08.01.2010
Finanzgericht Düsseldorf: Urteil vom 24.06.2002 – 11 K 2221/99 BG
1. Bei der Bewertung einer im Einzugsbereich von Großstädten gelegenen Golfplatzfläche im Vergleichswertverfahren ist kein Zuschlag wegen eines Ertragsvorteils gegenüber landwirtschaftlich genutzten Vergleichsflächen vorzunehmen.
2. Die Gebäudeklasse Club- und Vereinshäuser umfasst auch Bauwerke in einfacher Ausführung, so dass hierin auch die einseitig offene Abschlagshalle eines Golfclubs und das zugehörige Nebengebäude eingeordnet werden können.
Die Klage wird abgewiesen. Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens. Die Revision wird zugelassen.
Tatbestand
Streitig ist die Höhe des Gebäudewertes einer Abschlaghalle und eines Anbaus eines Golfclubs für die Stichtage 01.01.1996, 01.01.1997 und 01.01.1998 sowie der Bodenwert des vom Golfclub genutzten Grund und Bodens.
Der Kläger ist Konkursverwalter über das Vermögen der…(im weiteren als GmbH bezeichnet). Diese GmbH hat im Jahre 1993 das Erbbaurecht an dem Grundstück Gemeinde ..., Gemarkung ..., Flur ..., Flurstücke…und ..., Grundstücksgröße insgesamt 260.554 m², mit einer Laufzeit von…Jahren erworben.
Der Beklagte erhielt am 31.10.1996 eine Mitteilung der Stadt…über den Neubau eines Clubhauses auf dem Grundstück der GmbH. Das Clubhaus wurde gemäß einer innerdienstlichen Stellungnahme des Finanzamtes vom 01.12.1998 am…eingeweiht. Auf Grund einer Anforderung des Beklagten ermittelte der Bausachverständige den Raummeterpreis für das Clubhaus auf 107,00 DM/m³, für die Abschlaghalle auf 73 DM/m³ und für den so genannten Anbau auf 88 DM/m³. Wegen der Einzelheiten dieser Ermittlung wird auf Blatt 44 ff. der Bewertungsakte des Beklagten Bezug genommen. Wegen der Einzelheiten der Abschlaghalle und des Anbaus zur Abschlaghalle (Versorgungstrakt) wird auf die Baubeschreibung und die Pläne Blatt 106 ff. der Bewertungsakte Bezug genommen.
Der Beklagte erließ am 15.12.1998 einen Einheitswertbescheid auf den 01.01.1996 (Wert- und Artfortschreibung), mit dem der Einheitswert für das Grundstück in ..., ..., auf 454.900,00 DM und die Grundstücksart „sonstiges bebautes Grundstück” festgestellt wurde. Der Bescheid erging unter dem Vorbehalt der Nachprüfung. In einer Erläuterung heißt es, dass die Besteuerungsgrundlagen geschätzt worden seien, weil trotz Aufforderung keine Einheitswerterklärung abgegeben worden sei. Der Einheitswert wurde wie folgt ermittelt:
Bodenwert:
| 260.554 m² x 2,00 DM = | 521.108,00 DM |
| Ermittlung des Gebäudewertes: | |
| laufende Nr. 1 Abschlaghalle | |
| 738 m³ x 73,00 DM = | 53.874,00 DM |
| gewöhnliche Lebensdauer 80 Jahre | |
| Gebäude Nr. 2 Anbau Abschlaghalle | |
| 288 m³ x 88,00 DM = | 25.344,00 DM |
| gewöhnliche Lebensdauer 80 Jahre | |
| Ermittlung des Wertes für die Außenanlagen: | |
| 8 v. H. des Gesamtgebäudewertes = | 6.337,00 DM |
Gegen diesen Bescheid wurde Einspruch eingelegt, der durch Einspruchsentscheidung vom 10.03.1999 als unbegründet zurückgewiesen wurde.
Mit Einheitswertbescheid auf den 01.01.1997 (Wertfortschreibung) vom 15.12.1998 wurde der Einheitswert für das Grundstück in ..., ..., auf 1.231.800,00 DM festgestellt. Der Bescheid erging unter dem Vorbehalt der Nachprüfung. In einer Erläuterung zum Bescheid heißt es, dass die Besteuerungsgrundlagen geschätzt worden seien, weil keine Einheitswerterklärung abgegeben worden sei. Die Ermittlung des Einheitswertes erfolgte bezüglich des Bodenwertes, des Gebäudewertes für die Abschlaghalle und für den sogenannten Anbau wie im Bescheid auf den 01.01.1996. Der Gebäudewert des Clubhauses wurde wie folgt ermittelt:
| 9.241 m³ x 107,00 DM = | 988.787,00 DM |
Der Wert der Außenanlagen wurde mit 5 % des Gesamtgebäudewertes auf 53.400,00 DM ermittelt. Der gegen diesen Bescheid eingelegte Einspruch wurde durch Einspruchsentscheidung vom 10.03.1999 als unbegründet zurückgewiesen.
Mit Einheitswertbescheid vom 15.12.1998 erfolgte auf den 01.01.1998 eine Wertfortschreibung zur Fehlerbeseitigung gemäß § 22 Abs. 3 Bewertungsgesetz (BewG). Mit diesem Bescheid wurde der Einheitswert auf 1.527.700,00 DM festgestellt. Dieser Einheitswertbescheid unterscheidet sich von den vorangegangenen Einheitswertbescheiden auf den Stichtag 01.01.1996 und 01.01.1997 bezüglich der Ermittlung des Bodenwertes. Der Bodenwert wurde nunmehr wie folgt ermittelt:
| 258.077 m² x 3,50 DM = | 903.269,00 DM |
| 2.477 m² x 5,00 DM = | 12.385,00 DM |
Auch dieser Bescheid erging unter dem Vorbehalt der Nachprüfung. Der gegen diesen Bescheid eingelegt Einspruch wurde durch Einspruchsentscheidung vom 10.03.1999 als unbegründet zurückgewiesen.
Der Kläger hat am 09.04.1999 bezüglich aller drei Bescheide Klage erhoben.
Der Beklagte erließ am 06.04.1999 einen geänderten Einheitswertbescheid (Wert- und Artfortschreibung auf den 01.01.1996), mit dem die Feststellungen des bisherigen Einheitswertbescheides vom 15.12.1998 wiederholt wurden und der Vorbehalt der Nachprüfung aufgehoben wurde. Der Einheitswertbescheid enthielt keinen Hinweis auf § 68 Finanzgerichtsordnung (FGO). Am 04.06.1999 erließ der Beklagte einen Einheitswertbescheid (Wertfortschreibung auf den 01.01.1997), der die Feststellungen des Einheitswertbescheides vom 15.12.1998 wiederholte und den Vorbehalt der Nachprüfung aufhob. Am 07.06.1999 erließ der Beklagte einen Einheitswertbescheid (Wertfortschreibung auf den 01.01.1998), der die Feststellungen des Bescheides vom 15.12.1998 wiederholte und den Vorbehalt der Nachprüfung aufhob. Mit Schreiben vom 09.06.1999 und 14.06.1999 machte der Kläger die Änderungsbescheide zum Gegenstand des Verfahrens.
Zur Begründung der Klage trägt der Kläger bezüglich der streitigen Gebäudewerte unter anderem vor, dass es sich bei der Abschlaghalle um eine in Massivbauweise errichtete, einseitig offene Halle handle, die…Abschlagplätze überdache. Die Abschlaghalle sei wegen der damit verbundenen geringeren Wartung in Massivbauweise errichtet worden. Die Abschlaghalle biete nur sehr eingeschränkt Schutz gegen Witterungseinflüsse, da ihre Breite wesentlich geringer als die doppelte mittlere Höhe sei. Sie sei nur vorübergehend zum Aufenthalt von Menschen geeignet. Eine Ausnahme bilde lediglich der…Aufenthaltsraum in einer Größe von etwa 4 m x 4 m. Bei der Abschlaghalle handle es sich um ein Nebengebäude zu einem Club- und Vereinshaus in einfacher Ausstattung gem. Tz 3.31 / 3.22 der Anlage 15 i. V. m. Anlage 17 a BewRGr (Richtlinien für die Bewertung des Grundvermögens). Der Raummeterpreis betrage 25 DM/m³ - 40 DM/m³.
