22.11.2011 · IWW-Abrufnummer 113748

Finanzgericht Hamburg: Urteil vom 15.06.2011 – 1 K 14/10

Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.

FINANZGERICHT HAMBURG
Aktz: 1 K 14/10
Entschdatum: 15.06.2011
Urteil - Einzelrichter

Tatbestand

Streitig ist, ob Aufwendungen des Klägers im Zeitraum Januar bis Juni 2006 für eine ab 01.07.2006 von ihm selbst genutzte Dreizimmerwohnung als Werbungskosten bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen sind.

Der Kläger ist Eigentümer eines Grundstücks X- ... Straße ..., das mit zwei im Jahr ... von ihm fertiggestellten Mehrfamilienhäusern bebaut ist. Bis zum Jahresende 2005 waren bis auf eine vom Kläger selbst genutzte Zweizimmerwohnung alle Wohnungen des Objektes vermietet. Die Mieter der ab 01.07.2006 vom Kläger selbst bezogenen Dreizimmerwohnung kündigten im Oktober 2005 zum Jahresende 2005. Der Kläger stellte noch im Jahr 2005 im Vorgarten des Grundstücks an der Straße ein Vermietungsschild für die 3/4-Zimmerwohnung auf und beauftragte das für ihn ständig tätige Maklerbüro A mit der Mietersuche. Auch für die Maklerfirma wurde ein auf die Vermietung hinweisendes Schild im Vorgarten aufgestellt. Mit diesen Maßnahmen wurden in der Vergangenheit alle Wohnungen auf dem Grundstück vermietet, ohne dass es zu längeren Leerständen kam. Zeitungsinserate oder Inserate in Internetportalen wurden nicht geschaltet. Der Kläger ließ die Wohnung im Zeitraum Januar bis Mai 2006 mit einem Gesamtaufwand von 105.977,16 € renovieren und verbessern. Unter anderem wurde die Wohnung mit neuem Nussbaum-Parkett ausgelegt, die Küche sowie die Sanitäreinrichtungen in Bad und WC wurden erneuert. Auf die Aufstellung gemäß Anlage zum Schriftsatz des Klägers vom 18.06.2010 und die Rechnungen in der Akte mit Originalrechnungen wird für nähere Einzelheiten Bezug genommen. Zum 01.07.2006 bezog der Kläger die Wohnung selbst. Die zuvor von ihm genutzte Zweizimmerwohnung in dem Komplex vermietete er mit Mietvertrag vom ... 2006 an den Mieter Dr. B.

In der Einkommensteuererklärung der Kläger für das Jahr 2006 erklärte der Kläger insgesamt Erhaltungsaufwendungen in Höhe von 106.110 €, von denen 24.724 € sofort und 81.386 € verteilt auf vier Jahre und damit jährlich mit 20.342 € als Werbungskosten berücksichtigt werden sollten. Der Beklagte berücksichtigte diese Aufwendungen im Bescheid zur Einkommensteuer für 2006 vom 01.11.2007 nicht, sondern ging davon aus, dass der Kläger nach dem Auszug der Mieter zum Jahresende 2005 nicht mehr die Absicht zur Vermietung der Wohnung hatte, sondern die Wohnung aufwändig für die Selbstnutzung herrichten ließ. Den am 16.11.2007 dagegen eingelegten Einspruch wies der Beklagte nach Einholung diverser Auskünfte zu Bemühungen des Klägers um eine Vermietung mit Einspruchsentscheidung vom 20.11.2009 als unbegründet zurück.

