08.01.2010
Finanzgericht Nürnberg: Urteil vom 06.11.2003 – IV 180/02
Zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts des Grundstücks nach § 146 Abs. 7 BewG bzw. des unbebauten Grundstücks als Mindestwert nach §§ 146 Abs. 6, 145 Abs. 3 Satz 3 BewG kann ein Gesamtkaufpreis für mehrere bebaute Grundstücke nicht im Wege der Schätzung auf die Gebäude einerseits und den Grund und Boden andererseits aufgeteilt werden.
Im Rahmen der Mindestbewertung nach §§ 146 Abs. 6, 145 Abs. 3 Satz 3 BewG darf in einem vorgelegten Wertgutachten weder wegen der tatsächlich vorhandenen Bebauung noch einer für diese geltenden Mietbindung ein Wertabschlag vorgenommen werden.
Tatbestand
Streitig ist, ob durch ein Gutachten oder den einheitlichen Verkaufspreis für 10 Mietwohngrundstücke der Nachweis erbracht werden kann, dass für eines der Grundstücke der gemeine Wert des Grund- und Bodens allein als unbebautes Grundstück nach §§ 146 Abs. 6, 145 Abs. 3 Satz 3 BewG niedriger ist als der nach dem um 20 v. H. ermäßigten Bodenrichtwert festgestellte Wert.
Der am 11.04.2001 verstorbene E. L. wurde von der Klägerin und ihrer Schwester je zur Hälfte beerbt. Er war Eigentümer des Grundstücks A.-Str. 26 in B., das mit einem im Jahr 1960 errichteten Mietwohnhaus bebaut ist. Dieses bildet zusammen mit dem angebauten Mietwohnhaus A.-Str. 24 und den weiteren in einer leicht versetzten Reihe aneinander gebauten Mietwohnhäusern A.-Str. 20, 20a und 22 einschließlich jeweils umgriff die 3.559 qm große Flurnummer xxx. Weiter gehörten E. L. außer den bereits genannten Mietswohnhäusern das nördlich an die Flurnummer xxx angrenzende Mietwohngrundstück W.Str. 1 (Fl.Nr. yyy) sowie die südlich angrenzenden Mietwohngrundstücke A.-Str. 28 - 32 und FStr. 7 (Fl.Nr. zzz). Für die Wohnungen im Anwesen A.-Str. 26 bestand nach den vorliegenden Unterlagen zumindest im Jahr 2001 noch eine Mietpreisbindung wegen öffentlicher Förderung nach dem Wohnungsbindungsgesetz. Für die Wohnungen in den Häusern FStr. 7 und A.-Str. 28 - 32 ist Ende 1996 durch vorzeitige Rückzahlung der öffentlichen Baudarlehen die Mietpreisbindung entfallen.
Jedes der genannten Grundstücke ist mit einem Mietwohnhaus mit je 6 Wohnungen bebaut und wurde jeweils als solches bei der Einheitsbewertung als eigene wirtschaftliche Einheit bewertet. Auf der dem A.-Str. gegenüberliegenden Straßenseite befinden sich die Feuerwache und der Schlachthof und auf der anderen Seite der W.Str. die Gebäude der Stadtwerke. Die genannten Wohngrundstücke liegen in einem Gebiet, für das der Gutachterausschuss der Stadt B. den Bodenrichtwert zum 31.12.1995 auf 650 DM/qm mit den zusätzlichen Angaben allgemeines Wohngebiet, zweigeschossige Bebauung festgesetzt hat.
Am 19.07.2001 erhielt die Klägerin von ihrer Schwester in notariell beglaubigter Form unbeschränkte Vollmacht, sie in Nachlasssachen ihres verstorbenen Vaters zu vertreten und insbesondere für sie in dieser Sache Rechtshandlungen vorzunehmen, Erklärungen abzugeben, Anträge zu stellen und Rechtsmittel einzulegen.
Mit notariellem Kaufvertrag vom 29.10.2001 veräußerten die Klägerin und ihre Schwester die Grundstücke FStr. 7, W.Str. 1 und A.-Str. 20 - 32 zusammen zum Kaufpreis von insgesamt 3.550.000 DM an die V. GmbH. Diese übernahm für 36 noch der Wohnungsbindung unterliegende Wohnungen die sich hieraus ergebenden Verpflichtungen.
Entsprechend der von der Klägerin eingereichten Erklärung zur Feststellung des Grundbesitzwerts, in der sie als Empfangsbevollmächtigte auch für ihre Schwester angegeben wurde, ermittelte das Finanzamt den Grundstückswert für das Grundstück A.-Str. 26 im Ertragswertverfahren mit 283.576 DM. Den Grundstückswert für dieses Grundstück stellte es jedoch mit Bescheid vom 07.11.2001 zum 11.04.2001 einheitlich und gesondert auf 384.000 DM fest und den Anteil der Klägerin und ihrer Schwester mit je 192.000 DM. Es legte dabei für das Grundstück mit einer Fläche von 740 qm den um 20 v. H. von 650 DM/qm auf 520 DM/qm ermäßigten Bodenrichtwert als Mindestwert nach § 146 Abs. 6 BewG zu Grunde. Den Bescheid gab es der Klägerin als Empfangsbevollmächtigter „für Erbengemeinschaft C.-M.” bekannt.
Der Prozessbevollmächtigte erhob gegen den Bescheid „für die Erbengemeinschaft” Einspruch und machte zuletzt geltend, dass der Grundstückswert mit dem Ertragswert festzustellen sei. Aus dem Gesamtverkaufspreis von 3.550.000 DM für alle 10 Grundstücke ergebe sich bei einer Aufteilung auf die einzelnen Grundstücke und Zuordnung dieses Kaufpreises auf den Grund und Boden einerseits und das Wohngebäude anderseits, ein so niedriger Wert für den Grund und Boden, dass der dann höhere Ertragswert zum Tragen komme. Mit Entscheidung vom 24.04.2002 wies das Finanzamt den Einspruch der „Erbengemeinschaft C.-M.” - als unbegründet zurück.
