08.11.2010 | Vermietung und Verpachtung

Die Überschussprognose bei einer „verbilligten Vermietung“ an Angehörige

In den letzten beiden Ausgaben wurde erläutert, wie Sie mit einer verbilligten Vermietung an Angehörige Steuern sparen können. Voraussetzung der steuerlichen Anerkennung von Vermietungsverlusten ist unter anderem das Vorliegen einer sogenannten Einkunftserzielungsabsicht. Beträgt die Miete weniger als 75 Prozent, aber mindestens 56 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, wird das Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht mit einer Prognoserechnung überprüft. Näheres hierzu vermittelt dieser letzte Teil des Beitrags.  

Die Überschussprognose

Nur wenn eine Ertragsprognose bei der verbilligten Vermietung zu dem Ergebnis führt, dass über den Prognosezeitraum von in der Regel 30 Jahren ein Totalüberschuss erzielbar ist, sind die Vermietungsaufwendungen als Werbungskosten voll abzugsfähig. Ist voraussichtlich kein Totalüberschuss zu erzielen, werden die Werbungskosten im Verhältnis der vereinbarten Miete zur Marktmiete gekürzt. Der Bundesfinanzhof (BFH) betont, dass die negative Ertragsprognose nicht als „Liebhaberei“ gewertet wird und deshalb nicht dazu führt, dass die gesamten Werbungskosten nicht absetzbar und die Mieteinnahmen nicht steuerpflichtig wären. Bei der Totalüberschussprognose über 30 Jahre sind folgende Eckdaten zu beachten:  

• Der Prognosezeitraum beginnt zu dem Zeitpunkt, an dem die (verbilligte) Vermietung beginnt.

• Die zukünftigen Einnahmen bzw. Ausgaben sind zu schätzen.

• Es wird kein Inflationsausgleich eingerechnet.

• Es werden keine Veräußerungsgewinne eingerechnet.

Für die Prognose ist nicht auf die Dauer der Nutzungsmöglichkeit des Gebäudes, sondern auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung durch den Nutzenden und ggf. seiner Rechtsnachfolger abzustellen. Der BFH hat den Prognosezeitraum typisierend auf 30 Jahre (entsprechend der banküblichen Laufzeit einer Gebäudefinanzierung durch Hypotheken) festgelegt, wobei die mögliche Nutzung durch einen Rechtsnachfolger mit einzubeziehen ist. Abweichend davon ist bei einer zeitlich befristeten Vermögensüberlassung der Zeitraum der abgekürzten Vermögensüberlassung (zum Beispiel Eigennutzung nach vorheriger Vermietung) für die Totalüberschussprognose maßgebend. Die Überschusserzielungsabsicht ist bei mehreren verbilligten Mietverhältnissen in der Regel jeweils für das einzelne Mietverhältnis gesondert nachzuweisen. Die folgenden Beispiele vermitteln, wie man im konkreten Fall zu der Ertragsprognose gelangt.  

Beispiel 1

Ein Zahnarzt beabsichtigt, in der Studentenstadt Münster eine Eigentumswohnung zu erwerben, um diese verbilligt an seine studierende Tochter zu vermieten. Der Mietpreis soll einschließlich der Nebenkosten monatlich 360 Euro betragen; fremdüblich wären 600 Euro.