Bei der als Anbau Abschlaghalle bezeichneten baulichen Anlage handle es sich um ein freistehendes Sanitär- und Lagergebäude mit einer Grundfläche von 72 m² und einem umbauten Raum von 245 m³. Dieser Raum beinhalte Toiletten sowie zwei Lagerräume. Er sei als Nebengebäude zu einem Club- und Vereinshaus gemäß Tz. 3.31 / 3.32 der Anlage 15 i. V. m. Anlage 17 a BewRGr anzusehen und mit einem Raummeterpreis von 25 DM bis 60 DM zu bewerten.
Mit einer Bewertung von 103 DM / m³ für das Clubhaus ist der Kläger einverstanden.
Bezüglich des Bodenwertes ist der Kläger der Ansicht, dass Bewertungsmaßstab für Golfplätze der gemeine Wert gemäß § 9 BewG sei, der identisch sei mit dem Verkehrswert im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB) und konkretisiert werde durch die Vorschriften der Wertermittlungsverordnung (WertV). Nach diesen Vorschriften werde der gemeine Wert bzw. der Verkehrswert, der der Bewertung zugrundezulegen sei, durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen sei. Anerkannte Bewertungsverfahren seien dabei gemäß § 7 WertV das Vergleichsverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren oder mehrerer dieser Verfahren in Kombination.
Da das Bewertungsobjekt auf Grund seiner Nutzung ein Unikat sei, für das es keine Vergleichsmöglichkeiten gebe, weil Golfgrundstücke üblicherweise nicht gehandelt würden, sei das Vergleichswertverfahren auszuschließen. Auch ein gewöhnlicher Geschäftswert für das Grundstück sei nicht festzustellen, da es für solche Objekte keinen Markt gebe, auf dem sich Anbieter und Nachfrager vergleichbarer Golfplätze treffen könnten. Die Wertermittlung könne deshalb nur unter der Fiktion eines derartigen Marktes erfolgen. Als potenzieller Käufer eines Grundstücks der hier zu bewertenden Art komme nur ein Investor in Frage, der eine Golfsportanlage bauen wolle. Ein solcher Investor könne entweder ein Kapitalanleger sein, der eine Renditeanlage tätigen wolle, oder ein Sportverein, für den die golfsportliche Betätigung im Vordergrund stehe. Der Kapitalanleger sei nur bereit, einen solchen Kaufpreis zu zahlen, der ihm eine angemessene Verzinsung des investierten Kapitals Gewähr böte. Für diesen denkbaren Käufer komme daher für die Bestimmung des Verkehrswertes nur eine Bewertung im Ertragswertverfahren in Frage. Ein Sportverein würde sicherlich auch derartige Renditegesichtspunkte in seine Investitionsüberlegungen einfließen lassen, würde jedoch die sportgewollte Investition in eine Golfanlage in den Vordergrund stellen, so daß für diesen gedachten Käufer das kostenorientierte Sachwertverfahren für die Verkehrswertermittlung von ausschlaggebender Bedeutung sei.
Der Jahresertrag des Erbbaurechts habe zum 01.01.1996 128.568,64 DM betragen, nämlich gemäß § 11 des Erbbaurechtsvertrages 0,16 DM/m² für die Grundstücksfläche und 86.880,00 DM für die bei Abschluss des Erbbaurechtsvertrages vorhandenen Gebäude, die jedoch abgerissen worden seien, so dass der gesamte Erbbauzins als Ertrag des Grund und Bodens anzusehen sei. Ab dem 01.01.1997 betrage dieser Erbbauzins auf Grund der in dem Erbbaurechtsvertrag enthaltenen Wertsicherungsklausel jährlich 144.639,72 DM. Bezogen auf die Grundstücksfläche von 260.554 m² habe also der Jahresertrag zum 01.01.1996 0,49 DM/m², ab dem 01.01.1997 0,55 DM/m² betragen. Bei einem angemessenen Liegenschaftszins von 6 % (Faktor 16) errechne sich somit der Kapitalwert des Jahresertrages und damit der Ertragswert des Grund und Bodens zum 01.01.1996 mit 7,84 DM, ab dem 01.01.1997 mit 8,80 DM. Diese zum 01.01.1996 beziehungsweise 01.01.1997 ermittelten Verkehrswerte seien für Zwecke der Einheitsbewertung auf die Wertverhältnisse am 01.01.1964 umzurechnen, so dass sich Grund- und Bodenwerte von etwa 0,50 DM/m² Erbbaurechtsfläche ergäben. Die vom Beklagten angesetzten Grund- und Bodenwerte von 3,50 DM beziehungsweise 5,00 DM seien völlig übersetzt.
Die Finanzverwaltung unterstelle zu Unrecht, dass eine Nutzungsänderung von landwirtschaftlichen Zwecken hin zu Golfzwecken den Wert eines Grundstückes zwangsläufig erhöhe. Die vom amtlichen landwirtschaftlichen Sachverständigen des Beklagten behaupteten Grundstücksverkäufe an Golfplatzbetreiber seien weder glaubhaft gemacht noch nachgewiesen worden. Gleiches gelte für die angeblichen innerlandwirtschaftlichen Verkehrswerte in Höhe von 2,50 DM/m² bis 6,00 DM/m². Im Übrigen sei der innerlandwirtschaftliche Vergleichswert nicht geeignet, Aussagen über den Wert des streitigen Grundstückes zu treffen. Denn ein Landwirt scheide als potenzieller Käufer des Grundstücks aus, da die Möglichkeit der landwirtschaftlichen Nutzung für die Zeit der Verpachtung an den Golfplatzbetreiber - also für 30 Jahre - ausgeschlossen sei.
Das im Streitfall zu bewertende Grundstück sei auch nicht vergleichbar mit den Flächen, die an den Golfclub 'V' zu Preisen zwischen 10,00 DM/m² und 12,50 DM/m² verkauft worden seien. Es handle sich dabei nämlich nicht um Golfplatzflächen, sondern lediglich um die Grundstücke, auf denen der Golfclub 'V' sein ...haus, sein ...haus und…für seine Mitglieder erbaut habe. Es handle sich also um bebaubare Grundstücke und nicht um Golfplatzflächen. Außerdem seien diese Flächen nicht vom Golfplatzbetreiber, dem Golfclub 'V', sondern von vermögenden Privatpersonen erworben worden, die sie dem Golfclub im Erbbaurecht zur Verfügung gestellt hätten.
Außerdem sei zu berücksichtigen, dass die hier zu bewertende Fläche keine einheitliche Struktur, z. B. Acker, Grünland oder Ähnliches aufweise, sondern zu den unterschiedlichsten Grundstückskategorien, wie z. B. Acker, Grünland, Wald, Gras, Wasserfläche etc. gehöre. Wenn also der sogenannte innerlandwirtschaftliche Verkehrswert als Hilfswert für einen Substanzwert angesetzt werde, müsse er auch die unterschiedlichen Grundstückskategorien berücksichtigen und könne nicht einheitlich mit einem Durchschnittssatz berücksichtigt werden.