Mit der am 18.12.2009 erhobenen Klage begehren die Kläger die Berücksichtigung der Erhaltungsaufwendungen als Werbungskosten des Klägers bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Nachdem in der Klage zunächst die Bezifferung des zu berücksichtigenden Erhaltungsaufwands offen gelassen war, bezifferten die Kläger mit Schriftsatz vom 18.06.2010 die Instandsetzungsaufwendungen mit 105.977,16 €, die mit Ausnahme von nach dem ... 2006 bezahlten Rechnungen geltend gemacht wurden. Die Kläger begehren nunmehr die Berücksichtigung von Erhaltungsaufwendungen in Höhe von 76.229,41 €, die sich aus Renovierungskosten in Höhe von insgesamt 105.977,16 € abzüglich nach dem ... 2006 gezahlter Beträge von 339,06 € und 1489,63 € sowie abzüglich von Versicherungsleistungen für einen Wasserschaden in Höhe von 1298,63 € und Aufwendungen für die Küche in Höhe von 26.620,40 € errechnen.

Die Kläger behaupten, der Kläger habe nach dem Auszug der Mieter zum Jahresende 2005 die Absicht gehabt, die bis dahin von ihnen gemietete Wohnung wieder zu vermieten. Er habe dafür die Maßnahmen ergriffen, die in der Vergangenheit bei Mieterwechseln zügig zu einer Wiedervermietung geführt hätten. Andere Maßnahmen wie insbesondere Zeitungsinserate seien dagegen in der Vergangenheit nicht Erfolg versprechend gewesen. Interessenten, die sich bei früheren Gelegenheiten auf Zeitungsanzeigen gemeldet hätten, hätten bei Nennung der Belegenheit in der verkehrsreichen X-...Straße jeweils kein Interesse mehr an der Wohnung gehabt. Dagegen hätten Interessenten, die durch die aufgestellten Schilder an der Straße auf die in einem parkartigen Grundstück gelegenen Objekte aufmerksam wurden, sich durch den Straßennamen nicht abschrecken lassen und aufgrund dieser Schilder sei es jeweils zur Vermietung kommen. Es sei daher nicht sinnvoll gewesen, andere Maßnahmen als die vom Kläger auch in diesem Fall ergriffenen Maßnahmen - nämlich die Aufstellung von auf die Vermietung hinweisenden Schildern und die Einschaltung des Maklers - zu ergreifen. Der Kläger habe noch bis zum Abschluss des Mietvertrages mit Dr. B über die bis dahin von ihm selbst genutzte Zweizimmerwohnung am ... 2006 die Absicht gehabt, die größere Dreizimmerwohnung zu vermieten. Er habe sich lediglich wegen der bisherigen Vergeblichkeit seiner Vermietungsbemühungen und des Interesses des Dr. B an einer kleineren Wohnung entschlossen, nunmehr diese Wohnung zu vermieten und die größere selbst zu beziehen. Die aufwändigen Arbeiten in der Wohnung habe er durchführen lassen, weil er sich davon versprochen habe, einen deutlich um 3 bis 4 Euro je Quadratmeter höheren Mietzins erzielen zu können. Diese Erwartung habe sich jedoch nicht erfüllt. Die Erwartungen des Beklagten zum Nachweis der Vermietungsabsicht des Klägers seien überzogen.

Die Kläger beantragen,
den Einkommensteuerbescheid für 2006 vom 01.011.2007 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 20.11.2009 dahingehend zu ändern, dass bei den Einkünften des Klägers aus Vermietung und Verpachtung weitere Werbungskosten in Höhe von 76.229,41 € berücksichtigt werden und die Einkommensteuer entsprechend niedriger festgesetzt wird.

Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.

Der Beklagte ist der Auffassung, es könne nicht von einer Vermietungsabsicht des Klägers bezüglich der von ihm ab 01.07.2006 selbstgenutzten Wohnung nach Auszug der vorherigen Mieter zum Jahresende 2005 ausgegangen werden. Die behauptete innere Tatsache der Vermietungsabsicht sei nicht durch objektive äußere Merkmale belegt. Insbesondere liege keine ernsthafte, nachhaltige auf Vermietung angelegte Tätigkeit des Klägers vor. Der Kläger habe nicht alles ihm Zumutbare getan, um eine Vermietung der leerstehenden Wohnung zu erreichen. Insbesondere fehle es an Inseraten in Internetportalen. Der Beklagte versteht den Begriff der Vermietungsabsicht nicht als reines Tatsachenmerkmal, sondern als objektives und normatives Kriterium, das hier nicht erfüllt sei.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen ... C im Erörterungstermin vom 05.01.2011 und ... D in der mündlichen Verhandlung vom 14.06.2011. Auf die Protokolle bzgl. des Erörterungstermins und der mündlichen Verhandlung wird Bezug genommen.

