30.12.2021 · Fachbeitrag · Vermietung

Vermietung von Mietshäusern: Steuern sparen mit der Immobilien-GmbH

von StB Christina Vosseler, Mazars GmbH & Co. KG, Berlin

| Die Investition in Immobilien ist nicht umsonst eine der beliebtesten Anlageformen. Viele Anleger versprechen sich vom Bau oder Kauf eines Mietshauses Erträge, die das Einkommen festigen und zur Altersvorsorge dienen. Allerdings sollte man sich vor der Investition überlegen, ob man das Mietshaus als Privatperson erwirbt oder z. B. in einer GmbH. Durch die Wahl der richtigen Strategie kann man als Investor die Steuerzahlungen auf die Erträge nämlich erheblich beeinflussen. Wirtschaftsforscher fordern deshalb schon die Abschaffung des „Immo-GmbH-Modells“. |

Unterschiedliche Besteuerung je „Rechtsform“

Erwirbt der Anleger das Mietshaus als Privatperson, muss er die Mieteinkünfte mit seinem persönlichen Steuersatz versteuern. Fallen die zu versteuernden Einkünfte hoch aus, führt das zu einer steuerlichen Belastung von bis zu 47,5 Prozent. Diese ergibt sich aus dem Einkommensteuerhöchstsatz von 45 Prozent zzgl. Soli von 5,5 Prozent. Unter Umständen muss zusätzlich noch die Kirchensteuer eingerechnet werden. Gehört die Immobilie aber zum Betriebsvermögen einer Immobilien-GmbH, fallen auf den Gewinn nur 15,8 Prozent Körperschaftsteuer inkl. Soli an.

• Beispiel

Privatperson P hat 2020 hohe Einnahmen aus einer selbstständigen Tätigkeit erwirtschaftet. Zudem besitzt P ein Mietshaus, aus dessen Vermietung er einen Überschuss von 80.000 Euro erzielt hat. Durch die hohen Einkünfte ergibt sich für ihn eine Einkommensteuerbelastung von 42 Prozent. Die folgende Rechnung zeigt, wie sich die steuerliche Belastung ändert, wenn er für das Mietshaus eine Immobilien-GmbH installiert hätte:

	Mietshaus im Privatvermögen	Mietshaus in Immobilien-GmbH
Überschuss	80.000 Euro	80.000 Euro
Einkommensteuer (42 %)	33.600 Euro	-
Körperschaftsteuer (15 %)	-	12.000 Euro
Solidaritätszuschlag (5,5 %)	1.848 Euro	660 Euro
Gewerbesteuer	-	0 Euro
(vermögensverwaltende GmbH)
Steuer insgesamt	35.448 Euro	12.660 Euro
Steuer gespart (pro Jahr)	-	22.788 Euro

Folge: P würde die Einbindung einer Immobilien-GmbH eine jährliche Ersparnis von fast 23.000 Euro einbringen, solange der Ertrag in der GmbH verbleibt.