Der Prozessbevollmächtigte hat dagegen für die, „Erbengemeinschaft C.-M.” Klage erhoben und mit Schreiben vom 07.08.2003 klargestellt, dass die Klage für die Klägerin als Empfangsbevollmächtigte erhoben worden sei. Er hat ein am 22.05.2003 erstelltes Gutachten des Gutachterausschusses bei der Stadt B. über den Bodenwert der Grundstücke W.Str. 1, A.-Str. 20, 20a, 22, 24, 26, 28, 30, 32 und FStr. 7 zum 11.04.2001 nach den Wertverhältnissen vom 01.01.1996 vorgelegt. Darin hat der Gutachterausschuss den Bodenwert für die insgesamt 6.581 qm großen Grundstücke einheitlich mit 455 DM/qm und zusammen 2.994.355 DM ermittelt. Er ist dabei mangels Verkäufen für vergleichbare Grundstücke von dem zum 31.12.1995 mit 650 DM/qm festgestellten Richtwert ausgegangen und hat davon in freier Schätzung zweimal einen Abschlag von 15 % vorgenommen, zum einen weil die Grundstücke mit etwa 40 Jahre alten Mehrfamilienwohnhäusern bebaut einer freien Verfügbarkeit nicht mehr zugänglich seien und letztlich die Sozialbindung (Mietbindung) für die Wohnungen bis Ende 2008 Berücksichtigung finden müsse und zum anderen wegen der Größe des Gesamtgrundstücks, der Grundstücksgestalt und Grundstückstiefe sowie der Belastungen aus der unmittelbaren Lage zu lärmemittierenden Gewerbebetrieben und den Verkehrswegen.
Der Prozessbevollmächtigte beantragt, unter Aufhebung der Einspruchsentscheidung vom 24.04.2002 den Bescheid vom 07.11.2001 dahin zu ändern, dass der Grundstückswert nach dem Ertragswert mit 283.000 DM festgestellt wird. Für den Fall des Unterliegens begehrt er die Zulassung der Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache.
Zur Begründung bringt er im Wesentlichen vor:
Bei Ansatz des Mindestwerts nach § 146 Abs. 6 BewG werde dem Steuerpflichtigen der Nachweis auferlegt, dass der Verkehrswert des fiktiv unbebauten Grundstücks geringer sei als der nach § 145 Abs. 3 BewG aus dem Bodenrichtwert errechnete Wert. Im Gesetz sei nicht geregelt, wie dieser Nachweis zu erfolgen habe. Der Nachweis könne auch durch einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu Stande gekommenen Kaufpreis erbracht werden. Um einen solchen Kaufpreis handle es sich bei dem Verkaufserlös von 3.550.000 DM für die insgesamt 10 Mehrfamilienhausgrundstücke. Bei gleichmäßiger Verteilung des Gesamtkaufpreises auf die einzelnen Hausgrundstücke entfalle auf die 8 Hausgrundstücke, die das Finanzamt mit dem Mindestwert bewertet habe und für die Rechtsmittel anhängig seien, ein Anteil von 2.840.000 DM. Die Summe der für diese 8 Hausgrundstücke vom Finanzamt festgestellten Grundstückswerte betrage zusammen 2.926.000 DM und liege damit um 86.000 DM über dem anteiligen Verkaufserlös. Dass ein Käufer für die 8 Wohngebäude mit je 6 vermieteten Wohnungen nichts bezahle, liege außerhalb jeder Lebenserfahrung und Plausibilität. Bereits durch diese Rechnung sei der Nachweis erbracht, dass der gemeine Wert der verkauften Grundstücke sowohl im bebauten Zustand als auch der reine Wert des Grund und Bodens niedriger seien als der vom Finanzamt festgestellte Wert. Der im anteiligen Verkaufserlös enthaltene Wert des Grund und Bodens könne nur den weitaus geringeren Anteil des Verkaufserlöses ausmachen, denn die Gebäude mit den vermieteten Wohnungen repräsentierten das eigentliche Investitionsinteresse eines Käufers, weil nur sie zur Erzielung von Mieteinnahmen verwendet werden könnten. Erfahrungsgemäß liege der im Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück enthaltene Anteil für den Grund und Boden bei ca. 15-20 %, der für das Gebäude entsprechend bei 80-85 %. Demnach sei im Streitfall der Grundstückswert mit dem mit 283.000 DM ermittelten Ertragswert festzustellen, da dieser nicht unterschritten werden dürfe. Es liege auf der Hand, dass der im Verkaufspreis realisierte gemeine Wert des Grund und Bodens nicht höher sei als der genannte Ertragswert, weil anderenfalls auf die 8 Gebäude überhaupt kein oder nur ein außerhalb jeder sachlogischen Begründbarkeit liegender und völlig unangemessener Kaufpreisanteil entfallen würde. Auch wenn bei der Aufteilung des Gesamtverkaufspreises andere Maßstäbe wie etwa die Wohnflächen, die Ertragsfähigkeit oder die Einheitswerte herangezogen würden, ergäbe sich für die 8 streitigen Hausgrundstücke ein Kaufpreisanteil von ziemlich genau 80 %. Bei Ansatz der mit den Klagen begehrten Ertragswerte errechne sich im Übrigen für die 10 Gebäude eine Gesamtsumme von 2.788.000 DM; dies mache bezogen auf den Kaufpreis einen Anteil von 78,53 % aus. Die vorgenommene gleichmäßige Aufteilung nach Hausgrundstücken sei daher keinesfalls willkürlich.