Der Senat hat den Rechtsstreit durch Beschluss vom 10.05.2011 dem Einzelrichter übertragen.

Entscheidungsgründe

I. Die Entscheidung ergeht durch die Berichterstatterin als Einzelrichterin (§ 6 Finanzgerichtsordnung (FGO)).

II. Die Klage ist begründet.

Der Beklagte hat zu Unrecht Erhaltungsaufwendungen des Klägers in Höhe von 76.229,41 € nicht als Werbungskosten bei den Einkünften des Klägers aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt und dadurch die Kläger in ihren Rechten verletzt, § 100 Abs. 1 FGO.

1. Erhaltungsaufwendungen des Klägers für die ab 01.07.2006 von ihm selbst genutzte Dreizimmerwohnung im Haus X-...Straße ... sind als Werbungskosten gemäß § 9 Abs. 1 Einkommensteuergesetz (EStG) bei den Einkünften des Klägers aus Vermietung und Verpachtung gem. § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG zu berücksichtigen.

a)Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen (§ 9 Abs. 1 S. 1 EStG). Sie sind gemäß § 9 Abs. 1 S. 2 EStG bei der Einkunftsart abzuziehen, bei der sie erwachsen sind, d. h. durch die sie veranlasst sind. Fallen solche Aufwendungen schon an, bevor mit dem Aufwand zusammenhängende Einnahmen erzielt werden, können sie als vorab entstandene Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der Einkunftsart besteht, in deren Rahmen der Abzug begehrt wird (vgl. m. w. N. BFH Urteil vom 11.08.2010 - IX R 3/10, juris).

Nach ständiger Rechtsprechung können Aufwendungen für eine leer stehende Wohnung als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein, wenn der Steuerpflichtige sich endgültig entschlossen hat, daraus durch Vermieten Einkünfte nach § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG zu erzielen und diese Entscheidung später nicht wieder aufgegeben hat. Der endgültige Entschluss zu vermieten - die Einkünfteerzielungsabsicht - ist eine innere Tatsache, die wie alle sich in der Vorstellung von Menschen abspielenden Vorgänge nur anhand äußerlicher Merkmale beurteilt werden kann. Aus objektiven Umständen muss auf das Vorliegen oder Fehlen der Absicht geschlossen werden. Der endgültige Entschluss des Steuerpflichtigen zur Vermietung muss sich anhand objektiver Umstände belegen lassen. Derartige Umstände sind zum einen ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen des Steuerpflichtigen. Für die Feststellung des Bestehens einer Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich renovierungsbedürftiger - und deshalb länger leer stehender - Objekte können zum anderen der zeitliche Zusammenhang zwischen Aufwendungen und späterer Vermietung, die Dauer der Renovierung zur Vorbereitung einer Vermietung oder auch die (fehlende) Absehbarkeit, ob und gegebenenfalls wann die Räume im Rahmen der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung genutzt werden sollen, als Indizien herangezogen werden. Eine vorangegangene, auf Dauer angelegte Vermietung entfaltet eine Indizwirkung dahingehend, dass das betreffende Objekt selbst während Leerstandszeiten der Erzielung von Vermietungseinkünften diente (vgl. m. w. N. BFH Urteil vom 11.08.2010 - IX R 3/10, juris).

b) Die vom Kläger vor dem ... 2006 getätigten Erhaltungsaufwendungen bezüglich der von ihm ab dem 01.07.2006 selbstgenutzten Wohnung sind unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe als vorweggenommene Werbungskosten zu berücksichtigen.

