höhe einer zu leistenden Mietsicherheit. Wird eine Barkaution geleistet, ist diese vom Vermieter auch ohne ausdrückliche Regelung zu verzinsen.
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Der Mieter verpflichtet sich, innerhalb von ___ Wochen ab Vertragsabschluss eine unbefristete, unbedingte, selbstschuldnerische Bürgschaft eines deutschen Kreditinstituts in Höhe von ___ Euro für alle Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus diesem Mietvertrag beizubringen. Der Vermieter ist berechtigt, die Übergabe der Mietsache vor Leistung der Sicherheit zu verweigern. |
Im Übrigen verlangt die Rechtsprechung im Interesse des Mieters, dass er die Kaution bei Insolvenz des Vermieters „aussondern“ lassen kann. Das bedeutet, dass ein Insolvenzverwalter die Kaution nicht dafür verwenden kann, andere Gläubiger des Vermieters zu bezahlen. Erbringt der Mieter die Kaution nicht zum vereinbarten Termin, kann der Vermieter die Übergabe der Mietsache verweigern und gleichwohl die vereinbarte Miete verlangen.
Untermiete und Mieterwechsel
Ist im Mietvertrag nichts vereinbart, muss der Vermieter keine Zustimmung zur Untervermietung erteilen und der Mieter ist nur dazu berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen (§ 540 Abs. 1 BGB). Den Interessen des Apothekers, dem die Apotheke als Existenzgrundlage dient, wird dies allerdings nicht vollends gerecht, weil der Apothekenbetrieb ohne Räume nicht an einen Nachfolger veräußert werden kann. Um einem eventuellen Erwerber als Untermieter den Einstieg in den Vertrag zu ermöglichen, ist daher eine ausdrückliche Regelung dringend anzuraten. Dem Interesse des Vermieters wird dadurch Rechnung getragen, dass seine Zustimmung von einer vorherigen Prüfung abhängig ist.
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Der Mieter ist nur mit Zustimmung des Vermieters berechtigt, die Mietsache bei Verpachtung oder Verkauf der Apotheke gemäß § 9 Abs. 1 ApoG unterzuvermieten bzw. einem Dritten zu überlassen. Der Untermieter ist dem Vermieter spätestens drei Monate vor der beabsichtigten Überlassung der Mietsache an den Untermieter bekannt zu geben. Der Vermieter ist dazu verpflichtet, die Zustimmung zu erteilen, es sei denn, dass ein der Zustimmung entgegenstehender wichtiger Grund in der Person des Dritten vorliegt. Ein solcher wichtiger Grund ist insbesondere dann anzunehmen, wenn begründete Zweifel an der Zahlungsfähigkeit des Dritten bestehen. Der Mieter hat das einem Dritten, dem der Gebrauch der Mietsache von ihm überlassen wurde, beim Gebrauch zur Last fallende Verschulden zu vertreten. |
Ebenfalls möglich ist eine Regelung, wonach der Mieter mit dem Erwerber vereinbaren kann, in das Mietverhältnis einzutreten. Für diesen Fall ist dringend an die Einhaltung der Schriftform für den Abschluss der Mieteintrittsvereinbarung zu erinnern. Anderenfalls wäre die Schriftform für den gesamten Mietvertrag nicht eingehalten. Das hätte die problematische Folge, dass der Mietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Frist jederzeit gekündigt werden kann. Eine eventuell vereinbarte Mindestlaufzeit des Vertrags wäre dann nach Ablauf des ersten Vertragsjahres gegenstandslos.
Um die Schriftform zu wahren, ist unbedingt klar und unmissverständlich auf den Hauptmietvertrag ‒ z. B. durch Angabe der Mietvertragsparteien, des Vertragsdatums und des Mietobjekts ‒ Bezug zu nehmen. Die Benachrichtigung des Vermieters über den Eintritt des Dritten in den Vertrag kann dagegen nach jüngster höchstrichterlicher Rechtsprechung auch formlos erfolgen.
Weiterführender Hinweis
- „Mietvertrag über Apothekenräume: Parteien, Gegenstand, Dauer, Kündigung“, in AH 05/2018, Seite 11
