24.10.2018 · Fachbeitrag · Vertragsrecht

Hartes Urteil: Wann liegt eine Kostenobergrenze vor und welche Folgen hat ihre Überschreitung?

| Auch einseitig vom Bauherrn bei der Grundlagenermittlung geäußerte Kostenvorstellungen können eine Bausummengarantie begründen, wenn der Architekt ihnen nicht widerspricht. Zur vereinbarten Beschaffenheit können auch Kostenvorstellungen zählen, die der Bauherr im Laufe der Planung äußert. Diese ‒ harten ‒ Aussagen des OLG Oldenburg haben die Kostenobergrenze-Diskussion neu entfacht. Erfahren Sie anhand des konkreten Falls, was das für Ihre Vertragserfüllungen bedeutet. |

Der Fall: Investor wird von höheren Baukosten überrascht

Im konkreten Fall hatte ein Investor ein Architekturbüro mit der Planung und Bauüberwachung eines Wohn- und Geschäftshauses beauftragt. Das Projekt bestand aus 2 Bauteilen. Bauteil 1 umfasste einen SB-Markt, Praxen und 31 Wohneinheiten. Bauteil 2 enthielt den Neubau von 5 Stadthäusern mit 16 Wohnungen sowie eine Tiefgarage mit 44 Einstellplätzen und einem Parkdeck.

Nachdem 2 Jahre vergangen waren, legte der Architekt Kostenzusammenstellungen als Grundlage für Finanzierungsgespräche vor. Diese endeten im Ergebnis mit ca. 10,5 Mio. Euro Baukosten. Die Bauarbeiten hatten zu dem Zeitpunkt noch nicht begonnen. Der Bauherr erhielt auf dieser Basis Finanzierungszusagen, musste aber höhere Baukosten ohne weitere Finanzierung ‒ also selbst ‒ bestreiten. Im Zuge der Bauausführung ergeben sich tatsächlich zusätzliche Kosten, die vom Architekten zunächst mit ca. 1,2 Mio. Euro und später, kurz vor Fertigstellung des Projekts, mit ca. 1,7 Mio. Euro angegeben wurden. Zu diesem Zeitpunkt waren kaum noch Maßnahmen möglich, die Kosten zu steuern. Außerdem war ein wesentlicher Teil der Eigentumswohnungen bereits (auf der Grundlage der oben erwähnten Kostenzusammenstellungen) verkauft.