Das Gericht ist nach dem Gesamtergebnis des Verfahrens und insbesondere der Durchführung der Beweisaufnahme durch Vernehmung der Zeugen C und D davon überzeugt, dass der Kläger bis zur Vermietung der bis dahin von ihm selbst genutzten Zweizimmerwohnung an den Mieter Dr. B mit Vertrag vom ...2006 die Absicht hatte, die später von ihm selbst genutzte Dreizimmerwohnung zu vermieten. Die von ihm behauptete Vermietungsabsicht ist in seinem Verhalten hinreichend deutlich geworden. Der Kläger hat ein Vermietungsschild im Vorgarten des Grundstücks aufgestellt und die ständig für ihn tätigen Makler A mit der Mietersuche beauftragt, die ihrerseits ebenfalls ein auf die Vermietung hinweisendes Schild im Vorgarten des Grundstücks aufgestellt haben. Der Kläger hat andere Mieter im Haus ausweislich der schriftlichen Auskünfte der Mieter E und F im Einspruchsverfahren bereits Ende des Jahres 2005 darauf angesprochen, ob sie Interessenten für die Wohnung wüssten. Von einer Selbstnutzung der Wohnung durch den Kläger ist nach den Auskünften der Mitarbeiterin G des Klägers, die auch Interessenten die Wohnung gezeigt hat, des Maklers A sowie des Mieters F erst zwischen April und Juni 2006 die Rede gewesen. Nach der bezüglich der zeitlichen Einordnung konkreteren und daher für die Überzeugungsbildung des Gericht maßgeblichen Aussage der Zeugin D hat der Kläger anlässlich des Besichtigungstermins, zu dem sie den späteren Mieter Dr. B Ende Mai oder Anfang Juni 2006 begleitet hat, zunächst die größere und später von ihm selbst genutzte Wohnung angeboten. Erst nach Klarstellung, dass Dr. B als Einzelperson lediglich eine Zweizimmerwohnung im Parterre suchte, hat der Kläger ihm die zum damaligen Zeitpunkt von ihm selbst genutzte Zweizimmerwohnung gezeigt und von einem möglichen Umzug seinerseits in die größere Wohnung bei Vermietung der Zweizimmerwohnung an den Interessenten Dr. B gesprochen. Es erscheint lebensfremd, angesichts dieses Verhaltens des Klägers gegenüber ihm nicht nahe stehenden Personen davon auszugehen, dass der Kläger lediglich zum Zwecke eines späteren Werbungskostenabzugs der Aufwendungen für die von ihm selbst zu beziehende Wohnung so getan haben könnte, als ob er die später von ihm selbst bezogene Wohnung vermieten wollte. Weitergehende Vermietungsbemühungen als vom Kläger angestrengt können entgegen der Auffassung des Beklagten nach Überzeugung des Gerichtes nicht als Voraussetzung für die Annahme der Vermietungsabsicht des Klägers verlangt werden. Denn der Kläger hat die Maßnahmen ergriffen, die bei vorherigen Mieterwechseln zügig zu einer Neuvermietung geführt haben. Es ist kein Grund ersichtlich, warum er nicht zunächst auch in diesem Fall wieder mit diesen Maßnahmen eine Vermietung hätte anstreben sollen. Erst wenn diese Vermietungsbemühungen über einen längeren Zeitraum, der hier unter Berücksichtigung der laufenden Renovierungsarbeiten mit gut fünf Monaten nach Auszug der vorherigen Mieter aus der Dreizimmerwohnung noch nicht überschritten war, erfolglos geblieben wären, hätte der Kläger auch über andere bzw. weitergehende auf eine Vermietung gerichtete Maßnahmen nachdenken und zum Beispiel Zeitungsinserate schalten oder das Objekt in Immobilienportablen einstellen müssen. Der Kläger hätte nicht alles ihm Zumutbare unternehmen und insbesondere nicht alle denkbaren Maßnahmen zur Suche neuer Mieter ergreifen müssen, ohne zunächst die für sein Objekt bewährten Methoden der Mietersuche zu versuchen.