Dass - wie der Kaufpreis belege - der Bodenwert für die Grundstücke niedriger sei als der Bodenrichtwert, erkläre sich aus den lagebedingten wertmindernden Merkmalen der Grundstücke. So befänden sich gegenüber den Grundstücken der Schlachthof und die Feuerwehrzentrale, bei der Tag und Nacht mit Sirenengeheul gerechnet werden müsse. Grundstücke gegenüber dem Schlachthof seien nirgends ein bevorzugtes Wohngebiet. Zudem grenze das Gelände unmittelbar an die Stadtwerke, auf deren Grundstücken sich fast ausschließlich Werkstätten befänden. Diese Umstände kämen im gemeinen Wert der Grundstücke deutlich zum Tragen. Solchen Beeinträchtigungen seien die auf der anderen Seite der FStr. sowie hangabwärts an der O.Str. Straße zum Main hin gelegenen Grundstücke nicht ausgesetzt. Dort bestehe ausschließlich eine Wohnbebauung mit zum Teil verkehrsberuhigten Zonen. Diese hangabwärts in einem parkähnlichen Villenviertel gelegenen Grundstücke würden durch die streitbefangenen Mietwohnhäuser „wallartig” gegen die genannten Beeinträchtigungen abgeschirmt. Wegen der drastischen Unterschiede hinsichtlich der wertbeeinflussenden Lagemerkmale hätten beide Bereiche nicht zu einem Richtwertgebiet zusammengefasst werden dürfen. Für die Mietwohngrundstücke hätte viel mehr eine eigene Richtwertzone als Übergang zu den angrenzenden Gewerbeflächen gebildet werden müssen. Wegen der stark unterschiedlichen Merkmale könne für das Richtwertgebiet auch kein „lagetypisches Richtwertgrundstück” benannt werden. Ebenso sei die Klassifizierung des Gebiets als „allgemeines Wohngebiet” in der Richtwertkarte offensichtlich unzutreffend; wegen der an die Mietwohngrundstücke anschließenden Gewerbeflächen könne hier nicht von einem allgemeinen Wohngebiet gesprochen werden. Wegen dieser Fehler dürften die festgesetzten Bodenrichtwerte nicht der Besteuerung zu Grunde gelegt werden. Zudem sei der vom Finanzamt angesetzte Richtwert zum 01.01.1996 auch deshalb unzutreffend, weil bis zum Stichtag 11.04.2001 die Bodenwerte gefallen seien und auch der Richtwert für 2001 niedriger liege. Davon abgesehen verletze die nach § 145 Abs. 3 BewG für die Bedarfswertfeststellung bestehende strikte Bindung an die Richtwerte in verfassungswidriger Weise die Rechtsweggarantie, weil der Steuerpflichtige die Festsetzung der Richtwerte als eine Entscheidung der Verwaltung gerichtlich nicht überprüfen lassen könne und sich gegen die Richtwerte nur durch ein auf seine Kosten beizubringendes Gutachten wehren könne.
Infolge der vielfachen Beeinträchtigungen durch Verkehrs- und Gewerbelärm sei auch der dafür vom Gutachterausschuss vorgenommene Abschlag von 15 % viel zu gering. Der Abschlag von 15 % vom Bodenrichtwert auf Grund der Sozialbindung sei dagegen gerechtfertigt. Durch die Sozialbindung werde die Ertragsfähigkeit und damit der Wert eines Grundstücks ebenso beeinträchtigt wie durch eine Erhaltungssatzung, bei der das Finanzgericht München einen zusätzlichen Abschlag von 20 vom Bodenrichtwert für gerechtfertigt gehalten habe (vgl. Beschluss des FG München vom 29.11.2002 4 V 3829/02, EFG 2003, 512). Die jetzt mit Mietwohnhäusern bebauten Grundstücke seien unabhängig von einer entsprechenden Satzungsregelung und einer Mietpreisbindung wegen ihrer Nähe zur Feuerwehr und den gewerblichen Betrieben stets nur für eine einfachere Wohnstruktur bestimmt und damit nur für eine Bebauung mit Mietwohnungen verwendbar. Auch nach einer erst kürzlich von einer Immobiliengesellschaft durchgeführten allgemeinen Einschätzung handle es sich bei den Immobilien am A.-Str. um Objekte in einfacher Lage. Gemessen an dem vom Gutachterausschuss vorgenommenen Abschlag von insgesamt 30 % vom festgestellten Richtwert werde mit dem begehrten Ansatz des Ertragswerts überdies für alle 10 Mietwohngrundstücke im Ergebnis ein durchschnittlicher Wertansatz entsprechend einem Abschlag vom 34 % vom Richtwert und damit in etwa in Höhe des vom Gutachterausschuss ermittelten Bodenwerts beantragt.
Im Übrigen sei auch die Aufteilung der einzelnen Mietwohnhäuser einschließlich anteiliger Grundflächen durch das Finanzamt in eigene wirtschaftliche Einheiten nicht sachgerecht. Die Häuser am A.-Str. sowie W.Str. 1 und FStr. 7 gehörten zur gleichen bewertungsrechtlichen Vermögensart, stünden alle im Eigentum derselben Steuerpflichtigen und würden gemeinsam wirtschaftlich genutzt. Sie seien mit ihnen gemeinsam dienenden Anlagen wie Kinderspielplatz, Grillplatz, Parkplätzen und Flächen mit Teppich- bzw. Wäschestangen versehen. Nicht jedes Haus könne über einen eigenen Zugang oder eine eigene Zufahrt erreicht werden, ohne dazu das Gelände an einem Nachbargebäude zu nutzen. Die Grundstücke seien daher nicht in Teilgrundstücke für jedes Haus aufteilbar.
Die für eine Zulassung der Revision grundsätzliche Bedeutung liege in den Fragen einer verfassungsrechtlichen Zulässigkeit der Bindung an die Richtwerte bei Anwendung der §§ 146 Abs. 6, 145 Abs. 3 Satz 3 BewG sowie einer Berücksichtigung der Belastung durch die Mietpreisbindung beim Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach den vorgenannten Bestimmungen.
Das Finanzamt beantragt dagegen Klageabweisung.
Zur Begründung trägt es im Wesentlichen vor:
Das streitbefangene Grundstück bilde eine eigene wirtschaftliche Einheit. Als solche sei es auch bei der Einheitsbewertung behandelt worden. Das streitbefangene Gebäude habe wie jedes der 10 Mietwohnhäuser eine eigene Hausnummer und einen eigenen Hauseingang. Aneinander gebaute Häuser seien durch Brandwände getrennt. Bei einem getrennten Verkauf eines Hauses könnten Zufahrten durch Dienstbarkeiten gesichert und dann fehlende Stellplätze abgelöst werden.
