13.03.2012 · IWW-Abrufnummer 120865
Finanzgericht Rheinland-Pfalz: Urteil vom 12.04.2011 – 6 K 1566/08
Hat der Eigentümer einem Makler einen Auftrag zum Verkauf seiner Wohnung erteilt, so genügt es für den Nachweis gleichzeitiger Vermietungsabsicht nicht, dass er lediglich eine sich zufällig ergebende Chance nutzt, um die Wohnung zur Vermietung anzubieten, wenn es tatsächlich nicht zur Vermietung kommt und weitere Vermietungsbemühungen nicht nachgewiesen werden.
Tatbestand
Streitig ist, ob der Kläger für das Objekt S-Straße Hausnummer in K im Streitjahr einen Verlust in Höhe von 11.928 € geltend machen kann.
Der Kläger ist seit 2005 geschieden. Er hatte die streitbefangene Eigentumswohnung im Jahr 1998 gemeinsam mit seiner früheren Ehefrau erworben; diese war bis zum Jahr 2003 vermietet und stand seither leer. Die Wohnung wurde am 10.12.2007 verkauft.
Im Streitjahr 2006 hatte der Kläger Aufwendungen im Zusammenhang mit der Wohnung in Höhe von 11.928 € geltend gemacht. In diesem Betrag ist die degressive AfA in Höhe von 7.259 € enthalten.
Für die Einkünfte aus dem Objekt S-Straße Hausnummer in K gab der Kläger für 2006 eine Anlage V zur Einkommensteuererklärung ab, mit der er die Berücksichtigung der Werbungskosten in voller Höhe bei sich beantragte mit der Begründung, er habe im Zuge der Scheidung die Wohnung übernommen und die Kosten allein getragen. Der Beklagte behandelte die Anlage V als Feststellungserklärung.
In der Einkommensteuerakte ist auf der Einkommensteuererklärung für 2006 „Originalbelege zurück” vermerkt.
Der Beklagte erließ am 08.06.2007 gegenüber den Miteigentümern einen Feststellungsbescheid, mit dem er die Einkünfte beider Miteigentümer mit Null € feststellte. Dabei ging er davon aus, dass im Streitjahr keine Vermietungsabsicht mehr bestanden habe. Die geschiedene Ehefrau habe gegenüber dem Beklagten erklärt, es sei bereits im Jahr 2005 beabsichtigt gewesen, die Wohnung zu verkaufen.
Ebenfalls am 08.06.2007 erließ der Beklagte gegenüber dem Kläger einen Einkommensteuerbescheid, mit dem er entsprechend der Mitteilung über die festgestellten Einkünfte den geltend gemachten Verlust aus Vermietung nicht berücksichtigte. Dagegen erhob der Kläger die unter dem Aktenzeichen 6 K 1565/08 anhängige Klage.
Im Einspruchsverfahren trug der Kläger vor, er habe alternativ versucht die Wohnung zu verkaufen oder zu vermieten. Er habe Inserate geschaltet und zwei Mietinteressenten hätten sich gemeldet, die aber beide von einer Anmietung Abstand genommen hätten. Der Kläger legte drei Anzeigenrechnungen vor. Nachweise über weitere Anzeigen könne er nicht mehr vorlegen, da er seine Belege nicht zurück erhalten habe. Der Beklagte stellte aufgrund von Nachforschungen fest, dass die Anzeigen in der Rheinpfalz unter der Rubrik „Eigentumswohnungen” geschaltet wurden und es sich um Verkaufsinserate handelte.
Der Einspruch wurde mit Einspruchsentscheidung vom 31.03.2008 als unbegründet zurückgewiesen. Dabei ging der Beklagte davon aus, dass der Einspruch von der GbR bestehend aus den beiden Miteigentümern eingelegt worden sei.
Zur Begründung seiner Klage trägt der Kläger vor, auch im Anschluss an die Beendigung des Mietverhältnisses in 2003 habe der Kläger weiterhin die Absicht gehabt, die Wohnung zu vermieten. Lediglich aufgrund seiner finanziellen Notlage habe er sich parallel um den Verkauf der Wohnung bemüht. Der Beklagte habe den Umstand, dass der Kläger einen Immobilienmakler in den Jahren 2006 und 2007 sowohl mit der Vermietung als auch dem Verkauf der Wohnung beauftragt hatte, völlig unberücksichtigt gelassen. Der Immobilienmakler S sowie die beiden Mietinteressenten B und P könnten als Zeugen gehört werden.
Wegen der Erfolglosigkeit seiner Vermietungsbemühungen sei der Kläger letztlich gezwungen gewesen, die Wohnung zu verkaufen.
