15.09.2017 · Fachbeitrag · Vertragsmuster mit Kommentierung

Mietvertrag über eine Arztpraxis

| Mieter und Vermieter sind in der Gestaltung eines Geschäftsraummietvertrags über eine Arztpraxis grundsätzlich freier als die Mietparteien eines Wohnraummietvertrags ‒ es gibt nur wenige gesetzliche Vorgaben. Beispielsweise fehlt ein Kündigungsschutz für den Arzt, weil der Gesetzgeber zunächst davon ausgegangen ist, dass der Mieter von Geschäftsräumen weniger schutzbedürftig als der Mieter von Wohnraum ist. Mittlerweile hat die Rechtsprechung dies zugunsten des Mieters eines Geschäftsraummietvertrags eingeschränkt. |

1. Räume und Nutzungsrecht

Der Mieter einer Arztpraxis sollte vor dem Abschluss des Mietvertrags prüfen,ob die im Mietvertrag genau bezeichneten Räume für den Betrieb einer Arztpraxis geeignet und als solche auch nach bauordnungsrechtlichen Bestimmungen genutzt werden dürfen. Der Vermieter muss dafür Sorge tragen, dass der Praxisbetrieb ohne Störungen ausgeübt werden kann, die in seinem Verantwortungsbereich liegen.

2. Übergabe

Das Übergabeprotokoll sollte sehr sorgfältig erstellt werden. Es dient ‒ vor allem bei Beendigung des Mietverhältnisses ‒ als Beweis dafür, in welchem Zustand sich die Räume bei Übergabe befunden haben. Eine Klausel, wonach der Vermieter für Mängel, die er nicht zu vertreten hat, auch nicht haftet (z. B. für Baulärm) ist unwirksam.

3. Zum Mietzins

Fehlt eine Mieterhöhungsklausel, ist eine einseitige Mieterhöhung durch den Vermieter nur möglich, wenn

• die Parteien dazu eine (in der Regel) schriftliche Vereinbarung treffen. Dies gilt sogar für eine geringfügige Mieterhöhung, wenn die Miethöhe für den Zeitraum von mehr als einem Jahr geändert wird und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann. Wird die Schriftform nicht eingehalten, kann sich der Vertragspartner auf einen Verstoß hiergegen berufen.

• der Vermieter eine Änderungskündigung ausspricht und dem Mieter einen neuen Mitvertrag vorlegt, der die gleichen mietvertraglichen Regelungen enthält mit Ausnahme der Miete, die erhöht wurde. Diese Möglichkeit setzt aber voraus, dass der Mietvertrag vom Vermieter ordentlich gekündigt werden kann. Damit entfällt diese Art der Mieterhöhung bei Zeitmietverträgen.

• eine Staffelmiete vereinbart wurde, bei der künftige Mietsteigerungen bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses des Gewerbemietvertrags im Voraus bestimmt werden. Die für das Wohnungsmietrecht bestehende Vorschrift zur Staffelmiete des § 557a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) gilt im Gewerberaummietrecht, also auch für Arztpraxen, nicht.

• Ist die Staffelmiete vereinbart, kann sich der Mieter nicht darauf berufen, dass er im Laufe der Mietzeit vergleichbare Räume wesentlich günstiger anmieten könnte (BGH 27.10.04, XII ZR 175/02; BGH 8.5. 02, XII ZR 8/00).

• eine Wertsicherungsklausel vereinbart wurde. Wertsicherungsklauseln sind nur wirksam, wenn der Mietvertrag mindestens auf zehn Jahre befristet wurde oder dem Mieter eine Option eingeräumt wurde, sodass das Mietverhältnis auf Wunsch des Mieters auf mindestens zehn Jahre verlängert werden kann. Für die Wirksamkeit der Wertsicherungsklausel kommt es darauf an, dass die Schriftform des Mietvertrags eingehalten wurde.

4. Zu den Nebenkosten

Auch bei Mietverträgen über Arztpraxen kann der Vermieter auf die Betriebskostenverordnung, hier auf die in § 2 Ziffer 1 ‒ 17 BetrKV bezeichneten Betriebskosten, verweisen.

Will der Vermieter darüber hinaus Nebenkosten geltend machen, muss er diese detailliert beschreiben und vereinbaren. So genügt es z. B. nicht, wenn dem Mieter die Kosten der Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen auferlegt werden. Ohne eine Begrenzung der Kosten sei die Regelung in jedem Fall unwirksam (BGH 10.9.14, XII ZR 56/11).