Der Verkaufserlös von 3.550.000 DM für die 10 Hausgrundstücke scheide als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts aus, da er die Summe der vom Finanzamt ermittelten Grundstückswerte von insgesamt 3.518.000 DM übersteige. Es spiele dabei keine Rolle, ob für das einzelne Grundstück der Ertragswert oder der Mindestwert zum Tragen gekommen sei. Es sei nicht zulässig, den durch einen einheitlichen Veräußerungsvorgang erzielten Erlös gleichmäßig auf die 10 Grundstücke aufzuteilen. Denn die einzelnen Grundstücke unterschieden sich sowohl in ihrer Größe, ihrer Bebauung hinsichtlich Wohnfläche und Baujahr sowie in ihrer Ertragsfähigkeit hinsichtlich der erzielbaren Mieten. Die daraus resultierende unterschiedliche Wertigkeit der einzelnen Grundstücke würde bei einem Verkauf der Einzelobjekte zwangsläufig zu unterschiedlich hohen Erlösen führen. Eine mehr oder weniger willkürlich vorgenommene Aufteilung des Gesamtverkaufspreises könne nicht als geeigneter Nachweis eines niedrigeren Werts anerkannt werden. Ebenso wenig sei es zulässig, den Gesamterlös lediglich anhand von Schätzungen in einen Gebäudewertanteil und einen Wertanteil für Grund und Boden aufzuteilen. Eine solche Aufteilung, sei zu sehr von subjektiven Gesichtspunkten beeinflusst.
Dem Gericht liegen vom beklagten Finanzamt die Grundbesitzwertakte für das streitige Grundstück vor, die Gerichtsakte IV 175-179/2002 und IV 181/2002 mit den Grundbesitzwertakten für die Grundstücke W.Str. 1, A.-Str. 20-26 und A.-Str. 32, das Senatsurteil IV 174/2002 vom 07.08.2002 sowie die Einheitswertakten des Finanzamts für die Grundstücke W.Str. 1 und A.-Str. 20-32. Zudem ist vom Prozessbevollmächtigten ein Lageplan vorgelegt worden, aus dem die Zugänge zu den einzelnen Häusern, die zwei Zufahrten zu den jeweiligen Häusern sowie die Lage der Parkplätze bei den Gebäuden ersichtlich sind.
Gründe
Die Klage ist zulässig.
Zwar ist die Klage bei Klageerhebung als solche der „Erbengemeinschaft C.-M.” bezeichnet worden. Doch ergibt die Auslegung der Klageschrift, dass es sich dabei nicht um eine Klage der Erbengemeinschaft als solcher, sondern der Klägerin als empfangsbevollmächtigter Miterbin handelt. Als prozessuale Willenserklärung ist die Klageschrift in gleicher Weise wie Willenserklärungen im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs analog § 133 BGB unter Berücksichtigung aller bekannten und erkennbaren Umstände tatsächlicher und rechtlicher Art auszulegen (vgl. BFH-Urteil vom 12.05.1989 III R 132/85, BStBl. II 1989, 846). Dies gilt grundsätzlich ebenso für Erklärungen rechtskundiger Personen.
Die Klage richtet sich gegen die gesonderte und einheitliche Feststellung des Grundstückswerts zum 11.04.2001. Diese Feststellung erfolgt gegenüber den Miterben, wenn wie im Streitfall ein Grundstück vom Erblasser auf mehrere Erben als Gesamtrechtsnachfolger übergeht (vgl. R 124 Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 ErbStR). Denn Grundbesitzwerte sind gesondert festzustellen, wenn sie für die Erbschaftssteuer erforderlich sind (§ 138 Abs. 5 Satz 1 BewG). Erforderlich sind die Grundbesitzwerte jedoch gegenüber den einzelnen Miterben, nicht der Erbengemeinschaft als Gesamtheit. Erbschaftssteuerlich ist nämlich der einzelne Miterbe Erwerber und damit Steuerschuldner, nicht die Erbengemeinschaft als solche (vgl. BFH-Urteil vom 15.07.1998 II R 82/96, BStBl. II 1998, 630, Troll/Gebel/Jülicher, ErbStG, § 20 Tz. 32, § 3 Tz. 12). Entsprechend ist auch im angefochtenen Feststellungsbescheid vom 07.11.2001 der Hinweis „für Erbengemeinschaft C.-M.” dahin zu verstehen, dass die Feststellung gegenüber den Miterbinnen erfolgt. Gleiches gilt für die Einspruchsentscheidung hinsichtlich der Angabe „Erbengemeinschaft C.-M.”. Die Klägerin ist zudem wirksam als gemeinsame Empfangsbevollmächtigte (§ 183 Abs. 1 AO) bestellt worden und damit nach § 48 Abs. 1 Nr. 1 i. V. m. Abs. 2 Satz 1 FGO befugt, gegen den Bescheid über die einheitliche und gesonderte Feststellung des Grundstückswerts Klage im eigenen Namen für die Interessen der Miterbinnen zu erheben. Sie ist in der am 26.10.2001 beim Finanzamt eingereichten Erklärung zur, Feststellung des Grundbesitzwerts wirksam als Empfangsbevollmächtigte bestellt worden. Obgleich diese Erklärung nur von ihr selbst unterzeichnet wurde, konnte sie auf Grund der umfassenden Nachlassvollmacht vom 19.07.2001 sich auch für ihre Schwester wirksam als Empfangsbevollmächtigte benennen. Dementsprechend hat auch der Prozessbevollmächtigte nach seinem Schreiben vom 07.08.2003 und seinen Angaben in der mündlichen Verhandlung die Klage als für die Klägerin erhoben verstanden.
In der Sache ist die Klage jedoch unbegründet.
