01.04.2006 | Betriebsprüfung

Vorsteuerabzug beim Umbau einer Wohnung durch Apotheker in Praxisräume?

Betriebsprüfungs-Berichte, die uns von Apothekern überlassen werden, können auch für Kollegen interessante Anhaltspunkte geben. In dem folgenden Auszug aus einem Betriebsprüfungs-Bericht geht es um einen Apotheker, der seine Wohnung im Apotheken-Gebäude zu einer Arztpraxis umgebaut hat.  

Beispiel

Apotheker A hat 1995 ein Grundstück erworben, das mit einem Mitte der 1960er Jahre errichteten gemischt genutzten Gebäude bebaut ist. Die von der gleichzeitig übernommenen Apotheke betrieblich genutzten Räume werden als Betriebsvermögen bilanziert. Die im Obergeschoss gelegenen Wohnräume, die A selbst bewohnt hat, gehören zum Privatvermögen.  

Mitte 2002 ist A in ein neu gebautes Einfamilienhaus umgezogen. A hat anschließend die bis dahin selbst genutzte Wohnung im Apotheken-Grundstück zu einer Arztpraxis umgebaut und an einen Internisten vermietet. Aus den Umbaukosten von brutto 65.400 Euro hat A Vorsteuern in Höhe von 9.020 Euro berücksichtigt. Diese Vorsteuern werden von der Betriebsprüfung nicht anerkannt, weil der Mieter als Arzt die umgebauten Räume nur für Umsätze verwendet, die bei ihm einen Vorsteuerabzug ausschließen (siehe § 9 Abs. 2 Satz 1 Umsatzsteuergesetz [UStG]).  

Vermietungsumsätze unterliegen regelmäßig nicht der Umsatzsteuer (§ 4 Nr. 12a UStG). Deshalb dürfen Vorsteuern im Zusammenhang damit nicht berücksichtigt werden. Es besteht jedoch die Möglichkeit, auf die Steuerfreiheit zu verzichten und sich für die Besteuerung der Mieteinnahmen zu entscheiden (Optionsrecht, § 9 Abs. 1 UStG). Durch den Verzicht auf die Steuerfreiheit wird der Unternehmer zum Vorsteuerabzug berechtigt. Obwohl die Optionsbindung bei Vermietungsumsätzen zehn Jahre beträgt (§ 15a Abs. 1 Satz 1 UStG), führt diese Steuergestaltung zu nicht unerheblichen Vorteilen. Dafür müssen zwei Voraussetzungen erfüllt sein (§ 9 UStG):  

• Der Umsatz muss für einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt werden.

Lösung

A hat die Praxisräume an einen Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuerrechts vermietet, weil das auch der Internist ist – selbst mit steuerfreien Umsätzen.  

• Der Leistungsempfänger muss das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwenden, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.

Lösung

Da der Internist als Mieter der Praxisräume nur Einnahmen hat, die umsatzsteuerfrei sind, ist ein Vorsteuerabzug bei ihm ausgeschlossen. Das hat zur Folge, dass auch A die Vorsteuern aus den Umbaukosten nicht berücksichtigen kann.