Die Unsinnigkeit der Anwendung des Vergleichswertverfahrens auf Golfplatzflächen unter Berücksichtigung der Legaldefinition des § 9 Abs. 2 BewG zeige sich insbesondere, wenn man die hier angesetzten Quadratmeterpreise mit den Flächengrößen multipliziere. Bei einer durchschnittlichen Flächengröße des Golfplatzes von 80 Hektar ergebe sich bei der Annahme eines Quadratmeterpreises von 3,50 DM ein Veräußerungspreis für den Grund und Boden von 2,8 Mio. DM. Diese Investition sei nicht zu finanzieren, was umgekehrt bedeute, dass sich dieser Preis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes nicht erzielen lasse. Eine sachverständige Ermittlung des angemessenen gemeinen Wertes von Golfplatzflächen könne nur auf der Grundlage einer Kombination von Ertrags- und Substanzwertverfahren erfolgen, wobei dem Ertragswertverfahren die überwiegende Bedeutung beizumessen sei. Gemäß § 9 Abs. 2 BewG gehe es nicht darum, den Wert bebaubarer oder landwirtschaftlich nutzbarer Grundstücke fiktiv zu ermitteln, sondern den Kaufpreis zu ermitteln, den ein fiktiver Erwerber für eben dieses Grundstück zu zahlen bereit wäre. Der gemeine Wert sei also der im Verkaufsfall für das zu bewertende Grundstück auf dem Grundstücksmarkt üblicherweise zu erzielende Preis. Dieser potenzielle Käufer sei ein Kapitalanleger. Denn Landwirte, die die Fläche selbst bewirtschafteten, würden als Käufer ausscheiden. Die Bewertung könne nur aus der Sicht eines potenziellen Käufers bzw. Erbauers einer Golfanlage erfolgen. Für diesen seien aber ausschließlich Renditegesichtspunkte maßgebend, wie dies auch für die Verpächter von Golfspielflächen der Fall sei. Damit könne der gemeine Wert dieser Grundstücke nach § 9 Abs. 2 BewG nur durch die Anwendung des Ertragswertverfahrens als die marktgerechteste Art der Wertermittlung ermittelt werden. Da Spielflächen für Golfanlagen üblicherweise gepachtet seien, lasse sich ohne Schwierigkeit ein definitiver Grundstücksertrag ermitteln. Warum diese Art der Wertermittlung über den Ertrag die am wenigsten verlässliche Methode sein solle, sei nicht ersichtlich.
Im Streitfall sei das Ertragswertverfahren im Ergebnis das einzige Verfahren, das eine zutreffende Wertermittlung ermögliche. Denn das kostenorientierte Sachwertverfahren sei nicht anwendbar, weil angesichts der enormen Investitionskosten für eine Golfanlage Flächen gepachtet, allenfalls im Erbbaurecht übernommen würden, jedoch nicht gekauft würden. Das Vergleichswertverfahren sei aus verschiedenen Gründen nicht anwendbar. Da der Kauf von verpachtetem, eingerichtetem Golfgelände in der Regel nur durch Golfplatzbetreiber erfolge, gebe es nur einen Anbieter und einen Nachfrager am Markt und die Ergebnisse seien somit nicht auf andere Fälle übertragbar. Selbst wenn es Kauffälle gebe, seien diese nicht vergleichbar, da sie aus unterschiedlichen Regionen stammten, die gehandelten Flächen große Unterschiede aufwiesen z. B. bezüglich Bebaubarkeit für ein Clubhaus oder Zuerwerb kleinerer Teilflächen des Geländes zu Arrondierungszwecken. Die für eine Bewertung im Vergleichswertverfahren notwendige Zahl von Kauffällen sei für eingerichtete Golfplatzgelände nicht gegeben. Der Eigentumsanteil an Golfflächen liege nach Untersuchungen des Deutschen Golfverbandes unter 10 %. Dies sei auch erklärlich, weil die Einrichtung eines Golfplatzes ein Kapitalbedarf ohne Grund und Boden in der Größenordnung von 10 Mio. DM erfordere und deshalb selbstverständlich wenig Neigung bestehe, auch noch den Grund und Boden zu erwerben. Außerdem sei der Betrieb eines Golfplatzes in der Regel wenig wirtschaftlich. Einschlägige Untersuchungen hätten zu dem Ergebnis geführt, dass der Betrieb von Golfanlagen in der Regel wenig rentabel sei.
Zum Beweis für die vorstehenden Behauptungen beruft sich der Kläger auf Gutachten des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ..., ...,…und Gutachten von, ..., ...,….
Der Kläger beantragt,
1.) den Einheitswertbescheid (Wert- und Artfortschreibung auf den 01.01.1996) vom 06.04.1999 für das Grundstück,…insoweit zu ändern, als der Einheitswert auf Grund eines Gebäudewertes für die Gebäudeteile mit der laufenden Nr. und in Höhe von 45,50 DM und ohne den Wert der Außenanlage ermittelt wird,
2.) den Einheitswertbescheid (Wertfortschreibung auf den 01.01.1997) vom 04.06.1999 insoweit zu ändern, als bei der Ermittlung des Gebäudewertes für die Gebäude mit der laufenden Nr. und von einem Raummeterpreis von 45,50 DM auszugehen ist und ein Wert der Außenanlagen nicht berücksichtigt wird,
3.) den Einheitswertbescheid (Wertfortschreibung auf den 01.01.1998) vom 07.06.1999 insoweit zu ändern, als der Einheitswert auf Grund eines Bodenwertes von 0,50 DM und eines Raummeterpreises für die Gebäude mit der laufenden Nr. und in Höhe von 45,50 DM ermittelt wird,
4.) hilfsweise die Revision zuzulassen.
Der Beklagte beantragt,
1.) die Klage abzuweisen,
2.) hilfsweise die Revision zuzulassen,
3.) dem Kläger die Kosten aufzuerlegen, weil die erforderlichen Unterlagen erst im Klageverfahren eingereicht worden seien.
Er ist der Ansicht, dass der angefochtene Einheitswertbescheid rechtmäßig sei, da die ...fläche zu Recht mit einem Preis von 3,50 DM/m² und, soweit sie bebaut sei, mit einem m²-Preis von 5,00 DM bewertet worden sei.
Die verpachtete Golfplatz- und Ausgleichsfläche sei zu Recht zum 01.01.1998 als sonstiges bebautes Grundstück im Erbbaurecht nach dem Sachwertverfahren bewertet worden. Bei der Bewertung im Sachwertverfahren sei zunächst der Grundstückswert (§ 83 BewG) zu ermitteln, der sich aus dem Gebäudewert, dem Wert der Außenanlagen und aus dem Bodenwert (§ 84 BewG) ergebe. Für die Ermittlung des Bodenwertes sei der gemeine Wert im Sinne des § 9 Abs. 1 BewG nach den allgemeinen Bewertungsvorschriften zugrundezulegen. Der gemeine Wert werde durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen sei. Dabei seien alle den Preis beeinflussende Umstände, zu berücksichtigen. Umstände, die den Preis beeinflussten, könnten tatsächlicher, rechtlicher oder wirtschaftlicher Art sein. Insbesondere könne sich ein langfristiger Pachtvertrag, der über ein unbebautes Grundstück geschlossen worden sei, mindernd auf den Veräußerungserlös bei der Verwertung dieses Grundstücks als Baugelände auswirken. Da Golfplätze, die nach § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB zu den Grünanlagen gehörten, für eine nicht absehbare Zeit einer Bebauung entzogen seien, sei diese Wertminderung durch einen angemessenen Abschlag von den betreffenden Bodenrichtwerten zu berücksichtigen. Der anzusetzende Quadratmeterpreis werde sich deshalb regelmäßig innerhalb der Bodenpreisspanne zwischen dem Bodenwert unbebauter, jedoch bebaubarer Grundstücke und denen der landwirtschaftlich genutzten Flächen bewegen. Bei Golfplätzen, deren Einrichtung und Anlagen internationalem Standard entspreche, werde dabei der Bodenpreis näher in Richtung des Ansatzes für unbebaute, aber bebaubare Grundstücke liegen (OFD Frankfurt vom 14.02.1991 - S 3190 A - 5 ST III 40 - Steuerlexikon 9, 68 - 94 S. 191 ff.). Nichts anderes werde in dem Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen an den Deutschen Städtetag vom 26.04.1977 (Az. IV C 3 - S 3191 - 6/77) ausgesagt.