Das Finanzamt hat zu Recht den Wert des Grundstücks A.-Str. 26 in B. zum 11.04.2001 auf 384.000 DM festgestellt.
Für die Erbschaft und Schenkungssteuer sind seit 01.01.1996 nicht mehr die nach den Wertverhältnissen auf den 01.01.1964 festgestellten Einheitswerte maßgeblich, sondern gesondert festzustellende Grundstückswerte. Diese sind unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse im Besteuerungszeitpunkt und der Wertverhältnisse zum 01.01.1996 festzustellen (§ 138 Abs. 1 Satz 2 BewG). Besteuerungszeitpunkt für die Erbschaftssteuer ist gemäß § 38 AO, § 9 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG beim Erwerb im Wege der Gesamtrechtsnachfolge regelmäßig der Eintritt des Erbfalls, im Streitfall der 11.04.2001. Für die wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens sind dabei die Grundstückswerte abweichend von § 9 BewG nach näherer Maßgabe der §§ 139 und 145-150 BewG zu ermitteln.
Das Finanzamt hat zutreffend für das Grundstück A.-Str. 26 den Wert gesondert und einheitlich festgestellt. Bewertungsgegenstand ist bei der Bedarfswertfeststellung das Grundstück als wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens. Dies ergibt sich zum einen aus dem Wortlaut des § 138 Abs. 3 Satz 1 BewG sowie aus der Verweisung in § 138 Abs. 3 Satz 2 BewG auf § 70 Abs. 1 BewG. Zum anderen finden nach § 17 Abs. 3 BewG die §§ 1-16 BewG Anwendung, soweit sich nicht aus den Vorschriften der §§ 19-150 BewG etwas anderes ergibt. Nach § 2 Abs. 1 Satz 1 und 2 BewG ist jede wirtschaftliche Einheit für sich zu bewerten und ihr Wert im Ganzen festzustellen. Was als wirtschaftliche Einheit zu gelten hat, ist nach den Anschauungen des Verkehrs zu entscheiden (§ 2 Abs. 1 Satz 3 BewG). Die örtliche Gewohnheit, die tatsächliche Übung, die Zweckbestimmung und die wirtschaftliche Zusammengehörigkeit der einzelnen Wirtschaftsgüter sind zu berücksichtigen (§ 2 Abs. 1 Satz 4 BewG). Mehrere Wirtschaftsgüter kommen dabei nach § 2 Abs. 2 BewG als wirtschaftliche Einheit nur insoweit in Betracht, als sie demselben Eigentümer gehören.
Obgleich das Anwesen A.-Str. 26 mit den Gebäuden A.-Str. 20-24 auf einem Grundstück mit einheitlicher Flurnummer steht, die Gebäude zeitgleich errichtet wurden und alle einem Eigentümer gehörten, handelt es sich dabei jeweils um eigene wirtschaftliche Einheiten. Die einzelnen Gebäude sind - auch soweit sie aneinander gebaut sind - jeweils voneinander getrennt errichtet. Sie sind nach Angaben des Finanzamts in dem Verfahren IV 174/2002 durch Brandwände voneinander abgetrennt. Jedes Gebäude hat einen eigenen Eingang und eine eigene Hausnummer. Jedem Haus sind unterschiedlich große Grundstücksflächen zugeordnet. Die einzelnen Gebäude mit Umgriff könnten ohne weiteres getrennt veräußert werden. Soweit dabei für mehrere Häuser zusammen gemeinsame Parkplätze, Zufahrten und ähnliche Einrichtungen vorhanden sind, könnte deren Nutzung, soweit eine Teilung ausscheidet, durch Dienstbarkeiten geregelt werden, wie sie im innerstädtischen Bereich durchaus üblich sind. Auch dass für die Häuser auf der Flurnummer zzz nach den Darlegungen des Prozessbevollmächtigten keine eigenen Parkplätze vorhanden sind, hindert eine getrennte Veräußerbarkeit der einzelnen Häuser nicht, da gegebenenfalls eine Ablösung der Stellplatzpflicht damit verbunden werden könnte. Ebenso stehen sonstige gemeinsame Einrichtungen für die Häuser wie Zugangswege, Spiel- und Grillplätze oder Teppichstangen, deren Benutzung für die einzelnen Gebäude bei einem getrennten Verkauf geregelt werden könnte, der Annahme eigener wirtschaftlicher Einheiten nicht entgegen (vgl. dazu auch BFH-Urteil vom 23.01.1985 II R 35/82, BStBl. II 1985, 336, 338 f.). Die einzelnen Häuser einschließlich Umgriff bilden damit nach den Anschauungen des Verkehrs jeweils eigene wirtschaftliche Einheiten. Entsprechend sind sie seit jeher bei der Einheitsbewertung als eigene wirtschaftliche Einheiten behandelt und bewertet worden.
Der Wert eines bebauten Grundstücks wird zunächst anhand der im Durchschnitt der letzten drei Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt erzielten Jahresmiete und der Wertminderung wegen des Alters des Gebäudes errechnet (§ 146 Abs. 1-5 BewG). Ist der auf diese Weise im so genannten Ertragswertverfahren ermittelte Wert geringer als der Wert, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück nach § 145 Abs. 3 BewG zu bewerten wäre, so ist dieser Wert als so genannter Mindestwert anzusetzen (§ 146 Abs. 6 BewG). Bei unbebauten Grundstücken bestimmt sich gemäß § 145 Abs. 3 Satz 1 BewG der Wert nach ihrer Fläche und den um 20 v. H. ermäßigten Bodenrichtwerten.