Der Vermieter hat bei den Nebenkosten das Gebot der Wirtschaftlichkeit einzuhalten, sonst kann der Mieter die Betriebskosten auf das zulässige Maß kürzen. Der Vermieter darf also keine unnötigen oder zu hohen Betriebskosten verursachen. Er ist verpflichtet, die Preise mehrerer Anbieter miteinander zu vergleichen.

Geschäftsräume, die nicht vermietet sind, muss der Vermieter in die Betriebskostenabrechnung miteinbeziehen. Die Kosten für diese leer stehenden Räume hat der Vermieter zu tragen. Der Vermieter darf bei Leerstand nicht einseitig den Abrechnungsschlüssel ändern.

5. Die Mietkaution

Im Geschäftsraummietvertrag kann die Höhe der Kaution frei vereinbart werden. Grenze für die Höhe der Kaution ist, dass diese nicht schikanös sein darf und im Sicherungsinteresse des Vermieters liegen muss. Bei der Geschäftsraummiete muss der Vermieter die Kaution nicht verzinsen. Hier kommt es darauf an, was die Parteien im Mietvertrag geregelt haben.

Die Kaution haftet auch für eventuelle Nebenkostennachzahlungen, die bei Mietende noch nicht fällig waren.

Der Vermieter kann zudem nach Mietende neben einer Zahlungsklage wegen Mietrückständen die noch nicht gezahlte Kaution einklagen, wenn das Sicherungsinteresse noch nicht erloschen ist, weil z. B. Schadenersatzansprüche gegen den Mieter bestehen.

6. Konkurrenzschutz vereinbaren

Konkurrenzschutz ist im Prinzip auch ohne ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag gegeben, provoziert in der Praxis aber in der Regel viel Streit! Deshalb sollte dieser Punkt geregelt werden.

Wird der Konkurrenzschutz durch den Vermieter verletzt, führt dies zu einem Mangel der Mietsache, soweit nicht nur eine unerhebliche Beeinträchtigung vorliegt. Dieser Mangel berechtigt den Mieter zur Mietminderung sogar dann, wenn es keine ausdrückliche vertragliche Regelung zwischen den Parteien zum Konkurrenzschutz gibt.

7. Aufnahme weiterer Ärzte regeln

Die Aufnahme weiterer Ärzte ist aus Sicht des Vermieters nicht unbedeutend, wenn z. B. ursprünglich nur an einen Arzt vermietet worden ist. Bei der Aufnahme weiterer Ärzte können eventuell bauliche Veränderungen nötig werden. Daher sollten die Mietparteien diesbezüglich eine gemeinsame Übereinkunft treffen.

Für die Einzelpraxis können folgende Nachfolge- und Kooperationsklauseln aufgenommen werden:

• Mit einer Nachfolgeklausel kann die Fortführung der Arztpraxis durch einen Nachfolger gesichert werden, ohne dass es einer Neuvermietung bedarf. Der Vermieter wird sich ein Recht zur Zustimmung einräumen lassen. Hierbei darf er die Zustimmung jedoch nur aus einem wichtigen Grund verweigern, z. B. bei mangelnder Bonität.

• Möchte der Praxisinhaber seine Einzelpraxis erweitern, sollte im Mietvertrag mittels einer Sozietätsklausel vereinbart werden, dass er Anspruch auf Aufnahme weiterer Ärzte hat. In diesem Zusammenhang sollte der Mietvertrag vorsehen, dass durch die Aufnahme weiterer Ärzte das Mietverhältnis, hier vor allem die Miete, unverändert bleibt.

• Eine Möglichkeit zur Untervermietung sollte der Mietvertrag in jedem Fall haben.

Für eine bestehende Gemeinschaftspraxis als Mieter ist darauf zu achten, dass die Gemeinschaftspraxis als solche Mieter ist und nicht die einzelnen Ärzte. Scheidet ein Arzt aus der Gemeinschaftspraxis aus und kommt ein neuer Arzt hinzu, bedarf es keiner Zustimmung des Vermieters.

