01.03.2004 | Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwand?

Die unendliche Geschichte des anschaffungsnahen Aufwands!

Für den Werbungskosten- bzw. Betriebsausgabenabzug von Renovierungsaufwendungen gelten seit Beginn des Jahres neue Regeln. Grund: Der anschaffungsnahe Aufwand wurde gesetzlich festgeschrieben. Außerdem ist die Verteilung von Erhaltungsaufwand wieder möglich. Was das für Sie konkret bedeutet, erfahren Sie im folgenden Beitrag.

Eine lange Geschichte

Die umstrittene, aber vom Bundesfinanzhof (BFH) lange Zeit gebilligte 15-Prozent-Regel besagt, dass Erhaltungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb des Gebäudes Herstellungskosten sind, wenn sie mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten betragen (anschaffungsnaher Aufwand). Diese Rechtsprechung hat der BFH zwischenzeitlich geändert (Urteile vom 12.9.2001, Az: IX R 39/97, Abruf-Nr.  020702 und Az: IX R 52/00, Abruf-Nr.  020701 ). Die Finanzverwaltung hat die Rechtsprechung auch (vorläufig) umgesetzt (BMF-Schreiben vom 18.7.2003, Abruf-Nr.  031908 ). Mit dem Steueränderungsgesetz 2003 wurde jetzt die alte 15-Prozent-Regel gesetzlich festgeschrieben (§  6 Absatz 1 Nummer 1a Einkommensteuergesetz [EStG]).

Der alte und neue anschaffungsnahe Aufwand

Die alte und neue 15-Prozent-Regel gilt für alle Baumaßnahmen, die Sie nach dem 31. Dezember 2003 beginnen bzw. begonnen haben (§  52 Absatz 16 EStG). Sie gilt für alle Aufwendungen, die grundsätzlich als Erhaltungsaufwand zu klassifizieren sind.

Beispiel

Anton Reich ist Besitzer eines Mietshauses in Berlin. Das Haus hat er im Januar 2002 für 250.000 Euro, zuzüglich 50.000 Euro für das Grundstück erworben. Das Haus ist in einem ordentlichen Zustand. Dennoch sind Arbeiten am Dach und der Heizungsanlage erforderlich. Im Januar 2004 vergibt Herr Reich beide Aufträge. Die Handwerker berechneten 18.000 Euro für die Heizungsanlage und 22.000 Euro für das Dach.

Die Aufwendungen sind bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung wie folgt zu berücksichtigen: Die Anschaffungskosten für das Gebäude betragen 250.000 Euro. Diese bilden zunächst die Grundlage für die Abschreibung. Die Aufwendungen für die Arbeiten an Dach und Heizung sind unstreitig Erhaltungsaufwendungen. Sie wären somit sofort abzugsfähige Werbungskosten. Da sie aber innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb anfallen, prüft das Finanzamt, in welchem Verhältnis die Erhaltungsaufwendungen zum Kaufpreis des Gebäudes stehen.

Die Erhaltungsaufwendungen betragen 16 Prozent der Anschaffungskosten (40.000 Euro / 250.000 Euro). Somit gelten die eigentlichen Erhaltungsaufwendungen als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Herr Reich kann sie nur im Wege der Abschreibung geltend machen:

Berechnung Abschreibung

2002 und 2003: 2 % von 250.000 Euro	5.000 Euro
Ab 2004: 2 % von (250.000 Euro + 40.000 Euro)	5.800 Euro

Trotz der hohen Aufwendungen (40.000 Euro), kann Herr Reich 2004 nur 800 Euro mehr Steuer mindernd gelten machen.

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