01.11.2005 | Einkommensteuer

Ferienwohnungen: Wann wirkt sich der Kauf steuerlich günstig aus?

von Diplom-Finanzwirt Robert Kracht, Bonn

Im Anschluss an den Sommerurlaub taucht oft die Frage auf, inwieweit sich der Kauf einer Ferienwohnung positiv auf die Steuerrechnung auswirkt. Der folgende Beitrag zeigt, wann dies der Fall ist.  

Ausschließliche Selbstnutzung

Wer seine eigene Ferienwohnung ausschließlich selbst nutzt oder Verwandten kostenlos zur Verfügung stellt, kann keine Kosten Steuer mindernd ansetzen. Auch die Eigenheimzulage entfällt in der Regel, weil solche Räumlichkeiten nicht auf Dauer zu eigenen Wohnzwecken im Sinne von § 4 Eigenheimzulagengesetz genutzt werden oder hierzu nicht vorgesehen sind.  

Ausschließliche Vermietung

Wer ausschließlich an Feriengäste vermietet, kann seine Verluste von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen. Das Finanzamt erkennt ohne weitere Prüfung eine so genannte Einkunftserzielungsabsicht an. Das gilt unabhängig davon, ob der Steuerpflichtige die Ferienwohnung in Eigenregie oder durch Einschaltung eines fremden Dritten vermietet. Allerdings muss der Eigentümer die Fremdnutzung nachweisen. Das gelingt ihm, wenn  

• ein Vermittler mit der Suche nach den Gästen beauftragt ist (überregionaler Reiseveranstalter, Kurverwaltung etc.),

• die Dauer der Vermietung in dem für den Ferienort üblichen Saisondurchschnitt liegt oder

• das Feriendomizil in der Nähe der eigenen Wohnung liegt.

Wichtig: Ausnahmsweise kann die Finanzverwaltung eine Einkunftserzielungsabsicht verlangen, wenn die Dauer der tatsächlichen Vermietung im Jahr um mehr als 25 Prozent unter dem für den Ferienort üblichen Saisondurchschnitt liegt. Die ortsüblichen Belegungsdaten sind beim Tourismusbüro in Erfahrung zu bringen. Dabei können Zeiten ausgeklammert werden, die etwa auf Generalreinigung oder Instandsetzungsarbeiten entfallen.  

Teilweise Selbstnutzung und teilweise Vermietung

Wird die Ferienwohnung zum Teil selbst genutzt und zum anderen Teil fremd vermietet (= gemischte Nutzung), wird stets die Einkunftserzielungsabsicht geprüft. Sie ist über einen Prognosezeitraum von 30 Jahren nachzuweisen. Der Zeitraum beginnt generell im Jahr der Herstellung oder der Anschaffung der Ferienwohnung. Die kalkulierten Einnahmen sind realistisch zu schätzen, etwa durch Informationen des örtlichen Fremdenverkehrsbüros.