8. Muster- versus Individualregelung

Allen Musterverträgen ist gemeinsam, dass sie eine individuelle Mietsituation und Lebenssachverhalte nicht berücksichtigen können und wollen. Ein Mustermietvertrag ist nur eine Hilfe. Die dargestellten Erläuterungen und Ergänzungen erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Auch die Gestaltungsmöglichkeiten sind zahlreich. Individuelle Vereinbarungen sind jedem Muster vorzuziehen. Die Parteien sollten bei Abschluss eines Mietvertrags gemeinsam überlegen, was sie regeln wollen. Dabei sollen sie sich nicht als Gegner sehen, sondern kooperativ zusammenarbeiten. Nur so lassen sich Streitigkeiten während und auch bei Beendigung des Mietvertrags vermeiden.

9. Der Mietvertrag muss schriftlich sein

Der auf bestimmte Zeit geschlossene Mietvertrag bedarf der Schriftform. Das Schriftformerfordernis ist weder durch Telefax noch durch E-Mail gewahrt. Fehlt es am Schriftformerfordernis, bleibt der Vertrag zwar wirksam. Er gilt jedoch auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist daher innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfristen kündbar.

Enthält der Mietvertrag Anlagen, ist die Schriftform nur gewahrt, wenn im Mietvertrag auf diese Anlagen verwiesen wird.

Stellt der Mieter während der Laufzeit des Mietvertrags fest, dass der Mietvertrag geändert, ergänzt oder angepasst werden muss, genügt nicht ein einfaches Schreiben an den Vermieter. Vielmehr muss auch die nachträgliche Ergänzung oder Änderung unter Bezugnahme zum Mietvertrag erfolgen, mit einem Datum versehen und vom Vermieter und Mieter unterzeichnet werden.

Des Weiteren bedarf auch die Ausübung einer vertraglich vereinbarten Option der Schriftform.

Die Berufung auf den Formmangel ist grundsätzlich nicht treuwidrig, d. h.: Der Vermieter darf eine vorzeitige Kündigung mit der Begründung der fehlenden Schriftform aussprechen, selbst wenn der Vertrag jahrelang durchgeführt worden ist. Das gilt sogar dann, wenn sich die Parteien im Mietvertrag ausdrücklich verpflichtet haben, die Schriftform nachzuholen, wenn der Vertrag eine sogenannte salvatorische Klausel enthält.

10. Mietdauer und Verlängerungsoption

Besteht noch keine kassenärztliche Genehmigung, kann der Mietvertrag aufschiebend bedingt geschlossen werden.

Sonst werden Geschäftsraummietverträge mit Ärzten in der Regel für eine bestimmte Zeit geschlossen. Um für beide Vertragsparteien Sicherheit zu gewährleisten, ist die Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter nützlich. Sinnvoll ist auch eine Regelung, wenn der Mieter die Ausübung des Optionsrechts nicht fristgerecht gegenüber dem Vermieter erklärt. Hier hat der Vermieter den Mieter aufzufordern, innerhalb von einem Monat die Erklärung abzugeben. Unterlässt der Vermieter die Aufforderung, verlängert sich die Erklärungsfrist zur Ausübung des Optionsrechts.

Bezüglich der Verlängerungsoptionen sind folgende Klauseln zu unterscheiden:

• Optionsklausel: Danach hat eine Partei das einseitige Recht, die Verlängerung des Mietverhältnisses herbeizuführen. Es bedarf keiner Zustimmung des anderen Vertragspartners.

• Verlängerungsklausel: Danach verlängert sich das Mietverhältnis automatisch ohne weiteres Zutun der Parteien um den im Vertrag festgelegten Zeitraum, sofern nicht eine Partei zuvor das Mietverhältnis kündigt.

• Kündigungsverzichtsklausel: Danach ist das Recht einer oder beider Vertragsparteien zur ordentlichen Kündigung ausgeschlossen.

11. Beide Seiten haben Kündigungsrechte

Der Mietvertrag kann sowohl vom Mieter als auch vom Vermieter innerhalb der gesetzlichen Fristen oder fristlos gekündigt werden. Der Vermieter muss bei einer ordentlichen fristgerechten Kündigung ‒ anders als im Wohnraummietvertrag ‒ keine Kündigungsgründe vorbringen.

Es gelten sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter die gesetzlichen Kündigungsfristen nach § 580a Abs. 2 BGB: Gekündigt werden kann spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres.

