01.11.2006 | Gestaltungstipp

Immobilienkauf mit Verkäuferdarlehen und Rückvermietung an den Verkäufer

Verluste aus einem Mietvertrag mit einem Angehörigen sind steuerlich auch anzuerkennen, wenn der Vermieter

die Immobilie mit einem Darlehen des Verkäufers erworben hat,

die Immobilie wieder an den Verkäufer vermietet und

sich die Miete und die Zinsen entsprechen (Finanzgericht [FG] Baden-Württemberg, Urteil vom 21.6.2005, Az: 4 K 250/01; Abruf-Nr.  061597 ).

Vorteilhafte Gestaltungen mit Angehörigen

Lesen Sie, welche Gestaltungsmöglichkeiten Ihnen das rechtskräftige FG-Urteil bietet. Das folgende Beispiel gibt den Sachverhalt im Urteilsfall sinngemäß wieder.

Beispiel

Rentner Müller verkauft sein Haus an seinen Sohn Heinz. Der Kaufpreis entspricht dem Verkehrswert. Er wird für zehn Jahre verzinslich (600 Euro pro Monat) gestundet. Der Sohn vermietet das Haus wieder an seinen Vater für 600 Euro im Monat Das entspricht 80 Prozent der ortsüblichen Miete.

Berechnung Vater	Mit Gestaltung	Ohne Gestaltung
Steuerpflichtige Renteneinkünfte	9.000 Euro	9.000 Euro
+ Zinseinnahmen (12 x 600 Euro)	7.200 Euro	---
./. Sparerfreibetrag + Werbungskostenpauschale	1.421 Euro	---
./. Sonderausgaben	1.500 Euro	1.500 Euro
= Steuerpflichtiges Einkommen	13.279 Euro	7.500 Euro
Einkommensteuer + Solidaritätszuschlag	1.448 Euro	0 Euro
Berechnung Sohn	Mit Gestaltung	Ohne Gestaltung
Steuerpflichtige Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit	80.000 Euro	80.000 Euro
+ Einnahmen aus Vermietung der Wohnung	7.200 Euro	---
./. Zinsaufwand	7.200 Euro	---
./. Weitere Werbungskosten	6.000 Euro	---
./. Sonderausgaben	2.000 Euro	2.000 Euro
= Steuerpflichtiges Einkommen:	72.000 Euro	78.000 Euro
Einkommensteuer + Solidaritätszuschlag	24.850 Euro	27.699 Euro

Steuerlicher Vorteil

Diese Gestaltung ist also insbesondere dann vorteilhaft, wenn der Sohn durch größere Aufwendungen (zum Beispiel durch erforderliche Renovierungsmaßnahmen) seine Steuerlast erheblich senken kann. Im Fall der Familie Müller ergibt sich steuerlich ein Vorteil von jährlich 1.401 Euro (= 27.699 Euro ./. 24.850 Euro ./. 1.448 Euro).