Die Bodenrichtwerte, die aus der vom Gutachterausschuss zu führenden Kaufpreissammlung abgeleitet werden, sind nach § 145 Abs. 3 Satz 2 BewG vom Gutachterausschuss nach dem Baugesetzbuch auf den 01.01.1996 zu ermitteln und dem Finanzamt mitzuteilen. Das Finanzamt hat die vom Gutachterausschuss mitgeteilten Bodenrichtwerte regelmäßig ohne nähere Prüfung hinsichtlich ihrer Höhe anzuwenden. Es hat nach den Bestimmungen des § 145 Abs. 3 Satz 1 und 2 BewG den Wert für das unbebaute Grundstück nicht anhand des Richtwerts zu schätzen und nicht für jedes einzelne Grundstück eine individuelle Wertermittlung durch Ableitung aus dem Bodenrichtwert vorzunehmen. Das Finanzamt hat den mitgeteilten Bodenrichtwert grundsätzlich nur daraufhin zu überprüfen, ob er rechtmäßig ist, d.h. nicht offenkundig außerhalb jedes sachlogischen Rahmens liegt oder grob und offensichtlich fehlerhaft ist (vgl. Urteile des FG Nürnberg vom 27.01.2000 IV 261/1999, EFG 2000, 610, und vom 29.03.2001 IV 565/2000, EFG 2001, 959; Gebel in Troll/Gebel/Jülicher, ErbStG, § 12 Rn 613, Wolf, DStR 1997, 349, 352, Rössler/Troll, BewG, § 145 Rn 17).
Der vom Gutachterausschuss festgestellte und dem Finanzamt mitgeteilte Richtwert für das streitige Grundstück von 650 DM/qm durfte der Wertfeststellung zu Grunde gelegt werden. Er ist nicht deshalb grob fehlerhaft und liegt nicht deshalb außerhalb jedes sachlichen Rahmens, weil entsprechend den Angaben des Prozessbevollmächtigten die in dem Richtwertgebiet liegenden Grundstücke in unterschiedlichem Maß Lärm und ähnlichen Beeinträchtigungen ausgesetzt sind. Da nahezu Wertgleichheit der Bodenpreise in einem wegen der oft geringen Zahl der Verkäufe zwangsläufig meist größerem Richtwertgebiet und wegen der von Grundstück zu Grundstück unterschiedlichen Gegebenheiten kaum erreichbar ist, müssen in einem gewissen Rahmen Grundstücke von unterschiedlichem Wert zusammengefasst werden. Dies gilt vor allem für Grundstücke am Rande eines Richtwertgebiets. Dass die Einbeziehung des streitigen Grundstücks in das Richtwertgebiet mit dem Richtwert 650 DM/qm nicht grob sachwidrig ist, zeigt sich insbesondere daran, dass auch der Gutachterausschuss in seinem Gutachten vom 22.05.2003 für alle 10 Mietwohngrundstücke zum einen von diesem Richtwert ausgegangen ist und zum anderen mit einem Abschlag von 15 % wegen der Lage und der Beeinträchtigungen für die streitbefangenen Grundstücke zu keiner übermäßigen Wertabweichung gekommen ist.
Auch wenn sich entsprechend den Angaben des Prozessbevollmächtigten für den Bereich der streitigen Grundstücke die Wertverhältnisse zwischen dem 01.01.1996 und dem Feststellungszeitpunkt 11.04.2001 geändert haben und die Grundstückspreise gesunken sein sollten, war vom Finanzamt der zum 01.01.1996 festgestellte Bodenrichtwert zu Grunde zu legen. Denn § 145 Abs. 3 BewG stellt, wie dort in Satz 2 ausgeführt wird, klar auf den Richtwert zum 01.01.1996 ab. Auch nach den eindeutigen Bestimmungen in § 138 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 4BewG sind die Wertverhältnisse zum 01.01.1996 maßgebend. Dies gilt auch für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts (vgl. Gebel, a.a.O., § 12 Rn 614, m.w.N., Gürsching/Stenger, BewG, § 146 Rn 365, § 145 Rn 100f.; a.A. FG Düsseldorf, Urteil vom 26.07.2001, 11 K 3115/00 BG, EFG 2001, 1356).
Der Steuerpflichtige hat demgegenüber nach § 146 Abs. 7 BewG zum einen die Möglichkeit nachzuweisen, dass der gemeine Wert des bebauten Grundstücks niedriger ist als der vom Finanzamt nach den Absätzen 2-6 des § 146 BewG ermittelte Wert. Zum andern kann er nach §§ 146 Abs. 6, 145 Abs. 3 Satz 3 BewG auch nachweisen, dass der gemeine Wert des Grundstücks als unbebautes Grundstück niedriger ist als der anhand des Richtwerts vom Finanzamt ermittelte Mindestwert. Unterschreitet jedoch der nachgewiesene niedrigere gemeine Wert des (fiktiv) unbebauten Grundstücks den nach § 146 Abs. 1-5 BewG ermittelten Ertragswert, so ist der Ertragswert anzusetzen.
In welcher Weise der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts zu erbringen ist, ist im BewG nicht näher bestimmt. Der Steuerpflichtige kann den ihm aufgebürdeten Nachweis entweder durch ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen oder durch zeitnahe Verkäufe erbringen. Ein solches Wertgutachten muss im Hinblick auf den damit verfolgten Zweck und somit insbesondere auf § 145 Abs. 3 BewG inhaltlich richtig und schlüssig sein sowie den allgemein anerkannten Grundsätzen der Wertermittlung genügen, wie sie insbesondere in der Wertermittlungsverordnung vom 06.12.1988 (BGBl I 1988, 2209) niedergelegt sind. Dies gilt auch für Gutachten des Gutachterausschusses.