12. Verzicht auf das Vermieterpfandrecht

Der Vermieter hat für seine Forderungen gemäß § 562 BGB grundsätzlich ein Pfandrecht an den vom Mieter eingebrachten Sachen. Daher findet sich in Mietverträgen manchmal eine Vereinbarung, wonach der Vermieter auf dieses Pfandrecht verzichten soll. In der Praxis dürfte es nicht immer leicht sein, den Vermieter zu einem Verzicht zu bewegen, zumal das Gesetz dieses Recht ja ausdrücklich vorsieht. Um unnötige Diskussionen zu vermeiden, ist es daher besser, nicht auf einem Verzicht des Vermieterpfandrechts zu bestehen.

Der Mieter benötigt diesen Verzicht in der Regel auch gar nicht. Das Vermieterpfandrecht erstreckt sich nämlich nicht auf die Dinge, die gemäß § 811 Zivilprozessordnung nicht pfändbar sind. Nicht pfändbar sind Arbeitsmittel und sonstige Sachen, die für die Fortsetzung der Erwerbstätigkeit notwendig sind.

Sofern der Mieter gar nicht Eigentümer der Sachen ist, weil diese z. B. von einer Bank finanziert worden sind, geht das Vermieterpfandrecht ins Leere.

13. Vorkaufsrecht

Soll in einem Mietvertrag das Recht für den Mieter aufgenommen werden, die Immobilie zu erwerben, ist nach der bisherigen Rechtsprechung der Mietvertrag insgesamt notariell zu beurkunden. Nach § 311b Abs. 1 S. 1 BGB muss ein Vertrag notariell beurkundet werden, in dem sich eine Vertragspartei verpflichtet, ein Grundstück zu erwerben oder zu übertragen.

Beinhaltet ein Mietvertrag ein Ankaufsrecht des Mieters nach Beendigung des auf 20 Jahre abgeschlossenen Mietvertrags, bedarf dies der notariellen Beurkundung. Fehlt es daran, führt dies gemäß § 139 BGB zur Nichtigkeit auch des Mietvertrags, wenn dieser ohne das Ankaufsrecht nicht oder nicht zu diesen Konditionen abgeschlossen worden wäre.

Nach dem OLG Stuttgart (28.7.14, 5 U 40/14) sind die Mietverträge notariell zu beurkunden, die ein Optionsrecht des Mieters enthalten, das vermietete Grundstück zu erwerben. Wird die notarielle Beurkundung versäumt, ist der Mietvertrag nichtig. Die gesetzliche Formvorschrift gilt auch, wenn Mietvertrag und Optionsvertrag zwei gesonderte Dokumente sind.

Nach einem aktuellen Urteil des BGH (8.4.16, V ZR 73/15) bedarf es keiner notariellen Beurkundung mehr, wenn es um die Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts gemäß § 873 BGB geht. Ausreichend sind hier die dingliche Einigung und die Eintragung im Grundbuch. Danach bedarf es keiner notariellen Beurkundung des gesamten Mietvertrags, wohl aber der Eintragung des Vorkaufrechts im Grundbuch.

