01.01.2003 | EU-Recht bringt Vorteile

Vorsteuerabzug bei Leerstand oder Änderung der Verwendungsabsicht

Der Vorsteuerabzug im Zusammenhang mit der Vermietung von Gebäuden ist möglich, wenn Sie damit umsatzsteuerpflichtige Umsätze erwirtschaften. Haben Sie die Vorsteuer aus den Anschaffungs- oder Herstellungskosten geltend gemacht und steht das Gebäude anschließend leer oder vermieten Sie es entgegen Ihrer Absicht doch umsatzsteuerfrei, führt dies oft zum Streit mit dem Finanzamt, das Ihnen den Vorsteuerabzug streitig machen will. Die aktuelle Rechtsprechung kommt Ihnen dabei zu Hilfe.

Grundsätzliches zum Vorsteuerabzug bei Vermietung

Grundsätzlich sind Mieteinnahmen umsatzsteuerfrei, so dass auch der Vorsteuerabzug aus der Anschaffung bzw. Herstellung der Immobilie nicht möglich ist. Wenn Sie aber an einen Unternehmer vermieten, der die Immobilie zur Erzielung steuerpflichtiger Einnahmen nutzt, können Sie für die Umsatzsteuerpflicht der Mieteinnahmen optieren. Folge: Im Gegenzug können Sie die Vorsteuer aus den Anschaffungs- bzw. Herstellungs- und Erhaltungskosten vom Finanzamt zurückfordern.

Wirkung einer Nutzungsänderung

Wenn die Immobilie innerhalb der ersten zehn Jahre ab der erstmaligen Verwendung statt (wie geplant) umsatzsteuerpflichtig umsatzsteuerfrei vermietet wird, muss die Vorsteuer für die Zukunft berichtigt werden. Die Aufteilung müssen Sie dabei monatsgenau vornehmen und die Vorsteuer jeweils am Jahresende an das Finanzamt zurückzahlen.

 Beispiel 

Sie haben vom 1. Januar 1998 bis 30. April 2002 ein Gebäude umsatzsteuerpflichtig an einen Rechtsanwalt und einen Friseur vermietet. Ab 1. Mai 2002 vermieten Sie das Gebäude zu privaten Wohnzwecken an zwei Familien. Für die Anschaffung haben Sie umgerechnet 130.000 Euro Vorsteuer geltend gemacht. Die Folge: Im Jahr 2002 müssen Sie Vorsteuer in Höhe von 8.667 Euro (130.000 Euro x 8 : 120) zurückzahlen, für 2003 sind es 13.000 Euro (130.000 Euro x 12 : 120). Vermieten Sie die Immobilie bis zum 31. Dezember 2008 umsatzsteuerfrei, müssen Sie insgesamt 86.667 Euro (130.000 Euro x 80 : 120) an Vorsteuer zurückzahlen.

Unser Tipp: Die Vorsteuerberichtigung kann entfallen, wenn Sie die Immobilie vor Ablauf der zehn Jahre verkaufen und es nicht zur Vermietung gekommen ist: Die Veräußerung gilt als nicht vorsteuerschädlich, wenn eine nicht steuerbare "Geschäftsveräußerung im Ganzen" vorliegt. Das kann bei jedem vermieteten Grundstück der Fall sein, wenn es sich jeweils um ein nach außen hin selbstständiges Wirtschaftsgebilde handelt und damit um ein Unternehmen im Ganzen (bei Vermietung nur eines Grundstücks) oder zumindest um einen Teilbetrieb (bei Vermietung mehrerer Grundstücke oder bei Vermietung im Rahmen eines Gewerbebetriebs).

Absicht zur steuerpflichtigen Vermietung ausreichend

Der Vorsteuerabzug steht Ihnen auch zu, wenn es später nicht zu steuerpflichtigen Umsätzen kommt, Sie aber nachweisen können, dass Sie eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung beabsichtigt haben. Das hat der BFH auf Grundlage des Europäischen Gemeinschaftsrechts entschieden (Urteile vom 8.3.2001 und 22.2.2001, Az: V R 24/98 und V R 77/96; Abruf-Nr.  010543 und 010586 ).

Ferner stellt der BFH klar, dass Ihnen der Vorsteuerabzug sofort bei Bezug der Eingangsleistungen zusteht (Urteil vom 16.5.2002, Az: V R 56/00; Abruf-Nr.  020862 ).