01.01.2006 | Vermietung
Gewinnerzielungsabsicht bei einer LV-Finanzierung
Bei einer "normalen" Vermietung bejaht der Bundesfinanzhof (BFH) die Gewinnerzielungsabsicht (= Einnahmen langfristig höher als Werbungskosten). Das heißt: Die Finanzverwaltung darf die einkommensteuerliche Verrechnung vorübergehender Vermietungsverluste mit anderen Einkünften des Steuerpflichtigen nicht wegen fehlender Gewinnerzielungsabsicht ablehnen. Das gilt nach Ansicht des BFH auch, wenn das Mietobjekt nicht über Hypotheken- oder Bauspardarlehen, sondern mit Lebensversicherungen (LV) finanziert wird und damit zunächst die Mieteinnahmen in krassem Missverhältnis zu den Schuldzinsen stehen. Die anfangs sehr hohen Verluste dürfen geltend gemacht werden. Im Urteilsfall wurden die Anschaffungskosten und die Schuldzinsen durch Darlehen fremdfinanziert, die erst bei Fälligkeit durch den Einsatz parallel laufender Lebensversicherungen abgelöst werden sollten. Das Mietobjekt wurde 1982 zur Eigennutzung gebaut, dann aber aus beruflichen Gründen vermietet. Wegen hoher Schuldzinsen (60.000 bis 160.000 DM jährlich) kam es in den Jahren 1985 bis 1996 zu Verlusten von bis zu 153.000 DM im Jahr. 1996 wurden die Darlehen abgelöst. Ab 1997 wurde daher mit dem Haus erstmals steuerlich ein Gewinn gemacht. Das Ehepaar übertrug dann aber 1998 das Haus seiner Tochter, so dass aus der Vermietung insgesamt kein Überschuss erzielt werden konnte. Da im Jahr 1985 nicht geplant gewesen sei, dass die Tochter 1998 das Haus bekommen sollte, dürfe die Gewinnerzielungsabsicht nicht in Frage gestellt werden, so der BFH.
Unser Tipp: Wer sich nach Abschluss der Verlustphase von der Immobilie trennen will, sollte das Finanzamt überzeugen können, dass der Verkauf oder die Schenkung in der Familie nicht vorhersehbar oder geplant war. (Urteil vom 19.4.2005, Az: IX R 15/04; Abruf-Nr. 052521 )