Vornehmlich wegen dieser dem Steuerpflichtigen eingeräumten Nachweismöglichkeiten widerspricht die Bindung des Finanzamts an den Richtwert nach § 145 Abs. 3 Satz 1 BewG und die nur eingeschränkte gerichtliche Überprüfbarkeit des Richtwerts, den der Steuerpflichtige bei seiner Festsetzung als Entscheidung der öffentlichen Gewalt als solchen nicht gerichtlich überprüfen lassen kann, nicht der Gewährleistung eines effektiven Rechtsschutzes. Die Richtwerte werden auf Grund gesetzlicher Regelung durch das Baugesetzbuch und die Gutachterausschussverordnung von einem unabhängigen Gremium ermittelt. Die Gutachterausschüsse sind nach § 192 Abs. 1 BauGB unabhängig, ihren Mitgliedern darf in Bezug auf die Gutachtertätigkeit eine Weisung nicht gegeben werden; dies gilt auch für die Bediensteten der örtlichen Finanzämter, die dem Gutachterausschuss angehören (vgl. Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 4. Aufl. § 192 Rn 3). Die Ermittlung der Richtwerte beinhaltet ferner häufig einen gewissen Beurteilungsspielraum, der schwer nachprüfbar ist. Ebenso sind auch Ermessensentscheidungen nur eingeschränkt gerichtlich nachprüfbar (§ 102 FGO); auch dies begegnet im Hinblick auf Art. 19 Abs. 4 GG keinen Bedenken (vgl. BVerfG- Beschluss vom 08.08.1978 2 BvL 8/77, BVerfGE 49,89,145). Der Anwendung seiner Auffassung nach zu hoher Richtwerte kann der Steuerpflichtige durch den Nachweis entgehen, dass der gemeine Wert des unbebauten Grundstücks niedriger ist. Dass er diesen Nachweis selbst zu erbringen hat und ihm dadurch Aufwendungen entstehen können, verletzt nicht seinen Anspruch, auf gerichtliche Kontrolle der gegen ihn gerichteten Verwaltungsentscheidung, die in der Feststellung des Grundstückswerts liegt, und erschwert ihm nicht den Zugang zum Gericht unzumutbar oder übermäßig.
Die Klägerin hat weder einen niedrigeren gemeinen Wert des bebauten Grundstücks nach § 146 Abs. 7 BewG dargetan noch nachgewiesen, dass der gemeine Wert des Grund und Bodens allein unter dem festgestellten Wert von 384.000 DM oder unter dem ermittelten Ertragswert von 283.000 DM liegt.
Der Verkaufspreis für die 10 Grundstücke i.H.v. 3.550.000 DM liegt nämlich noch über der Summe der vom Finanzamt mit Bescheiden vom 07.11.2001 für diese 10 Grundstücke festgestellten Grundstückswerte von zusammen 3.518.000 DM. Ein Nachweis nach § 146 Abs. 7 BewG, dass der gemeine Wert der bebauten Grundstücke niedriger sei, lässt sich mit diesem Verkaufspreis nicht erbringen. Dies gilt auch für den gemeinen Wert des einzelnen Grundstücks. Denn der Verkaufspreis von 3.550.000 DM wurde als Gesamtverkaufspreis vereinbart und nicht als Summe von Einzelverkaufspreisen. Solche ergeben sich aus dem Kaufvertrag vom 29.10.2001 nicht. Es verbietet sich, daher, diesen Verkaufspreis gleichmäßig oder nach anderen Kriterien - etwa in Abhängigkeit vom Grundstücksumgriff für das einzelne Haus oder nach den Mieteinnahmen - auf die einzelnen Hausgrundstücke aufzuteilen und mit dem für das einzelne Grundstück vom Finanzamt festgestellten Grundstückswert zu vergleichen.
Ebenso wenig kann aus diesem Gesamtverkaufspreis abgeleitet werden, dass der gemeine Wert des Grund und Bodens aller Grundstücke oder eines einzelnen Grundstücks niedriger ist als die Summe der für alle Grundstücke festgestellten Mindestwerte bzw. als der Mindestwert für ein einzelnes Grundstück. Denn dieser Verkaufspreis wurde nicht für den reinen Grund und Boden erzielt -es ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass die Käuferin die Gebäude zum Abriss erworben hat-, sondern für die bebauten Grundstücke. Nach dem Vorbringen des Prozessbevollmächtigten ist der Verkaufspreis vielmehr wesentlich durch den Wert der Gebäude und die damit verbundene Erwartung von Mieteinnahmen bestimmt worden. Die Preisfindung ist nach den Angaben des Prozessbevollmächtigten im Wesentlichen durch Anwendung eines Multiplikators auf die Jahresrohmiete erfolgt. Auch wenn der Verkaufspreis von 3.550.000 DM auf diese Weise ermittelt worden ist und dabei der Grund und Boden gegenüber der Ertragserwartung eine geringe Rolle gespielt hat, kann aus dem Verkaufspreis für die bebauten Grundstücke nicht ein auf den Grund und Boden allein entfallender Anteil - etwa anhand von Erfahrungssätzen - abgeleitet werden (vgl. Urteil des FG Berlin vom 29.10.2002 5 K 5011/01, EFG 2003,282). Denn eine solche Aufteilung des Kaufpreises auf die Gebäude einerseits und den Grund und Boden andererseits könnte nur im Wege einer (subjektiv bedingten) Schätzung erfolgen und wäre nicht nach objektiven Kriterien, die bei der Bildung des Verkaufspreises wesentlich gewesen sind, nachprüfbar. Solche objektiven Kriterien können weder aus dem Kaufvertrag vom 29.10.2001 abgeleitet werden, noch konnten sie vom Prozessbevollmächtigen benannt werden. Sie können auch nicht aus sonstigen Umständen entnommen werden. Ein Hinweis auf einen angeblichen Erfahrungssatz, dass nur 15-20 % der Kaufpreise bebauter Grundstücke auf den reinen Grund und Boden entfallen, reicht nicht aus. Denn eine Aufteilung muss für das konkrete Grundstück erfolgen. Zudem sind allgemein anerkannte Erfahrungssätze über den Bodenwertanteil bei bebauten Grundstücken bezogen auf einen am Grundstücksertrag orientierten Kaufpreis nicht bekannt; auch wird eine Ermittlung des Bodenwerts aus dem Ertrag eines bebauten Grundstücks sehr zurückhaltend beurteilt (vgl. Rössler/Langner/Simon/Kleiber, Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, 6. Aufl., Seite 121f., 116).
