25.09.2023 · Fachbeitrag · Baukonjunktur

Baukonjunktur: Bundesregierung will mit 14-Maßnahmen-Programm turn around schaffen

| Die Bundesregierung hat beim „Wohnungsbaugipfel“ am 25.09.2023 ein 14-Maßnahmen-Programm vorgestellt, um die Bau- und Wohnungswirtschaft zu stabilisieren. |

1. Degressive Absetzung für Abnutzung (AfA)

Die Bundesregierung hat im Rahmen des Wachstumschancengesetzes vorgeschlagen, eine degressive AfA in Höhe von jährlich sechs Prozent für neu errichtete Wohngebäude einzuführen; die degressive Abschreibung fördert die schnellere Refinanzierung von Investitionen. Die Regelung sieht keine Baukostenobergrenzen vor. Es kann ab einem Effizienzstandard von EH 55 gebaut werden.

Die degressive AfA wird für Gebäude gelten, die Wohnzwecken dienen und mit deren Herstellung nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 begonnen wird. Erstmals soll nicht der Bauantrag entscheidendes Kriterium für die Gewährung der degressiven AfA sein, sondern der angezeigte Baubeginn. Die degressive AfA ergänzt die Erhöhung der linearen AfA von 2 auf 3 Prozent und die Sonder-AfA für besonders klimafreundlichen Mietwohnungsneubau.

2. Verankerung von EH 40 als verbindlicher gesetzlicher Neubaustandard wird ausgesetzt

Die Reduzierung von Treibhausgas-Emissionen ist gerade im Gebäudebereich vordringlich für den Klimaschutz und um weiter steigende Kosten fossiler Energieträger zu vermeiden. Mit der Einführung von EH 55 als Standard zum 01.01.2023 im Hinblick auf den Primärenergiebedarf wurde ein erster wichtiger Schritt für Neubauten umgesetzt.

In den aktuellen Verhandlungen über die Reform der Europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD) wird auch eine Überarbeitung der Anforderungssystematik sowie des Neubaustandards diskutiert. Mit der Verabschiedung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) ist allerdings sichergestellt, dass ab 01.01.2024 im Neubau klimaneutral geheizt wird. Angesichts der aktuell schwierigen Rahmenbedingungen in der Bau- und Wohnungswirtschaft durch hohe Zinsen und Baukosten ist die Verankerung von EH 40 als verbindlicher gesetzlicher Neubaustandard in dieser Legislaturperiode nicht mehr nötig und wird ausgesetzt.

3. Bau bezahlbaren Wohnraums beschleunigen

Der Bund will in Städten und Kommunen mit angespannten Wohnungsmärkten den Bau von bezahlbarem Wohnraum vereinfachen und beschleunigen. Dazu soll eine an die Generalklausel des § 246 Abs. 14 BauGB angelehnte Sonderregelung befristet bis zum 31.12.2026 geschaffen werden. Das BMWSB wird eine entsprechende Änderung des BauGB noch in diesem Jahr vorlegen.

4. Finanzmittel für den sozialen Wohnungsbau

Die Bundesregierung hat vorgeschlagen, den Ländern im Zeitraum von 2022 bis 2027 Mittel in Höhe von insgesamt 18,15 Mrd. Euro für den sozialen Wohnungsbau zur Verfügung zu stellen. Jeder Euro des Bundes wird aktuell durch rund 1,50 Euro der Länder kofinanziert. Bei Fortführung dieser bisherigen Komplementärfinanzierung stehen damit gesamtstaatlich rd. 45 Mrd. Euro für den sozialen Wohnungsbau bis 2027 zur Verfügung.

5. KfW-Neubauprogramme „Klimafreundlicher Neubau“ (KFN) und „Wohneigentum für Familien“ (WEF)

Die Bundesregierung will die beiden KfW-Neubauprogramme „Klimafreundlicher Neubau“ (KFN) und „Wohneigentum für Familien“ (WEF) attraktiver machen. Beim WEF sollen die Kredithöchstbeträge um 30.000 Euro angehoben werden. Außerdem soll die Grenze des zu versteuernden Einkommens, bis zu dem ein zinsvergünstigtes Darlehen beantragt werden kann, von 60.000 Euro/Jahr auf 90.000 Euro/Jahr angehoben werden. Damit könnten mehr Familien das Programm in Anspruch nehmen.

6. Wohneigentumsprogramm „Jung kauft Alt“

Die Bundesregierung will für 2024 und 2025 ein Wohneigentumsprogramm „Jung kauft Alt“ für den Erwerb sanierungsbedürftiger Bestandsgebäude verbunden mit einer an den BEG-Regeln orientierten Sanierungsauflage einführen. Das Programm soll über die KfW abgewickelt werden.