Der Verkehrswert liege, wie sich aus den Feststellungen des amtlichen landwirtschaftlichen Sachverständigen aus einer genügenden Anzahl von Verkäufen an Golfplatzbetreiber ergebe, zwischen 10,00 DM/m² und 12,50 DM/m². Zur Berücksichtigung eventueller Umstände, die den Preis mindernd beeinflussen könnten, sei der Verkehrswert auf einen Höchstwert von 0,50 DM/m² bis 4,00 DM/m² begrenzt. Als weiteres Wertkriterium sei zudem der innerlandwirtschaftliche Verkehrswert zu Hilfe genommen worden, der die regionalen Besonderheiten berücksichtige. Der innerlandwirtschaftliche Verkehrswert liege nach Feststellungen des amtlichen landwirtschaftlichen Sachverständigen zwischen 2,50 DM/m² und 6,00 DM/m². Dieser Wert sei abgeleitet worden aus den Kaufpreiskarten, in denen unter anderem auch die Verkäufe land- und forstwirtschaftlicher Flächen in zeitlicher Nähe zum Hauptfeststellungsstichtag 01.01.1964 vermerkt seien. Ein Durchschnittswert von 3,50 DM/m² sei für zutreffend erachtet worden, da die meisten festgestellten Verkäufe in dieser Größenordnung erfolgt seien. Die Vergleichswerte aus Verkäufen an Golfplatzbetreiber entstammten einem Umkreis von 5 km bis 10 km Luftlinie zum Grundstück des Klägers.
Der in dem Schreiben an den Deutschen Städtetag vom Bundesministerium der Finanzen vorgegebene Bewertungsrahmen von 0,50 DM/m² bis 4,00 DM/m² gelte für den gesamten Bereich der Bundesrepublik Deutschland zum Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.1964. Bei der Festlegung des Wertes innerhalb dieses Bewertungsrahmens sei zu berücksichtigen, dass Grundstücke im Kreis…eher an der oberen Grenze des Rahmens zu bewerten seien. So ergebe sich z. B. aus dem Grundstücksmarktbericht NRW 1997 des ..., dass die durchschnittlichen Bodenpreise für landwirtschaftliche Flächen 4,50 DM/m² betrügen, der durchschnittliche Wert im Kreis…jedoch bei 5,73 DM/m² liege.
Anhand der dem Gutachterausschuss des Kreises…vorliegenden Unterlagen seien am 08.09.1999 seitens des Beklagten neun Verkaufsfälle von im Außenbereich gelegenen landwirtschaftlich genutzten Flächen der Gemarkungen…und…der Jahre 1963 bis 1968 untersucht worden. Mit diesen untersuchten Verkäufen seien Flächen von insgesamt 73.097 m² (Flächengröße zwischen 2.857 m² und 25.000 m²) zu einem Gesamtpreis von 308.406,00 DM veräußert worden; dies entspreche einem Durchschnittspreis von 4,22 DM/m². Bei sämtlichen Verkäufen handle es sich laut Kaufpreiskarten um landwirtschaftlich genutzte Flächen einschließlich Gärtnereiflächen bzw. Verkehrs- und Grünflächen, die auf Basis der „dato” erzielbaren Preise für landwirtschaftlich genutzte Flächen an die öffentliche Hand zwecks Straßenverbreiterung veräußert worden seien. Der durchgängig erzielte Kaufpreis von 4,00 DM/m² in den Jahren zwischen 1963 und 1968 spiegele das Preisniveau für landwirtschaftlich genutzte Flächen klar wider, zumal aus den Kaufpreiskarten noch weitere Verkäufe dieser Größenordnung ersichtlich seien. Im Übrigen sei seitens des Gutachterausschusses des Kreises…auf Nachfrage hin bestätigt worden, dass das Preisniveau für landwirtschaftlich genutzte Flächen in den 60er Jahren durchgängig bei ca. 4,00 DM/m² gelegen habe.
Wie der für den Bereich des Finanzamtes…zuständige Amtliche Landwirtschaftliche Sachverständige (ALS) in seiner innerdienstlichen Stellungnahme vom 22.09.1999 ausgeführt habe, seien seinerzeit 17 Verkaufsfälle aus den Gemarkungen…und…aus den Jahren 1962 bis 1966 untersucht worden. Mit diesen untersuchten Verkäufen seien Flächen von insgesamt 1.253.500 m² (Flächengröße zwischen 1.117 m² und 310.531 m²) zu einem Gesamtflächenpreis von 4.876.861,00 DM veräußert worden; dies entspreche einem Durchschnittspreis von 3,89 DM/m². Auch bei diesen Flächen handle es sich um Flächen mit denen wie oben beschriebenen Nutzungen. Auch hier habe der Gutachterausschuss der Stadt…bestätigt, dass in den 60er Jahren ein Preisniveau von 4,00 DM/m² gegeben gewesen sei. Sowohl die Auswertung der Verkaufsfälle der Gemarkungen …und…als auch der Gemarkungen ...,…etc. belegten angesichts der tatsächlich gezahlten Verkaufspreis eindeutig, dass der der Einheitsbewertung nach den Wertverhältnissen vom 01.01.1964 zugrundegelegte Wertansatz für Golfplatzflächen unter Begrenzung auf den innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert in Höhe von 3,50 DM/m² nicht überhöht sei.
Da sich die Preise für landwirtschaftlich genutzte Grundstücke seit dem 01.01.1964 bis heute nur geringfügig erhöht hätten, scheide eine Umrechnung der aktuell erzielbaren Preise über den Lebenshaltungskostenindex auf Wertverhältnisse zum Hauptfeststellungszeitpunkt ebenso aus, wie eine Umrechnung über speziell für landwirtschaftlich genutzte Fläche aufgestellte Indexreihen, da solche Indexreihen nicht existierten.
Soweit der Kläger sich darauf beruhe, dass für die Veräußerung von Golfplatzflächen kein gewöhnlicher Geschäftsverkehr feststellbar sei, da es für solche Objekte keinen Markt gebe, sei zu berücksichtigen, dass die Tatsache allein, dass der Kreis der potenziellen Käufer für das Wirtschaftsgut nur sehr klein sei, einen gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Rechtsprechung des Reichsfinanzhofs (Urteil vom 18.09.1930 III A 290/29, Reichssteuerblatt (RStBl.) 31, 585) nicht ausschließe.
Entgegen der Ansicht des Klägers gebe es auch genug vergleichbare Grundstücke für eine Bewertung durch Vergleich mit Kaufpreisen anderer Grundstücke. Es dürfe nicht der Begriff „vergleichbar” mit dem Begriff „identisch” verwechselt werden. Zumindest die innerhalb des Amtsbereichs des Beklagten in…gelegenen Flächen seien laut Auskunft des ALS in ihrer Bodengüte in etwa vergleichbar. Diese…erstrecke sich im Westen beginnend bei der Gemarkung 'V' über…. Das bedeute, dass sich der gesamte Bereich ...,…und…innerhalb dieses Gebietes befinde.
Der Kläger sei auch zu Unrecht der Ansicht, dass der innerlandwirtschaftliche Verkehrswert im Streitfall zur Bewertung der als Golfplatzfläche verpachteten Grundstücke nicht geeignet sei. Es sei zwar richtig, dass die hier streitigen Grundstücke langfristig einer land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen seien, aber an der Tatsache, dass die Flächen im gegebenen Fall vorher wie nachher verpachtet gewesen seien bzw. verpachtet seien, ändere sich nichts. Dass der Pachtzins für diese Flächen höher liege als die vorher vereinbarte Pacht für die ehemals land- und forstwirtschaftlich genutzten Fläche, müsse unterstellt werden, da ansonsten wohl kaum ein solcher Pachtvertrag abgeschlossen worden wäre. Wenn land- und forstwirtschaftliche Flächen in dieser Region zu Preisen veräußert worden seien, die dem am Hauptfeststellungszeitpunkt maßgeblichen „innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert” entsprächen, dann sei es durchaus logisch, dass für Flächen, die an Golfplatzbetreiber verpachtet würden und für die ein höherer Pachtzins erzielt werde als für landwirtschaftlich genutzte Flächen, auch ein höherer Bodenpreis zu erzielen gewesen sei.
Im Streitfall sei die Ableitung des gemeinen Wertes des streitigen Grundstücks aus Verkäufen legitim. Dies sei nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 29.04.1980 - X R 2/80 - Bundessteuerblatt (BStBl.) II 1980, 769 das geeignetste Verfahren. Da im Streitfall Vergleichswerte aus Kaufpreislisten vorlägen, brauche der Wert des Grundstücks auf den 01.01.1964 nicht geschätzt zu werden. Eine Bewertung des streitigen Grundstücks im Ertragswertverfahren sei nicht zulässig.
