01.01.2004 | Überschussprognose bei Vermietung an Angehörige

Wie sieht eine Prognoserechnung aus?

Vermieten Sie an einen nahen Angehörigen zu mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Miete, haben Sie bisher den vollen Werbungskostenabzug erhalten (sehen Sie dazu auch unseren Beitrag in der Ausgabe 10/2003, Seiten 15-18). Das könnte sich 2004 ändern. Künftig kann das Finanzamt eine Prognoserechnung verlangen, wenn die vereinbarte Miete zwischen 50 und 75 Prozent liegt. Ist die Prognose negativ, können Sie Ihre Werbungskosten nur anteilig abziehen. Wie so eine Prognoserechnung aussieht, zeigen wir Ihnen im folgenden Beitrag.

Anhebung der Grenze geplant

Bereits 2002 gab es Bestrebungen, die Grenze gesetzlich auf 75 Prozent anzuheben. Eine Idee, die den Weg in das Gesetz allerdings nie schaffte. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat aber zwischenzeitlich entschieden, dass bei einer Miete zwischen 50 und 75 Prozent die Überschusserzielungsabsicht anhand einer Prognoserechnung nachgewiesen werden muss (Urteil vom 5.11.2002, Az: IX R 48/01; Abruf-Nr.  030055 ). Im Juli dieses Jahres hat die Finanzverwaltung verkündet, dass das BFH-Urteil ab dem Veranlagungszeitraum 2004 angewendet werden soll (Schreiben vom 29.7.2003, Az: IV C 3 - S 2253 - 73/03; Abruf-Nr.  031803 ).

Beachten Sie: Das bayerische Staatsministerium der Finanzen hat jetzt in einer Pressemitteilung erklärt, dass das Finanzamt eine Mieterhöhung auch dann anerkennen wird, wenn sie aus Mieterschutzgründen zivilrechtlich nicht durchsetzbar wäre. Wir halten diese Aussage für problematisch. Denn damit ein Mietverhältnisses unter nahen Angehörigen anerkannt wird, muss es zivilrechtlich wirksam sein.

Prognoserechnung

Um sich aber vor bösen Überraschungen zu schützen, sollten Sie zum Test eine Prognoserechnung aufstellen. Ist alles im grünen Bereich, müssen Sie die Miete nicht erhöhen. Fällt die Prognose negativ aus, müssen Sie damit rechnen, dass das Finanzamt eine Mieterhöhung verlangt.

Beispiel

Anton Fischer vermietet eine Wohnung in seinem Zweifamilienhaus an seine Schwester Bertha. Das Haus hat er 1998 für 200.000 Euro erworben. Davon hat er 50.000 Euro zu einem Zinssatz von 5 Prozent finanziert. Die Tilgung beträgt 1 Prozent im Jahr. An sonstigen Kosten fallen jährlich 900 Euro an. Beide Wohnungen (eine wird von ihm selbst genutzt ) sind gleich groß. Der Mietzins beträgt monatlich 300 Euro kalt, was 60 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Bislang war Anton Fischer damit auf der sicheren Seite. Ab 2004 muss er nachweisen, dass er aus dem Mietverhältnis einen Totalüberschuss erzielen kann.

Der BFH geht von einer Nutzung von 30 Jahren aus. In diesem Zeitraum muss Herr Fischer einen Totalüberschuss erwirtschaften. Als Werbungskosten kann Herr Fischer jeweils 50 Prozent der Aufwendungen geltend machen. Durch die jährliche Tilgung mindern sich seine Schuldzinsen jährlich. Die Prognoserechnung stellt sich wie folgt dar:

Prognoserechnung (in Euro)

Jahr	1998	1999	2000	... 2006	... 2014	... 2027
Einnahmen 12 x 300 Euro Kaltmiete	3.600,00	3.600,00	3.600,00	3.600,00	3.600,00	3.600,00
./. Anteilige Abschreibung 1/2 x 2% x 200.000 Euro	2.000,00	2.000,00	2.000,00	2.000,00	2.000,00	2.000,00
./. Anteilige Schuldzinsen 1/2 x Restbetrag x 5 %	1.250,00	1.237,50	1.225,00	1.150,00	1.050,00	862,50
./. Anteilige sonstige Kosten 1/2 x 900 Euro	450,00	450,00	450,00	450,00	450,00	450,00
Gewinn/Verlust	- 100,00	- 87,50	- 75,00	0,00	100,00	287,50
Totalergebnis	- 100,00	- 187,50	- 262,50	- 450,00	0,00	2.537,50

Nach zehn Jahren (2007) erwirtschaftet Herr Fischer erstmals einen Gewinn in Höhe von 12,50 Euro. Ab dem Jahr 2015 (18 Jahre) ist auch das Totalergebnis postiv (112,50 Euro). Herr Fischer würde also die Anforderungen erfüllen und müsste die Miete nicht erhöhen.

Praxisprobleme