Allein die nahe liegende Vermutung, dass bei einem vornehmlich am Ertrag der bebauten Grundstücke orientierten Verkaufspreis der Bodenwert eher einen geringen Anteil am Verkaufspreis ausmacht, reicht -abgesehen davon, dass kein Preis für das einzelne Grundstück vorliegt- nicht aus, einen unter dem festgestellten Mindestwert liegenden Bodenwert anzunehmen und als nachgewiesen anzusehen. Wie die dem Steuerpflichtigen in §§ 146 Abs. 6 i.V.m. 145 Abs. 3 Satz 3 BewG und § 146 Abs. 7 BewG eingeräumten Nachweismöglichkeiten zum gemeinen Wert belegen, soll nach § 146 BewG ein Wert des Grundstücks entsprechend seinem Verkehrswert festgestellt werden. Diesem Anliegen des Gesetzes werden aber nach dem Eindruck des Senats die für die 10 Grundstücke festgestellten Grundstückswerte in ihrer Summe durchaus gerecht, da die für die 10 Grundstücke festgestellten Werte von zusammen 3.518.000 DM lediglich um 32.000 DM unterhalb des Verkaufspreises von 3.550.000 DM bleiben. Dass der für ein einzelnes und insbesondere für das streitige Grundstück festgestellte Grundstückswert bei gleichmäßiger Aufteilung von seinem Anteil am Gesamtverkaufspreis deutlich abweichen würde, ist nicht ersichtlich.
Ein unter dem festgestellten Mindestwert von 384.000 DM liegender gemeiner Wert des Grund und Bodens wird ferner nicht durch das vorgelegte Gutachten des Gutachterausschusses nachgewiesen. In diesem Gutachten kommt der Gutachterausschuss zwar nach den Wertverhältnissen 01.01.1996 zu einem Bodenwert je Quadratmeter von 455 DM und damit unterhalb des vom Finanzamt nach Abzug des Abschlags von 20 v.H. zu Grunde gelegten Werts von 520 DM. Doch ist die Ermittlung des Bodenwerts von 455 DM/qm in diesem Gutachten im Hinblick auf § 146 Abs. 6 BewG insoweit unzutreffend, als dort von dem als Ausgangswert genommenen Richtwert wegen der Bebauung der Grundstücke mit älteren Mehrfamilienwohnhäusern und der für diese bestehenden Sozialbindung (Mietbindung) ein Abschlag von 15 % gemacht wird. Der Gutachtenswert ist damit nicht als Nachweis eines niedrigeren Bodenwerts für das Grundstück geeignet.
Weder wegen der tatsächlich vorhandenen Bebauung noch einer für diese geltenden Mietbindung darf im Rahmen der Mindestwertermittlung nach §§ 146 Abs. 6 i.V.m. 145 Abs. 3 Satz 3 BewG ein Abschlag vorgenommen werden. Zwar ist im Schrifttum zur Wertermittlung für Grundstücke allgemein umstritten, welchen Einfluss eine vorhandene Bebauung auf den Bodenwert hat (zum Meinungsstand vgl. Rössler/Langner/Simon/Kleiber, a.a.O., Seite 125 f), doch muss im Rahmen der Bedarfswertermittlung nach §§ 146 Abs. 6 i.V.m. 145 Abs. 3 Satz 3 BewG die auf dem Grundstück vorhandene Bebauung unberücksichtigt bleiben. Dies gilt auch im Fall einer Wertermittlung durch Sachverständigengutachten. Denn nach § 146 Abs. 6 BewG kommt es auf den Wert an, „mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück nach § 145 Abs. 3 zu bewerten wäre”. Die gesetzliche Regelung ist hier eindeutig (vgl. Rössler/Troll, BewG, § 146 Rn 41). Demnach darf wegen der vorhandenen, nicht denkmalgeschützten Bebauung kein Abschlag vom Bodenwert vorgenommen werden. Es sind auch keine rechtlichen oder tatsächlichen Bindungen dargelegt oder gegeben, dass das streitige Grundstück auch bei einer Neubebauung nur mit einfacheren Mietwohnungen bebaut werden dürfte. Aus der Nähe des Grundstücks zur Feuerwache und zum bestehenden Schlachthof ergibt sich eine solche Bindung nicht. Auch die vom Gutachterausschuss als Sozialbindung berücksichtigte Mietpreisbindung für die Wohnungen führt nicht zu einer Belastung, die sich anders als etwa eine Grunddienstbarkeit oder eine Baulast auf den Wert des (fiktiv) unbebauten Grundstücks auswirken würde. Denn eine Mietpreisbindung bei öffentlich geförderten Wohnungen kann durch Ablösung des öffentlichen Baudarlehens jederzeit beendet werden; sie haftet demnach nicht dem Grund und Boden an, sondern allenfalls dem Gebäude. Für einen Teil der Grundstücke - nicht jedoch das streitbefangene Grundstück - wurden die öffentlichen Baudarlehen bereits im Jahr 19.89 abgelöst, so dass zum Wertermittlungsstichtag 11.04.2001 eine Mietbindung für die davon betroffenen Wohnungen nicht mehr bestanden hat. Ohne Berücksichtigung des nach § 146 Abs. 6 BewG unzulässigen Abschlags von 15 % wegen der vorhandenen Bebauung sowie der Mietbindung errechnet sich nach dem Gutachten jedoch ein Quadratmeterpreis von 552,50 DM und damit über dem vom Finanzamt zu Grunde gelegten Wert von 520 DM.
Die Entscheidung über die Kosten des Verfahrens beruht auf §§ 143 Abs. 1, 135 Abs. 1 FGO.
Die Revision wird wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache zugelassen (§ 115 Abs. 2 Nr. 1 FGO). Grundsätzliche Bedeutung kommt insbesondere den Fragen zum Umfang der Bindung an die Richtwerte bei Anwendung der §§ 146 Abs. 6 und 145 Abs. 3 Satz 3 BewG, der Zulässigkeit eines Abschlags wegen der Belastung aus einer noch bestehenden Mietpreisbindung im Rahmen der Mindestbewertung sowie im Hinblick auf das Urteil des FG Düsseldorf vom 26.01.2001 (in EFG 2001, 1356) der Frage des Wertermittlungszeitpunkts beim Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts zu.