Der Kläger beantragt,
den Feststellungsbescheid für das Jahr 2006 vom 8. Juni 2007 in der Fassung der Einspruchsentscheidung vom 31. März 2008 dahin zu ändern, dass ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 11.928 € anerkannt wird.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er trägt ergänzend zu seinen Ausführungen in der Einspruchsentscheidung vor, der Kläger trage die objektive Beweislast für seine ernsthafte Vermietungsabsicht. Die Beauftragung des Immobilienmaklers belege die Vermietungsabsicht nicht, da dieser ausschließlich Verkaufsangebote veröffentlicht habe. Die Bestätigung von nur zwei Personen, die Wohnung besichtigt zu haben, genüge nicht.
Das Gericht hat die Feststellungsbeteiligte Frau U. M. beigeladen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen P und S. Auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung und Beweisaufnahme vom 01.03.2011 wird Bezug genommen (Bl. 173 - 176 Prozessakte - PrA -).
Das Gericht hat außerdem bei dem ebenfalls als Zeugen benannten Herrn B schriftliche Auskünfte eingeholt (Bl. PrA).
Gründe
Die Klage ist nicht begründet.
Nach dem Gesamtergebnis des Verfahrens (§ 96 FGO) unter Berücksichtigung der Zeugenaussagen und der schriftlichen Äußerungen des Herrn B steht nicht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der Kläger im Streitjahr noch die Absicht hatte, die Wohnung zu vermieten und damit aus der Vermietung Einkünfte zu erzielen.
Da der Kläger einen Verlust aus der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung geltend macht und es sich dabei um eine Steuer mindernde Tatsache handelt, trägt er die objektive Beweislast für das Vorliegen der Voraussetzungen für die Anerkennung des Verlusts.
Wegen der allgemeinen Voraussetzungen für die Anerkennung eines Verlustes aus Vermietung folgt das Gericht der Begründung der Einspruchsentscheidung und nimmt auf diese Bezug (§ 105 Abs. 5 FGO).
Die Beweisaufnahme hat nicht ergeben, dass im Streitjahr 2006 noch eine Vermietungsabsicht bestand.
Nach der ersten Auskunft des Herrn B vom 06.10.2010 fand die Besichtigung der Wohnung Ende 2005 statt. In einem Email an den Kläger (Bl. 13/2006 Feststellungsakte) hatte er angegeben, die Wohnung im Frühjahr 2006 besichtigt zu haben. Auf erneute Rückfrage seitens des Gerichts äußerte sich Herr B mit Email vom 17.03.2011 dahin, dass er sich an den Zeitpunkt der Besichtigung nicht mehr erinnere.
Letztlich ist es nicht entscheidungserheblich, ob die Besichtigung im Jahr 2005 oder in 2006 stattfand, denn Herr B hatte selbst ein Mietgesuch aufgegeben und der Kläger hatte ihm auf diese Annonce hin die Wohnung angeboten. Der Kläger hat also lediglich eine Zufallschance genutzt. Dies reicht nicht aus, um eine Vermietungsabsicht zu belegen, wenn in erster Linie geplant war, die Wohnung zu verkaufen.
Der Zeuge S hatte sich eindeutig in der Weise geäußert, dass er vorrangig mit dem Verkauf der Wohnung befasst war. Nach seiner Aussage war die Vermietung als Alternative zwar kurzzeitig angedacht worden, jedoch wurde diese alsbald wieder verworfen. Der Zeitpunkt, zu dem die Alternative der Vermietung in Erwägung gezogen wurde (im Jahr 2006 oder erst 2007), ließ sich nicht aufklären.
Es kann jedoch aufgrund der Beweisaufnahme davon ausgegangen werden, dass es im Frühjahr 2006 eine Annonce wegen Vermietung der Wohnung gegeben hat, auf die hin sich der Zeuge P gemeldet hatte. Eine einzige Annonce reicht jedoch bei gleichzeitigen erheblichen Verkaufsbemühungen nicht aus, um eine Vermietungsabsicht zu belegen.
Hinzu kommt, dass es sich offenbar nur um eine kurze Episode gehandelt hatte, da der Zeuge S dem Kläger bei Verkaufswunsch eindeutig von einer Vermietung abgeraten hatte.
Da der Beklagte die Einkünfte somit zutreffend mit Null € festgestellt hat, stellt sich die Frage der zutreffenden Verteilung des Verlustes nicht.
Gleichwohl wird hierzu angemerkt:
Eine abweichende Verteilung von den Beteiligungsverhältnissen kommt nur in Betracht, soweit darin keine private Zuwendung liegt. Für die tatsächlich vom Kläger getragenen Kosten (z.B. Hausverwaltung, Umlage) kann dies so gesehen werden.
Anders verhält es sich bei der Abschreibung (degressive AfA). Wer die Anschaffungskosten getragen hat, ist nicht bekannt. Sollte der Kläger sie allein getragen haben, so wäre darin eine ehebedingte Zuwendung zu sehen, so dass die AfA hälftig verteilt werden müsste.
Die Inseratskosten für Verkaufsanzeigen sind ohnehin mangels Zusammenhangs mit einer Vermietung nicht abzugsfähig.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO und § 139 Abs. 4 FGO.