Bezüglich des Gebäudewertes begründet der Beklagte seinen Klageabweisungsantrag wie folgt: Bei der Abschlaghalle und dem Versorgungstrakt handle es sich um Gebäude im Sinne des Bewertungsrechtes. Ein Gebäude sei gegeben, wenn es Menschen oder Sachen durch räumliche Umschließung Schutz gegen Witterungseinflüsse gewähre, den Aufenthalt von Menschen gestatte, fest mit dem Grund und Boden verbunden, von einiger Beständigkeit und ausreichend standfest sei. Der Begriff der räumlichen Umschließung setze nicht voraus, dass das Bauwerk an allen Seiten Außenwände habe. Wenn eine allseitig offene, aber überdachte Markthalle als Gebäude gelte, müsse dies auch für eine Abschlaghalle gelten. Gemäß dem Erlass des Finanzministers des Landes Nordrhein-Westfalen vom 01.02.1983 - Az. S 3190-40 V A 4, Bewertungskartei zu § 68 BewG, Karte 32 - seien Abschlagsstände auf einer Driving Ranch dann als Gebäude zu behandeln, wenn sie nach der Verkehrsauffassung einen Raum umschlössen und dadurch gegen Witterungseinflüsse Schutz gewährten. Der angesetzte Kubikmeterpreis entspreche dem Durchschnittspreis für einfach bzw. mittelmäßig eingerichtete Clubhäuser, eine Eingruppierung in die Gebäudeklasse 2.37 scheide aus.
Für das Clubhaus sei ein Raummeterpreis von 103,00 DM/m³ ermittelt worden. Beim Clubhaus sei zusätzlich noch ein Zuschlag in Höhe von 42.500,00 DM für die Aufzugsanlage mit drei Haltestellen zu machen. Der umbaute Raum des Clubhauses betrage 9.241 m³, der umbaute Raum der Abschlaghalle 775 m³ und der Sanitär- und Lagergebäude 245 m³. Der Raummeterpreis der Abschlaghalle sei mit 80,00 DM/m³ und des Sanitär- und Lagergebäude mit 82,00 DM/m³ ermittelt worden. Der Wert der Außenanlagen sei auf 5 v. H. des Gebäudewertes zu schätzen.
Unter Berücksichtigung dieser Feststellungen ergebe sich folgender Gesamtgebäudewert:
| 01.01.1996 | ||
| Abschlaghalle | 775 m³ x 80 DM/m³ | 62.000 DM (53.874 DM) |
| Sanitär- u. Lagerhalle | 245 m³ x 82 DM/m³ | 20.090 DM (25.344 DM) |
| Gesamtgebäudewert | 82.090 DM (79.218 DM) | |
| 01.01.1997 und 01.01.1998 | ||
| wie 01.01.1996 | 82.090 DM | |
| Clubhaus | 9.241 m³ x 103 DM/m³ | 951.823 DM |
| Zuschlag Aufzug | 42.500 DM | |
| Gesamtgebäudewert | 1.076.413 DM (1.068.005 DM) |
Wegen der Einzelheiten der Ermittlung des Raummeterpreises wird auf Bl. 133 - 138 der FG-Akte Bezug genommen. Durch Beschluss vom 14.03.2001 hat der Senat den Gutachterausschuss der Stadt beauftragt, den gemeinen Wert im Sinne des § 9 Abs. 1 BewG i. V. m. § 17 Abs. 3 BewG des Grundstücks Gemarkung ...,…(Flur , Flurstück ...) mit einer Fläche von 260.554 m² zum 01.01.1998 nach den Wertverhältnissen zum Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.1964 zu ermitteln.
Der Gutachterausschuss beschreibt das Grundstück wie folgt: Das Flurstück 1163 sei mit einer Abschlaghalle, einem Sanitär- und Lagergebäude und einem Clubhaus mit Gastronomiebetrieb bebaut. Das Flurstück 915 werde…geringfügig als Parkplatz genutzt. Die übrigen Flurstücke seien unbebaut. Im Baulastenverzeichnis sei für das Flurstück…eine Pflicht, das Flurstück als Fuß- und Reitweg der Öffentlichkeit auf Dauer zugänglich zu halten, eingetragen.
Der Verkehrswert der zu bewertenden Flächen beträgt nach den Feststellungen des Gutachterausschusses zum Wertermittlungsstichtag 01.01.1964 1.120.000,00 DM.
Um diesen Wert zu ermitteln, hat der Gutachterausschuss die Flächen im Vergleichswertverfahren, im Ertragswertverfahren und durch einen Vergleich mit anderen Formen der Landnutzung bewertet.
Auf Grund des Vergleichswertverfahrens kam der Gutachterausschuss zu folgenden Ergebnissen:
Die unbebauten Flächen (Golfplatz) bewertete er mit 4,20 DM/m². Das Flurstück…(2.396 m²), das als Fuß- und Reitweg der Öffentlichkeit zugänglich ist, bewertete er mit 1,00 DM/m². Den Gesamtwert der unbebauten Flächen ermittelt der Gutachterausschuss zum Wertermittlungsstichtag 01.01.1964 mit 254.970 m² x 4,20 DM/m² = 1.070.874,00 DM und 2.396 m² x 1,00 DM/m² = 2.396,00 DM, insgesamt, 1.073.270,00 DM.
Da Kaufpreise für private Grünflächen mit der Zweckbestimmung Golfplatz sowie Bodenrichtwerte nicht vorgelegen hätten, ermittelte der Gutachterausschuss den Bodenwert von 4,20 DM/m² über einen indirekten Vergleich. Hierzu setzte er die aus den umliegenden Gemeinden bekannt gewordenen Kauffälle für Golfplatzgrundstücke aus den Jahren 1985 bis 2000 (30) in ein Verhältnis zu den dort gezahlten Preisen für landwirtschaftliche Flächen. Auf Grund der Kenntnis dieser Verhältniszahlen und der Preise für landwirtschaftliche Flächen zum Wertermittlungsstichtag ermittelte er den Verkehrswert für Golfplatzflächen zum Wertermittlungsstichtag. Das arithmetische Mittel des Verhältnisses von Preisen von Golfplatzflächen zu Ackerlandpreisen ermittelte der Gutachterausschuss mit 1,7. Das arithmetische Mittel der Kaufpreise für Flächen der Landwirtschaft zum Wertermittlungsstichtag 01.01.1964 ermittelte der Gutachterausschuss aus 16 Kauffällen mit 3,80 DM/m². Unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Merkmale wie Lage, Größe, Grundstückszuschnitt, Oberflächengestaltung sowie der Preisentwicklung zwischen dem Zeitpunkt der Verkäufe und dem Wertermittlungsstichtag hält der Gutachterausschuss einen Bodenwert von 3,50 DM/m² für landwirtschaftlich genutztes Gelände für marktgerecht.
Mit einer Umfrage bei zahlreichen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte im deutschen Raum sammelte der Gutachterausschuss umfangreiches Material, das Aufschluss über das Verhältnis der Kaufpreise von Golfgeländen zu reinen Flächen der Landwirtschaft geben sollte. Die Auswertung ließ eine bestimmte Relation in bestimmten Gebieten mit ähnlicher Bevölkerungsdichte und entsprechender Kaufkraft nicht erkennen. Die Quotienten streuten 0,7 bis 2,8 und wiesen ein arithmetisches Mittel von 1,7 und ein gewogenes Mittel von 1,2 auf. Nach sachverständiger Würdigung der Gesamtumstände wie Lage, Art der Ausgangsfläche, Größe, Grundstückszuschnitt, Oberflächengestaltung, ökologischer Ausgleichsmaßnahmen sowie der regionalen Golfmarktsituation hält der Gutachterausschuss eine Relation von 1,2 von Golfplatzgrundstücken zum Bodenwert für reine Flächen der Landwirtschaft am Wertermittlungsstichtag für angemessen. Den Bodenwert der privaten Grünfläche mit der Zweckbestimmung Golfplatz ermittelte der Gutachterausschuss daher mit 1,2 x 3,50 DM/m² = 4,20 DM/m².
