· Fachbeitrag · Immobilien
Risikoaufschläge im Zinstief: Warum sich gerade jetzt der Immobilienkauf lohnt
von Wirtschaftsjournalist Michael Vetter, Dortmund
| Das derzeit sehr günstige Zinsniveau bietet Apothekern günstige Finanzierungsmöglichkeiten beim Kauf oder Bau einer Immobilie. Allerdings erhalten Freiberufler häufig nicht die gleichen Konditionen wie private Immobilienkäufer. Denn je nach Kreditgeber kommen unterschiedlich hohe Risikokosten hinzu - vor allem, wenn nur wenig Eigenkapital vorhanden ist oder eine gemischt genutzte Immobilie erworben wird. Zudem ist die Risikoprüfung bei solchen Objekten oft umfangreicher. Wie Sie den günstigsten Kreditzins ermitteln, erfahren Sie in diesem Beitrag. |
Tilgungsvarianten
Zunächst sollten sich kauf- oder bauinteressierte Apotheker nicht nur auf ihre Hausbank konzentrieren, sondern die Angebote verschiedener Kreditgeber vergleichen. Außerdem muss mit dem Steuerberater geklärt werden, welche Tilgungsvariante sich aufgrund der individuellen finanziellen Situation am ehesten für die jeweilige Finanzierung eignet:
- die übliche Ratentilgung mit jährlich gleich bleibender Zins- und Tilgungshöhe (Annuität), bei der über die gesamte Laufzeit eine fest vereinbarte monatliche Tilgungsrate zu zahlen ist, oder
- die sogenannte Tilgungsaussetzung, bei der monatlich nur die Zinsen bezahlt werden, der eingesparte Tilgungsbetrag in einen Wertpapierfonds oder eine Kapitalversicherung fließt und erst mit der letzten Rate der gesamte Darlehensbetrag getilgt wird.
MERKE | Von einer Tilgungsaussetzung ist abzuraten, da sich das so angesparte Kapital einschließlich der erwarteten Überschüsse und Zinserträge derart günstig entwickeln muss, dass es später für eine vollständige Rückzahlung des Darlehens ausreicht. Die aktuelle Finanzkrise zeigt jedoch, wie schnell sich Anleger und Sparer von in der Vergangenheit prognostizierten Erträgen verabschieden müssen. Die Entscheidung für eine der dargestellten Tilgungsvarianten sollte also sehr sorgfältig vorbereitet und vor allem nicht ausschließlich im Hinblick auf eine mögliche Absetzbarkeit der Kreditzinsen getroffen werden. |
Auch die Eigenkapitalhöhe ist wichtig
Ebenso wichtig für die Höhe des effektiven Zinssatzes ist die Eigenkapitalquote. Je mehr Eigenkapital aufgebracht werden kann, umso mehr Spielräume ergeben sich bei der Festsetzung der Zinshöhe. Nahezu ideal ist ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises bzw. Wertes des Gebäudes einschließlich des Grundstücks. Da die Kosten gemischt genutzter Immobilien relativ schnell 500.000 Euro und mehr übersteigen, sind Finanzierungen auch mit einem geringeren Eigenkapital möglich. Allerdings muss der zukünftige Eigentümer dann mit einem Risikoaufschlag im Zinssatz rechnen, der je nach Anbieter etwa zwischen einem halben und einem Prozent liegt. Letztlich orientiert sich das finanzierende Kreditinstitut vor allem an der Werthaltigkeit der Sicherheit. Wenn jedoch durch eine eher geringe Eigenkapitalhöhe eine zusätzliche Finanzierung erforderlich ist, wird es durch das damit erweiterte Risiko regelmäßig teurer.
MERKE | Gelingt es dem Kreditnehmer, die so entstehende „Sicherheitenlücke“ durch eine zusätzliche Absicherung - etwa eine werthaltige Bürgschaft oder eine zusätzliche Grundschuld auf eine andere Immobilie zu schließen - steigt der Verhandlungsspielraum des Käufers oder Bauherrn beim Zinssatz erneut. Er sollte diesen Verhandlungsspielraum allerdings auch offensiv nutzen und sich verdeutlichen, dass die Qualität einer Kreditsicherheit heute vielfach wichtiger ist als noch vor wenigen Jahren. |
Was bedeuten Beleihungswert und Beleihungsgrenze?
Bezeichnet der Beleihungswert den vorsichtig ermittelten Verkehrs- bzw. Veräußerungswert des jeweiligen Finanzierungsobjekts, geht es bei der Beleihungsgrenze um einen zusätzlichen Sicherheitsabschlag vom Beleihungswert. Bei Geschäftsimmobilien beträgt dieser Abschlag je nach Bankinstitut etwa 20 bis 30 Prozent. Bei einem Beleihungswert von zum Beispiel 400.000 Euro und einem 30-prozentigen Sicherheitsabschlag wäre der Kreditgeber zunächst also bereit, 280.000 Euro zu finanzieren.
Hinweis | Beim Beleihungswert kommt es nicht selten zu unterschiedlichen Einschätzungen zwischen Bank und Apotheker. In diesen Fällen ist das Kreditinstitut nicht bereit, den Kaufpreis bzw. die Bau- und Grundstückskosten mit dem erzielbaren Verkehrswert gleichzusetzen, und verringert den Beleihungswert entsprechend. Hier könnten Wertermittlungen aus den Grundstücksrichtwerten der jeweiligen Gemeinde oder Immobilienbewertungen von Sachverständigen die Bank letztlich überzeugen.
Checkliste / So ermitteln Sie den günstigsten Kreditzins |
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