Mustervertrag
Mietvertrag für den Betrieb einer Arztpraxis zwischen Herrn/Frau … als Vermieter/in und Herrn/Frau Dr. … als Mieter/in Vorbemerkung Bei Unterzeichnung des Mietvertrags besteht für die Mieterin noch keine kassenärztliche Genehmigung. Der Mietvertrag ist daher aufschiebend bedingt durch die Erteilung der Genehmigung zur Ausübung einer Arztpraxis durch den Zulassungsausschuss der zuständigen Kassenärztlichen Vereinigung für die Mieterin. Die Mieterin sichert zu, nach Unterzeichnung unverzüglich die Zulassung zu beantragen und alles ihr Mögliche und Zumutbare vorzunehmen, um die Genehmigung zu erhalten.
§ 1 Mieträume, Mietzweck (1) Zum Betrieb der Arztpraxis … (konkret bezeichnen, z. B. Allgemeinmediziner) sind folgende Räume vermietet: 3 Behandlungsräume, 1 Empfang mit Sitzgelegenheiten, 1 kleines Sterilisations- und Hygienezimmer, 1 Wartezimmer, 1 kleines Büro, 1 Personalraum, 2 Toiletten. Die vermietete Fläche beträgt ca. … m2. (2) Sollten sich bei einer nachträglichen Vermessung Abweichungen von der obigen Größe der Mieträume ergeben, so ist keine Partei berechtigt, deswegen eine Änderung des Mietpreises zu verlangen. (3) Der Vermieter sichert zu, dass die für den Mietzweck notwendige baurechtliche Genehmigung erteilt ist. (4) Die Mieterin hat die Mieträume besichtigt. Der Zustand der Mieträume ist der Mieterin bekannt und gilt als von den Parteien vertraglich vereinbart. Es wurde ein Übergabeprotokoll gefertigt, aus dem sich die vorhandenen Mängel und deren Mängelbeseitigung ergeben. Das Übergabeprotokoll wird als Anlage 1 Bestandteil dieses Vertrags. § 2 Mietzeit (1) Das Mietverhältnis beginnt am ... Es ist ab Unterzeichnung dieser Urkunde für eine Zeit von … Jahren abgeschlossen und endet damit am ...   2) Die Mieterin hat ab Unterzeichnung dieses Vertrags ein zweimaliges Optionsrecht, durch einseitige Erklärung den Mietvertrag jeweils um weitere fünf Jahre zu verlängern. Die Mieterin hat die jeweilige Ausübung des Optionsrechts zwölf Monate vor Ablauf der Mietzeit durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Vermieter zu erklären. Sollte die Mieterin die Ausübung des Optionsrechts nicht fristgerecht gegenüber dem Vermieter erklären, hat der Vermieter die Mieterin aufzufordern, innerhalb von einem Monat die Erklärung abzugeben. Unterlässt der Vermieter die Aufforderung, verlängert sich die Erklärungsfrist zur Ausübung des Optionsrechts um einen Monat.   (3) Setzt die Mieterin nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so wird bereits jetzt der stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses ausdrücklich widersprochen. Die Verlängerung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB ist ausgeschlossen. Das gilt sowohl für die Grundmietzeit als auch für die Optionszeiträume.
(4) Die Mieterin erhält für den Fall, dass sie ihre Berufstätigkeit als Ärztin einstellt, ein ordentliches Sonderkündigungsrecht, sofern sie die Praxisräume nicht an einen Nachfolger untervermietet oder ein Nachfolger den Mietvertrag in Abstimmung mit dem Vermieter übernimmt (vgl. hierzu § 7). Dieses Sonderkündigungsrecht kann die Mieterin mit einer Frist von sechs Monaten zum Quartalsende schriftlich ausüben. Das Sonderkündigungsrecht kann sie frühestens zum … ausüben.     § 3 Miete   Die Nettomiete beträgt monatlich … EUR.   Alternativ Staffelmietvereinbarung:   Die anfängliche Grundmiete beträgt … Euro. Sie erhöht sich für die Dauer des befristet vereinbarten Mietverhältnisses jeweils:   mit Geltung zum ... um … EUR auf … EUR, mit Geltung zum ... um … EUR auf … EUR, mit Geltung zum ... um … EUR auf … EUR. § 4 Betriebskosten (1) Sämtliche Betriebskosten sind von der Mieterin zu tragen. Das sind Grundsteuer, Wasser, Entwässerung, Heizungs- und Warmwasserkosten, Kosten für Personen- und Lastenaufzug, Straßen¬reinigung, Müllbeseitigung, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Gartenpflege, Sach- und Haftpflichtversicherungen, Hauswart, Gemeinschaftsantenne oder Breitbandkabelnetz, Hausreinigung, Ungezieferbekämpfung sowie Verwaltungskosten. Die Betriebskosten sind anteilig im Verhältnis der vermieteten Flächen zur Gesamtfläche des Gebäudes zu tragen, soweit nicht bei einer bestimmten Kostenart ein anderer Maßstab geboten ist. Soweit die Mieterin Einrichtungen nicht beansprucht, bei denen Nebenkosten anfallen, wird eine Verpflichtung zur Zahlung von Nebenabgaben nicht begründet. (2) Der Vermieter ist berechtigt, für diese Betriebskosten monatlich angemessene Vorauszahlungen zu erheben. Diese werden mit monatlich … Euro vereinbart. (3) Der Vermieter rechnet über die Betriebskosten unter Berücksichtigung der Vorauszahlungen jährlich nachträglich ab. (4) Die Mieterin kann Einsicht in die Belege oder die Zusendung von Kopien gegen Erstattung der Kosten verlangen.