Die Flächen aus dem Flurstück ..., die für das Clubhaus (2.188 m²) und für die Abschlaghalle mit Nebengebäuden (1.000 m ²) genutzt werden, bewertete der Gutachterausschuss mit 15,00 DM/m². Dies ergibt einen Gesamtwert der bebauten Fläche von 3.188 m² x 15,00 DM/m² = 47.820,00 DM. Der Vergleichswert des gesamten Grund und Bodens beträgt somit 1.121.090,00 DM.
Den Ertragswert des zu bewertenden Grund und Bodens ermittelte der Gutachterausschuss mit 646.792,00 DM.
Den Kapitalwert der Nettopacht errechnete der Gutachterausschuss durch Multiplikation der Jahresnettopacht pro Hektar mit dem entsprechenden Rentenbarwertfaktor unter Berücksichtigung der vorschüssigen Zahlweise. Der Rentenbarwertfaktor wurde unter Berücksichtigung einer Laufzeit von 55 Jahren und einem Zinssatz von 4 % mit 22,99 ermittelt. Den Diskontierungsfaktor bei einer Laufzeit von 55 Jahren und einem Zinssatz von 2 % berechnete der Gutachterausschuss mit 0,3365. Der Ertragswert des Golfplatzgeländes beträgt somit bei 25,7366 Hektar à 23.272,00 DM pro Hektar 598.942,00 DM zzgl. des Wertes der bebauten Flächen in Höhe von 47.820,00 DM = 646.762,00 DM.
Ferner ermittelte der Gutachterausschuss noch den Wert des Grund und Bodens im Vergleich mit anderen Formen der Landnutzung mit 1.155.678,00 DM. Das Verfahren begründete der Gutachterausschuss damit, dass der Vergleich des verpachteten Golfgeländes mit anderen Formen der Landnutzung ein Ersatzwertverfahren darstelle, an dem sich der Grundeigentümer orientieren werde, wenn er neben der Verpachtung des Golfgeländes noch aktiv Land- oder Forstwirtschaft betreibe. Der Verkäufer werde den Verkehrswert für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen als Argumentationswert heranziehen, wenn das Golfgelände zuvor land- oder forstwirtschaftliche Nutzfläche gewesen und auch von solchen Flächen umgeben sei. Im Vergleich dazu werde er wegen der höheren laufenden Erträge für einen Aufschlag argumentieren.
Die Grundrente der Vergleichsnutzung berechnet der Gutachterausschuss nach Rücksprache mit der Landwirtschaftskammer als Nettopacht für reine Flächen der Landwirtschaft mit 150,00 DM/Hektar. Der Verkehrswert der Vergleichsnutzung beträgt danach 35.000,00 DM pro Hektar. Den Kapitalwert des jährlichen Erfolgsvorteils berechnet der Gutachterausschuss auf Grund der Differenz von 500,00 DM pro Hektar zu 150,00 DM pro Hektar multipliziert mit dem Rentenbarwertfaktor von 22,99 mit 8.046,00 DM. Der Vergleichswert des verpachteten Golfgeländes zu reinem landwirtschaftlichem Gelände beträgt demnach für 25,7366 Hektar x 43.046,00 DM pro Hektar 1.107.858,00 DM. Wenn dazu der Wert der bebauten Fläche von 47.820,00 DM hinzuaddiert wird, ergibt sich eine Summe von 1.155.678,00 DM.
Den Verkehrswert ermittelt der Gutachterausschuss auf Grund des Vergleichswertes auf 1.120.000,00 DM. Unter Berücksichtigung aller wertbestimmenden Eigenschaften misst der Gutachterausschuss dem Vergleichswert die größte Aussagefähigkeit bei. Das Ertragswertverfahren ist nach Ansicht des Gutachterausschusses nicht anzuwenden. Denn der Verkehrswert landwirtschaftlich genutzter Flächen habe sich insbesondere im Ausstrahlungsbereich der Ballungszentren von der landwirtschaftlichen Ertragsfähigkeit abgekoppelt. Das zeige die Verbundenheit der Grundeigentümer mit ihrem Flächen und auch deren vage Hoffnung auf eine qualitative Weiterentwicklung ihrer Flächen, da diese innerhalb eines großräumigen Siedlungsgebietes lägen. Zwar stelle der Ertragswert den maßgeblichen Wert aus der Sicht des Erwerbers dar. Wenn dieser der Betreiber des Golfplatzes sei, werde er sich am Kapitalwert der gesparten Pacht und am abgezinsten Endwert des Geländes orientieren. Der Grundstückseigentümer werde dagegen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nicht bereit sein, sein Grundstück unter dem Preis für landwirtschaftliche Nutzflächen zu veräußern. Im Bewertungsfall liege der Bodenwert für reine Flächen der Landwirtschaft bei 3,50 DM/m², während der Ertragswert lediglich 2,33 DM/m² betrage. Nach Auffassung des Gutachterausschusses ist der Ertragswert entsprechend der Lage auf dem Grundstücksmarkt nicht zutreffend. Das Ergebnis des Ersatzwertverfahrens unterstützt nach Ansicht des Gutachterausschusses die Ergebnisse des Vergleichswertverfahrens.
Wegen der weiteren Einzelheiten der Feststellung des Gutachterausschusses wird auf das Gutachten…des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt…vom 05.11.2001 Bezug genommen.
Der Kläger vertritt unter Bezugnahme auf eine für die Parallelsache…(11 K 3627/99 BG) gefertigte Stellungnahme des Dipl.-Ing. ..., von…der öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für landwirtschaftliche Bewertung und Schätzung, die Ansicht, dass das Gutachten des Gutachterausschusses in sich widersprüchlich sei und gegen anerkannte Grundsätze der Wertermittlung verstoße.
Zum angewendeten Vergleichswertverfahren ist der Gutachter…der Ansicht, dass der Gutachterausschuss die aus den Kauffällen der Jahre 1985 bis 2000 abgeleitete Wertrelation zwischen landwirtschaftlichen Grundstücken und Flächen zur Golfplatznutzung nicht ohne weiteres auf den 01.01.1964 übertragen dürfe. Aus der Tatsache, dass sich die Kaufwerte für Bauland oder z. B. für Fischweiher seither völlig anders entwickelt hätten, als die Kaufwerte für landwirtschaftliche Flächen ergebe sich die Frage, warum ausgerechnet die Kaufpreise von zur Golfplatznutzung verpachteter Flächen heute im gleichen Verhältnis zu den landwirtschaftlichen Bodenpreisen stehen sollten wie 1964. Außerdem habe der Gutachterausschuss ungerechtfertigter Weise nicht berücksichtigt, dass für den Erwerb von kleinen Grundstücken andere Gesetzmäßigkeiten maßgebend seien als für den Erwerb von großen Teilflächen. Bilde man für die vom Gutachterausschuss aufgelisteten Vergleichspreise für Flächen unter 7 Hektar und für Flächen über 19 Hektar getrennte Gruppen, so ergebe sich für die Gruppe mit einer Fläche unter 7 Hektar ein arithmetisches Mittel von 1,86 und ein gewogenes Mittel von 1,88 und für die Gruppe über 19 Hektar ein arithmetisches Mittel von 1,13 und ein gewogenes Mittel von 1,06. Außerdem habe der Gutachterausschuss zu Unrecht nicht untersucht, ob die Flächen zum Zeitpunkt des Erwerbs bereits langfristig zur Golfplatznutzung verpachtet gewesen seien oder nicht. Zwischen sog. künftigem Golfgelände und sog. bereits eingerichteten und verpachteten Golfgelände sei zu unterscheiden. Denn als Nachfrager für das künftige Golfgelände komme nicht nur ein Betreiber des Golfplatzes in Frage, sondern auch jemand, der das Grundstück landwirtschaftlich nutzen wolle. Als Nachfrager für das bereits langfristig zur Golfnutzung verpachtete Gelände komme eigentlich nur noch der Betreiber in Frage oder ein Kapitalanleger. Nach Ansicht des Sachverständigen…hätte der Gutachterausschuss jeden Vergleichspreis daraufhin untersuchen müssen, ob der Kauf erfolgt sei, bevor oder nachdem ein Pachtvertrag zur Golfplatznutzung abgeschlossen worden sei.
