01.02.2003 | Steuern

So kommen Sie steuerlich bei der Finanzierung von gemischt genutzten Gebäuden gut weg

Angenommen, Sie planen einen Hausbau oder den Kauf einer Immobilie und möchten einen Teil der Immobilie vermieten (bzw. betrieblich nutzen) und den anderen Teil selbst in Anspruch nehmen. Nehmen wir weiter an, sie müssen in diesem Fall auf ein Darlehen zurück greifen. Dann fallen für Sie beträchtliche Schuldzinsen an. Der folgende Beitrag gibt Ihnen daher wertvolle Tipps, wie Sie möglichst viele davon steuerlich absetzen können.

Grundsätzlich müssen Sie beim Schuldzinsenabzug von gemischt genutzten Gebäuden Folgendes beachten:

1.	Für den eigengenutzten Teil können Sie keine Schuldzinsen steuermindernd geltend machen.

2.	Für den vermieteten (bzw. betrieblich genutzten) Teil können Sie gezahlte Schuldzinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (bzw. als Betriebsausgaben) ansetzen.

Um den Schuldzinsenabzug zu optimieren, müssen Sie die Fremdmittel und Schuldzinsen vorrangig dem vermieteten Teil der Immobilie zuordnen. Ihre Eigenmittel sollten Sie dagegen für die selbst genutzte Wohnung einsetzen. Dass Sie hier Gestaltungspotenzial besitzen, hat der Bundesfinanzhof (BFH) schon im Jahr 1998 bekräftigt. Der BFH hat keinen Zweifel daran gelassen, dass ein Steuerzahler ein Darlehen gezielt einem bestimmten, der Einkunftserzielung dienenden Gebäudeteil zuordnen kann (Urteil vom 27. Oktober 1998, Az: IX R 44/95).

So gehen Sie Schritt für Schritt richtig vor!

Am folgenden Beispiel verdeutlichen wir Ihnen, wie Sie über eine gezielte Gestaltung und Abwicklung in der Bauphase einen Schuldzinsenabzug von 100 Prozent erreichen können.

 Beispiel 

Sie planen den Bau eines Zweifamilienhauses mit zwei gleichwertigen Wohnungen. Eine Wohnung wollen Sie vermieten, die andere selbst nutzen. Von den Herstellungskosten in Höhe von 250.000 Euro finanzieren Sie 125.000 Euro mit Eigenmitteln und 125.000 Euro über Darlehen.

1. Herstellungskosten richtig zuordnen

Erste Voraussetzung für den erweiterten Schuldzinsenabzug ist, dass Sie bereits in der Bauphase die Herstellungskosten den beiden Wohnungen zuordnen. Legen Sie am besten zwei Bauordner an - einen für Ihre eigene Wohnung und einen für die Mietwohnung. Bewahren Sie darin die entsprechenden Rechnungen und Belege auf und legen Sie Übersichten über die entstandenen Aufwendungen an. Die Zuordnung der Baukosten erfolgt nach zwei verschiedenen Kriterien:

Innenausbau: Aufwendungen für Malerarbeiten, Sanitärinstallationen etc. können direkt zugeordnet werden, da Sie genau bestimmen können, ob die Aufwendungen die eigene oder die Mietwohnung betreffen sollen. Die Kosten müssen durch die ausführenden Unternehmer getrennt abgerechnet werden oder Sie selbst müssen diese in einer gleichartigen Aufstellung (Bauordner!) gesondert ausweisen.