§ 5 Zahlung der Miete (1) Die Miete ist monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats kostenfrei an den Vermieter auf dessen Konto (Kontoangaben …) zu zahlen.   (2) Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung ist die Gutschrift auf dem Konto des Vermieters maßgebend. § 6 Mietkaution (1) Die Mieterin ist verpflichtet, eine Kaution in Höhe von vier Nettokaltmieten (… Euro) zu stellen.   (2) Die Mietsicherheit kann nach Wahl der Mieterin durch verzinsliche Barkaution auf das Konto des Vermieters oder durch Hinterlegung einer unbefristeten und unter Verzicht auf die Einrede der Vorausklage gegebenen Bankbürgschaft geleistet werden. § 7 Aufnahme weiterer Mieter, Untervermietung (1) Die Mieterin ist berechtigt, nach vorheriger Absprache mit dem Vermieter weitere Ärzte in die Praxis aufzunehmen und die Praxisräume als Gemeinschaftspraxis zu nutzen. Durch die Aufnahme weiterer Ärzte bleibt das Mietverhältnis unverändert.   (2) Die Mieterin ist im Falle einer Praxisnachfolge ausdrücklich dazu berechtigt, die Räume an einen nachfolgenden Arzt ebenfalls zum Betrieb einer Arztpraxis unter zu vermieten und auch in diesem Fall von ihrem zweimaligen Optionsrecht gemäß § 2 Abs. 2 Gebrauch zu machen. Die Parteien streben im Fall einer Praxisnachfolge jedoch grundsätzlich die Übernahme des Mietvertrags durch den Nachfolger an.   (3) Die Mieterin darf die Mieträume nur mit vorheriger schriftlicher Erlaubnis des Vermieters im Rahmen des Mietzwecks untervermieten. Der Vermieter kann die Erlaubnis nur aus wichtigem Grund in der Person des Dritten (z. B. mangelnde Bonität) verweigern.   (4) Bei unbefugter Untervermietung kann der Vermieter verlangen, dass die Mieterin sobald wie möglich, spätestens jedoch binnen Monatsfrist, das Untermietverhältnis kündigt. Geschieht dies nicht, so kann der Vermieter das Hauptmietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen.   § 8 Schönheitsreparaturen   Die Mieterin übernimmt auf ihre Kosten die fachgerechte Ausführung von Schönheitsreparaturen in den Mieträumen, sofern diese durch den Gebrauch der Mietsache erforderlich sind.
§ 9 Mietminderung und Aufrechnung (1) Die Mietminderung ist ausgeschlossen, wenn der Mietgebrauch durch Umstände beeinträchtigt wird, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.   (2) Die Aufrechnung der Mieterin mit einer Forderung gegenüber dem Mietzins und den Nebenkosten ist nur möglich, soweit die Forderung unbestritten oder rechtskräftig festgestellt ist. Rechnet die Mieterin mit einer solchen Forderung auf, hat sie dies dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit der nächsten Mietzahlung schriftlich anzukündigen. § 10 Bauliche Veränderungen und Ausbesserungen (1) Die Mieterin darf bauliche Änderungen innerhalb und außerhalb der Mietsache, insbesondere Um- und Einbauten, Umgestaltungen, Installationen etc. nur mit schriftlicher Einwilligung des Vermieters vornehmen. Die Einwilligung darf nicht versagt werden, wenn die baulichen Änderungen für den Betrieb der Mieterin erforderlich sind und beim Vermieter nicht zu erheblichen Beeinträchtigungen führen.   (2) Erteilt der Vermieter eine solche Einwilligung, ist die Mieterin für die Einholung der baurechtlichen Genehmigung und sonstigen behördlichen Erlaubnisse bzw. Anzeigen verantwortlich und hat alle Kosten zu tragen.   (3) Der Vermieter darf Ausbesserungen und bauliche Änderungen an der Mietsache, die zu deren Erhaltung, zur Abwendung drohender Gefahren oder zur Beseitigung von Schäden notwendig werden, auch ohne Zustimmung der Mieterin vornehmen.   (4) Ausbesserungen und bauliche Änderungen, die nicht notwendig, aber zweckmäßig sind, dürfen ohne Zustimmung der Mieterin nur vorgenommen werden, wenn sie die Mieterin nur unwesentlich beeinträchtigen.   (5) In den Fällen der Abs. 2 und 3 ist die Mieterin zur angemessenen Mietminderung berechtigt.   § 11 Betreten der Mieträume durch den Vermieter (1) Der Vermieter kann die Mieträume jederzeit betreten, wenn eine drohende Gefahr für die Mieträume oder das komplette Anwesen vorliegt. Um die Notwendigkeit unaufschiebbarer Arbeiten festzustellen, hat der Vermieter ein Betretungsrecht zu den üblichen Praxiszeiten.