2. Bei sämtlichen vom Kläger geltend gemachten Aufwendungen (Kosten für die Renovierung der Wohnung ohne Kosten für die Küche) handelt es sich um sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen. Die Aufwendungen sind nicht etwa als nachträgliche Herstellungskosten der Wohnung anzusehen, die lediglich im Rahmen der Abschreibung für Abnutzung gem. § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 7 EStG anzusetzen wären. Solche nachträglichen Herstellungskosten lägen nur dann vor, wenn die durchgeführten Maßnahmen zu einer wesentlichen Verbesserung des Vermietungsobjektes geführt hätten. Maßgeblich ist dabei, ob der Standard des Gebrauchswertes der Wohnung erhöht worden ist. Dies ist der Fall, wenn in mindestens drei der vier standardprägenden Ausstattungsbereiche (Heizung, Sanitärinstallation, Elektroinstallation sowie Fenster) nicht allein eine zeitgemäße Modernisierung, sondern eine deutliche Funktionserweiterung vorgenommen wird, durch die der Wohnkomfort insgesamt deutlich gesteigert wird (vgl. m. w. N. Kulosa in Schmidt, EStG, 30. Aufl. 2011, § 6 Rz 184). Im Streitfall sind jedoch lediglich die Bereiche Sanitärinstallation und Elektroinstallation nach der vorliegenden Aufstellung über die durchgeführten Maßnahmen und den eingereichten Rechnungen von der Renovierung betroffen gewesen, nicht jedoch die Bereiche Heizung und Fenster. Damit stellt sich in der Gesamtschau die gesamte Renovierung lediglich als sofort zu berücksichtigende Erhaltungsmaßnahme dar. Dies gilt auch für den Wanddurchbruch, bei dem anstelle einer Wand zwischen zwei Räumen eine gläserne Schiebetür eingebaut worden ist, ohne dadurch jedoch zwei Zimmer vollständig zusammenzulegen.

3. Die Kläger haben die zu berücksichtigenden Erhaltungsaufwendungen richtig berechnet und ihrem Klageantrag zu Grunde gelegt. Insbesondere sind nach dem Abschluss des Mietvertrages über die Zweizimmerwohnung am ... 2006 gezahlte Beträge und für einen Wasserschaden erhaltene Versicherungsleistungen ebenso vom Gesamtaufwand abgezogen worden wie die Kosten für die Küche. Weitere Korrekturen sind nicht vorzunehmen.

III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 136 Abs. 1 FGO. Die Kläger haben zwar mit ihrem schließlich formulierten Klagantrag in voller Höhe obsiegt. Sie haben jedoch vor Formulierung dieses Antrages im Schriftsatz vom 15.02.2011 mit Schriftsatz vom 18.06.2010 die zunächst ohne Bezifferung begehrte Berücksichtigung weiterer Erhaltungsaufwendungen in der Klage mit 105.977,16 € abzüglich nach dem ... 2006 gezahlter Beträge und damit mit 104.148,47 € beziffert. Diese Bezifferung ist für die Berechnung des Streitwertes, der der steuerlichen Auswirkung bei Berücksichtigung der geltend gemachten Erhaltungsaufwendungen entspricht, maßgeblich. Dieses Klageziel haben die Kläger später mit ihrem Antrag im Schriftsatz vom 15.02.2011 reduziert. Gleichwohl ist das ursprüngliche Klageziel für die Berechnung einer Kostenquote zu berücksichtigen.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 151 Abs. 3 FGO i. V. m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Gründe für eine Zulassung der Revision gem. § 115 Abs. 2 FGO liegen nicht vor. Das Gericht folgt mit seiner Entscheidung der gefestigten Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs und würdigt lediglich die vorliegenden Tatsachen anders als der Beklagte.