Zum Ertragswertverfahren ist der Gutachter…der Ansicht, dass der Gutachterausschuss zu Unrecht einen Nettopachtzins von 500,00 DM pro Hektar als angemessen und nachhaltig erzielbar angesetzt habe. Auch habe dieser nicht begründet, weshalb der Kalkulationszinssatz von 4 % auch für das Jahr 1964 gelte. Falsch sei auch die Annahme des Gutachterausschusses, dass die Barpacht gleich der Nettopacht sei. Die Barpacht müsse reduziert werden um Verwaltungskosten in Höhe von 3 % des Pachtzinses und das Pachtausfallwagnis in Höhe von 4 % des Pachtzinses.
Zum Bewertungsmaßstab des Gutachterausschusses Vergleich mit anderen Formen der Landnutzung ist der Sachverständige…der Ansicht, dass diese Kombination aus Sachwert- und Ertragswertverfahren nicht zulässig sei. Denn durch die Umwidmung von landwirtschaftlicher Nutzfläche in Golfplatzfläche änderten sich die für den landwirtschaftlichen Grundstücksmarkt wesentlichen Qualitätsmerkmale des Grundstücks erheblich.
Zur Ableitung des Verkehrswertes ist der Sachverständige…der Ansicht, dass der Gutachterausschuss zutreffend davon ausgegangen sei, dass das Vergleichswertverfahren vorrangig anzuwenden sei. Der Gutachterausschuss habe es jedoch zu Unrecht unterlassen, die einzelnen Vergleichspreise auf ihre Vergleichbarkeit zu untersuchen. Golfgelände, für das bereits eine langjährige vertragliche Bindung an diesen Nutzungszweck vorliege, dürfe nur mit Kauffällen verglichen werden, die solche vertraglich gebundenen Flächen beträfen. Bei der Vergleichbarkeit sei außerdem ein besonderes Augenmerk auf die Flächengröße zu legen. Wegen der weiteren Ausführungen des Gutachters…wird auf seine Stellungnahme zum Gutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt…vom 15.03.2002 Bezug genommen.
Zu den Einwendungen des Sachverständigen…nimmt der Gutachterausschuss wie folgt Stellung: Das Wertverhältnis von Golfplatzflächen zu landwirtschaftlichen Flächen in der heutigen Zeit sei auf das Jahr 1964 übertragbar. Denn damals wie heute gebe es für große landwirtschaftliche Flächen vergleichsweise wenig alternative Nutzungsmöglichkeiten. Der Golfsport sei sowohl heute als auch zum 01.01.1964 eine davon. Außerdem hätten dem Ausschuss vier Kaufpreise aus den 60er-Jahren vorgelegen, die auf Grund ihrer geringen Zahl und Qualität keinen Eingang in das Gutachten gefunden hätten. Diese in einer Anlage wiedergegebenen Zahlen gäben jedoch keinen Anlass zu der Vermutung, dass zum 01.01.1964 grundsätzlich andere Verhältnisse als heute geherrscht hätten.
Zu der Kritik des Gutachters…der Gutachterausschuss habe die Abhängigkeit des Wertes von der Flächengröße nicht ausreichend untersucht, weist der Gutachterausschuss darauf hin, dass diese Flächenabhängigkeit untersucht worden sei und dabei keine ausreichend statistisch gesicherte mathematische Korrelation gefunden worden sei. Der Ausschuss sei außerdem der Auffassung, dass kleinere Flächen, die immerhin noch mehrere Hektar umfassten, bei der Ermittlung des Vergleichswertes berücksichtigt werden könnten, da solche Flächen offenkundig bei der Anlage von Golfplätzen regelmäßig erworben würden. Es sei also eine Eigenart des Teilmarktes „Flächen für die Golfnutzung”, dass im Wesentlichen Arrondierungsflächen gehandelt würden. Zu Unrecht wolle der Sachverständige…den Vergleichswert Nr. 6 als Ausreißer unberücksichtigt lassen. Der Kauffall Nr. 6 betreffe eine Fläche von 19,3 Hektar eines eingerichteten Golfplatzes, ca. sechs Kilometer von der zu bewertenden Fläche entfernt. Im Übrigen habe der Gutachterausschuss in Würdigung dieser Umstände an Stelle des arithmetischen Mittels von 1,7 ein Preisverhältnis von 1,2 für die Umrechnung landwirtschaftlicher Flächen zu Golfplatzflächen für angemessen erachtet.
Soweit der Sachverständige…ausführe, es bestehe ein Unterschied zwischen künftigem Golfgelände und solchem, das bereits als Golfgelände eingerichtet und verpachtet sei, könne die Argumentation von Herrn… nicht nachvollzogen werden. Die Einrichtung des Golfplatzes und der Abschluss des Pachtvertrages falle mehr oder weniger in den gleichen Zeitraum. Es könne nicht davon ausgegangen werden, dass Landwirte ihr Land verpachten würden, wenn dadurch der Verkehrswert sinken würde. Ferner würden sie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr kein besonders niedriges Angebot eines Pächters mit der Begründung annehmen, das Land sei verpachtet und ein anderer Nachfrager zurzeit nicht vorhanden. Vielmehr sei davon auszugehen, dass die Gründe, die zu einer Beendigung des Pachtvertrages durch Erwerb führten, sowie der Einfluss dieser Gründe auf den Kaufpreis derart vielschichtig seien, dass sie sich einer nachträglichen Analyse entzögen.
Die Einwendungen des Gutachters…zum Ertragswertverfahren seien nicht entscheidungsrelevant, da der Gutachterausschuss dieses Verfahrens gerade nicht für anwendbar gehalten habe.
Zusammenfassend vertritt der Gutachterausschuss die Ansicht, dass das Gutachten sowohl hinsichtlich der Wahl des Wertermittlungsverfahrens als auch hinsichtlich des Vergleichsfaktors von 1,2 plausibel und aussagefähig sei. Der ermittelte Verkehrswert liege lediglich 20 % über dem Wert landwirtschaftlicher Flächen. Ein Wert unter letzterem wäre nicht plausibel und ein Wert über dem Niveau landwirtschaftlicher Flächen sei offenkundig. So teile z. B. der Gutachterausschuss für Grundstückswerte des Landkreises…mit, es werde etwa das Dreifache des Preisniveaus landwirtschaftlicher Flächen für Golfgelände gezahlt. Der Gutachterausschuss…habe in einem Einzelfall das 2,2-fache des Orientierungswertes der Landwirtschaft angesetzt und der Gutachterausschuss im Kreis…habe in seinem Grundstücksmarktbericht von 2000 festgestellt, dass Golfflächen zum 2,5-fachen des Landwirtschaftspreises gehandelt würden. Der Gutachterausschuss für den Bereich des Landkreis…habe Bodenrichtwerte für Golfplatzflächen ermittelt, die etwa beim 2-fachen des Preises vergleichbarer landwirtschaftlicher Flächen lägen. ...,…und…gingen in ihren Veröffentlichungen zum Wert künftigem Golfgeländes vom 2- bis 4-fachen des Wertes landwirtschaftlicher Flächen für künftiges Golfgelände aus. Für eingerichtete Golfplätze stelle…in seinem Aufsatz ” ..., fest, dass in keinem der gemeldeten Fälle der Kaufpreis für eingerichtetes Golfgelände unter dem Preis für landwirtschaftliche Nutzflächen gelegen habe; relativ häufig bestehe nach dieser Veröffentlichung eine Relation zum Preis für landwirtschaftliche Nutzfläche zwischen 100 % und 150 %.