(2) Will der Vermieter das Anwesen verkaufen, so darf er die Mieträume zusammen mit Kaufinteressenten an Wochentagen zu den üblichen Praxiszeiten betreten.   (3) Ist das Mietverhältnis gekündigt, so dürfen die Mieträume nach rechtzeitiger Ankündigung auch außerhalb der üblichen Praxiszeiten betreten werden. § 12 Werbemaßnahmen (1) Die Mieterin ist zur Anbringung eines Praxisschildes in normaler Größe an der Hauswand und an der Praxistür auf eigene Kosten berechtigt. Durch die Erteilung dieser Einwilligung bleibt die Verpflichtung der Mieterin, gegebenenfalls erforderliche öffentlich-rechtliche Genehmigungen einzuholen, unberührt.   (2) Nach Beendigung des Mietverhältnisses dürfen die Schilder bis zur Dauer von zwölf Monaten weiterhin angebracht bleiben. Die Mieterin ist berechtigt, die Schilder mit einem Hinweis auf eine neue Anschrift zu versehen. Spätestens nach Ablauf der zwölf Monate sind die Schilder auf Kosten der Mieterin zu entfernen und der frühere Zustand ist auf Kosten der Mieterin wieder herzustellen. § 13 Beendigung der Mietzeit (1) Die Mieträume sind bei Beendigung der Mietzeit in ordnungsgemäßem, besenreinem Zustand zu übergeben.   (2) Es sind ferner … Schlüssel und ... Briefkastenschlüssel zu übergeben.   (3) Hat die Mieterin bauliche Veränderungen vorgenommen, ist sie verpflichtet, den ursprünglichen Zustand der Mieträume wieder herzustellen. Der Vermieter kann jedoch verlangen, dass die Mieterin die Veränderungen belässt, wenn der Vermieter Ersatz der Aufwendungen des Mieters in Höhe des Zeitwerts leistet. § 14 Außerordentliche Kündigung   (1) Jeder Vertragspartei steht das Recht zu, das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos zu kündigen.   (2) Endet das Mietverhältnis durch fristlose Kündigung durch den Vermieter, so haftet die Mieterin für den entstandenen Mietausfall höchstens bis zum Ende der vereinbarten Mietzeit.
§ 15 Mehrere Mieter Mehrere Personen als Mieter haften für alle Verpflichtungen aus diesem Vertrag als Gesamtschuldner. § 16 Tod des Mieters Bei Tod der Mieterin haben die Erben das Recht, den Mietvertrag mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen. Alternativ steht den Erben das Recht zu, die Praxis einem anderen Arzt zu übertragen und diesen an ihrer Stelle in den Mietvertrag eintreten zu lassen. Der Vermieter hat bei Vorliegen eines wichtigen Grundes ein Widerspruchsrecht. Das Sonderkündigungsrecht des Vermieters ist ausgeschlossen. § 17 Abänderung und Unwirksamkeit einzelner Vertragsbestimmungen (1) Mündliche Nebenabreden haben die Vertragspartner nicht getroffen.   (2) Änderungen/Ergänzungen des Vertrags bedürfen zu ihrer Rechtswirksamkeit der Schriftform.   (3) Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrags ganz oder teilweise rechtlich unwirksam oder undurchführbar sein oder werden, so berührt dies die Wirksamkeit des Vertrags im Übrigen nicht. Die Parteien verpflichten sich vielmehr, in einem derartigen Fall eine wirksame oder durchführbare Bestimmung an die Stelle der unwirksamen oder undurchführbaren zu setzen, die dem Geist und Zweck der zu ersetzenden Bestimmung so weit wie möglich entspricht; dasselbe gilt für etwaige Vertragslücken.
, den
(Vermieter)	(Mieterin)
WICHTIGER HINWEIS | Der vorliegende Mustervertrag gibt nur Anregungen und beispielhafte Formulierungen. Im Einzelfall sind weitere Detailregelungen unerlässlich. Der Inhalt ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Redaktion prüft ihn regelmäßig und passt ihn gegebenenfalls an. Gleichwohl schließen wir Haftung und Gewähr aus, da die Materie komplex ist und sich ständig wandelt. Muster dienen als Vorlage und sind individuell anzupassen.

Quelle: Seite 281 | ID 44726841