Der Beklagte ist der Ansicht, dass die Bewertung durch den Gutachterausschuss zutreffend sei. Der Sachverständige…übersehe, dass Vergleichsgrundstücke nicht identische oder gleiche wertbeeinflussende Merkmale aufweisen müssten. Deshalb habe der Gutachterausschuss zu Recht die von ihm dargelegten Vergleichsgrundstücke berücksichtigt. Das Ertragswertverfahren sei im Streitfall nicht anzuwenden, da es mit sehr vielen Unsicherheiten behaftet und für eine Wertermittlung auf den 01.01.1964 ungeeignet sei. Seine Behauptung, dass die Bodenwerte für Golfplatzgelände den Wert für Landwirtschaftsflächen unterschreiten könnten, begründe der Gutachter…nicht. Auswertungen der Kaufpreissammlung der Finanzverwaltung aus dem Ballungsraum…belegten eine Wertrelation zwischen Landwirtschaftsflächen und künftigem Golfgelände von 1 zu 2,39, Landwirtschaftsflächen zu eingerichtetem Golfgelände von 1 zu 1,89 bis 1 zu 48,54 und Landwirtschaftsflächen zu Betriebshof und Clubhausflächen von 1 zu 15 bis 1 zu 20. Um den Unsicherheiten der Bewertungsmethoden bei den Bewertungen von Golfplätzen zu begegnen, sei die Finanzverwaltung den Ausführungen des BMF-Schreibens vom 26.04.1977, Az.: IV C3-S 3191-6/77 gefolgt und habe die Flächen im Streitfall mit dem innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert bewertet. Dieser Wert könne nach dem in Abschn. 2.2 LandR für landwirtschaftliche Grundstücke vorgesehenen Verfahren ermittelt werden und sei anhand alter Kaufpreiskarteikarten nachvollziehbar. Hierbei handle es sich nicht um den gemeinen Wert nach § 9 BewG für eingerichtete Golfplatzflächen, sondern lediglich um einen Mindestwert. Wegen der weiteren Stellungnahme des Beklagten zum Gutachten des Gutachterausschusses und der Stellungnahme des Sachverständigen…wird auf den Schriftsatz des Beklagten vom 22.05.2002 Bezug genommen.
Der Senat hat die Mitglieder der Gutachterausschüsse des Kreises…und der Stadt…und…in der mündlichen Verhandlung am 24.06.2002 zu den Einzelheiten des Gutachtens ergänzend befragt. Hinsichtlich dieser Auskünfte wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung Bezug genommen.
Gründe
Die Klage ist unbegründet.
Die Einheitswertbescheide auf den 01.01.1996, 01.01.1997 und 01.01.1998 sind rechtmäßig. Die Bewertung des streitigen Grundstückes durch den Beklagten ist im Ergebnis weder bezüglich des Boden- noch bezüglich des Gebäudewertes zu beanstanden.
Gemäß § 92 Abs. 1 BewG wird bei Grundstücken, die mit einem Erbbaurecht belastet sind, für das Erbbaurecht und das belastete Grundstück jeweils ein eigener Einheitswert festgestellt. Zunächst wird allerdings der Gesamtwert für das ganze Grundstück einschließlich der Gebäude und Außenanlagen ohne Rücksicht auf die Belastung mit dem Erbbaurecht ermittelt. Beträgt die Dauer des Erbbaurechts am Stichtag wie im Streitfall noch 50 Jahre oder mehr, so entfällt gem. § 92 Abs. 2 BewG der Gesamtwert allein auf das Erbbaurecht.
Für die Ermittlung des Gesamtwertes gelten die üblichen Wertermittlungsmethoden. Bei der Bewertung eines Grundstücks im Sachwertverfahren ist vom Bodenwert, vom Gebäudewert und vom Wert der Außenanlagen auszugehen (§ 83 Satz 1 BewG). Dieser Ausgangswert ist durch Anwendung einer Wertzahl an den gemeinen Wert anzugleichen (§ 83 Satz 2, § 90 Abs. 1 BewG).
Die Bewertung von Grund und Boden erfolgt gemäß § 9 Abs. 1 BewG i.V.m. § 17 Abs. 3 BewG mit dem gemeinen Wert zum Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.1964. Der gemeine Wert wird gemäß § 9 Abs. 2 BewG durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Ungewöhnliche oder besondere Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen. Der gemeine Wert ist somit der im Verkaufsfall für das zu bewertende Grundstück auf dem Grundstücksmarkt üblicherweise erzielbare Preis (vgl.: Rössler/Troll, BewG, § 72 Tz. 31). Zur Ermittlung des gemeinen Wertes eines unbebauten Grundstücks gibt es drei Verfahren: die Wertermittlung durch Vergleich mit Kaufpreisen, die Wertermittlung anhand von Bodenrichtwerten und die Wertermittlung über einen mutmaßlichen Ertrag. Nach der Rechtsprechung des BFH, der sich der Senat anschließt, gebührt der Wertermittlung durch Vergleich mit Kaufpreisen der Vorrang vor allen anderen Ermittlungsmethoden (vgl.: BFH-Urteile vom 26. September 1980 III R 21/78, BFHE 132,101, BStBl. II 1981, 153; vom 21. Mai 1982 III B 32/81, BFHE 136,141, BStBl. II 1982, 604). Denn ein Vergleich mit Kaufpreisen benachbarter Grundstücke ist die marktgerechtere Methode zur Ermittlung des gemeinen Wertes. Wenn Kaufpreise benachbarter und geeigneter Vergleichsgrundstücke nicht vorliegen, sind Bodenrichtwerte als Schätzungsgrundlage heranzuziehen. Auch mit dieser Methode lässt sich der Wert eines unbebauten Grundstücks verhältnismäßig sicher beurteilen, da die Bodenrichtwerte aus Kaufpreissammlungen abgeleitet worden sind. Die Wertermittlung über einen mutmaßlichen Ertrag ist die am wenigsten verlässliche Methode, da eine Berechnung des Bodenwertes aus einem mutmaßlichen Grundstücksertrag viele Fehlerquellen in sich birgt. Dieses Verfahren ist daher nur anzuwenden, wenn keine andere Schätzungsgrundlage vorhanden ist.
Der Wert des streitigen Grundstücks ohne Gebäude beträgt nach der Überzeugung des Senats, die er unter Berücksichtigung des Gutachtens des Gutachterausschusses gewonnen hat, für alle Stichtage 940.215,00 DM und ist somit höher als der vom Beklagten bei den Einheitswertfeststellungen berücksichtigte Wert.
Der Gutachterausschuss hat zur Wertermittlung zu Recht das Vergleichswertverfahren angewandt. Wie oben bereits dargelegt, gebührt diesem Verfahren der Vorrang vor allen anderen Wertermittlungsmethoden. Der Gutachterausschuss hat dieses Verfahren zur Ermittlung des Kaufpreises für landwirtschaftliche Flächen auf den 01.01.1964 auch richtig angewandt.
Zwar hatte der Gutachterausschuss Kaufpreise für landwirtschaftliche Flächen in unmittelbarer Umgebung des zu bewertenden Grundstücks, die in Bezug auf ihre wertbestimmenden Eigenschaften einen unmittelbaren Preisvergleich zulassen würden, nicht in ausreichender Anzahl zur Verfügung, um zu einem statistisch gesicherten Ergebnis zu kommen. Um diesen Mangel auszugleichen, hat der Gutachterausschuss jedoch zu Recht Kaufpreise von landwirtschaftlichen Flächen aus vergleichbaren Gebieten im…Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis…und in der Stadt…herangezogen. (Vgl. BFH-Urteil vom 17. Februar 1999 II R 47/97, BFH/NV 1999, 1452 zur Ableitung des Mietspiegelwertes aus der üblichen Miete für außerhalb des FA-Bezirks gelegene Objekte). Die Annahme des Gutachterausschusses, dass die herangezogenen Grundstückswerte vergleichbar seien, ist nicht zu beanstanden, da die Vergleichsgrundstücke aus einer Region mit ähnlichen Strukturen stammen.
Es ist auch nicht zu beanstanden, dass der Gutachterausschuss bei der Ermittlung des Kaufpreises für Flächen der Landwirtschaft auch Kä