7. Umbau von Gewerbeimmobilien zu Wohneinheiten

Deutschlandweit gibt es Leerstand bei Gewerbeimmobilien. Das Bundesinstitut für Bau, Stadtentwicklung und Raumordnung (BBSR) hat prognostiziert, dass hier ein Potenzial von bis zu 235.000 neuen Wohneinheiten besteht. Für Eigentümer und Investoren, die für geeignete Gewerbeimmobilien nach den BEG-Förderbedingungen eine Förderung aus dem Klima- und Transformationsfonds (KTF) in Anspruch nehmen können und sie dabei zugleich zu Wohnraum umbauen, soll 2024 und 2025 ein zusätzliches KfW-Förderprogramm mit einem Volumen von insgesamt 480 Mio. Euro aufgelegt werden.

8. Bauen im Sinne des Gebäudetyps E soll befördert werden

Bauen muss einfacher, schneller und günstiger werden. Dazu soll das Bauen im Sinne des Gebäudetyps E befördert werden, indem die Vertragspartner Spielräume für innovative Planung vereinbaren, auch durch Abweichen von kostenintensiven Standards. Die Länder beabsichtigen, dazu Änderungen der Musterbauordnung und der Landesbauordnungen vorzunehmen. Die Bundesregierung will ‒ in Absprache mit den Partnern des Bündnisses ‒ eine „Leitlinie und Prozessempfehlung Gebäudetyp E“ bis Ende des Jahres vorlegen, um dafür zu sorgen, dass für die Beteiligten vereinfachtes Bauen rechtssicher gelingen kann.

9. Vergünstigte Abgabe BImA-eigener Grundstücke für öffentliche Aufgaben sowie den sozialen Wohnungsbau

Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) soll die bislang bis Ende 2024 befristete Möglichkeit zur vergünstigten Abgabe BImA-eigener Grundstücke für öffentliche Aufgaben sowie den sozialen Wohnungsbau um weitere fünf Jahre fortführen. Sie schafft damit Anreize zur Entwicklung von Bauland durch die Kommunen. Aufgrund der konjunkturellen Entwicklung auf dem Grundstücksmarkt und der gestiegenen Baukosten bestünde eine weitere Option darin, den Verbilligungsbetrag von bis zu 25.000 Euro pro neu geschaffener Sozialwohnung spürbar um 40 Prozent auf 35.000 Euro pro Sozialwohnung anzuheben und zusätzlich das Verbilligungsvolumen für sonstige öffentliche Zwecke um 10 Mio. Euro pro Jahr zu erhöhen.

10. Lärmrichtwerte bei heranrückender Wohnbebauung an Gewerbebetriebe

Die Bundesregierung will in der TA Lärm in Form einer Experimentierklausel die Lärmrichtwerte bei heranrückender Wohnbebauung an Gewerbebetriebe anheben. Über die Anwendung der Experimentierklausel entscheidet die Gemeinde im Bebauungsplan. Die Bundesregierung will klarstellen, dass sonstige Möglichkeiten der planerischen Lärmkonfliktbewältigung in der Bauleitplanung durch die Experimentierklausel nicht ausgeschlossen werden.

11. Einbau einer klimafreundlichen Heizungsanlage

Die Bundesregierung treibt die Heizwende voran. Sie will Hauseigentümer im Rahmen der BEG-Sanierungsförderung beim Einbau einer neuen klimafreundlichen Heizungsanlage unterstützen ‒ in der Höhe abhängig vom Einkommen ‒ von bis zu 30 bis 75 Prozent. Die Richtlinie der BEG-Sanierungsförderung sieht einen sog. Klima-Bonus (Speed-Bonus) insbesondere für den Austausch besonders alter Heizungen vor. Die Bundesregierung will den Speed-Bonus in 2024 und 2025 von 20 auf 25 Prozent erhöhen und die geplante Degression vorziehen. Um jetzt einen Sanierungsimpuls zu setzen, soll der Speed-Bonus 2026 und 2027 um jeweils 5 Prozent gesenkt werden, danach um 3 Prozent.

12. Senkung der Erwerbsnebenkosten

Die Bundesregierung will mehr Bürgern ermöglichen, im selbstgenutzten Eigentum wohnen zu können. Deshalb soll der Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum erleichtert werden. Ein wichtiger Beitrag hierfür ist die Senkung der Erwerbsnebenkosten, was ‒ auch in Anbetracht der gestiegenen Zinsen ‒ die Finanzierung einer Immobilie erleichtern würde. Denn diese Nebenkosten müssen in der Regel aus dem Eigenkapital erbracht werden. Daher will die Bundesregierung den Ländern eine flexiblere Gestaltung der Grunderwerbsteuer (z. B. durch einen Freibetrag) ermöglichen.

13. Beschleunigung von Planungs- und Genehmigungsverfahren

Planen und Genehmigen muss noch schneller werden. Mit den 16 Ländern will die Bundesregierung noch 2023 einen „Pakt für Planungs- und Genehmigungs- und Umsetzungsbeschleunigung“ schließen. Die Länder planen bereits jetzt, zur nächsten Fachkonferenz im November 2023 u. a. folgende Änderungen in den Landesbauordnungen vorzunehmen:

Einmal bereits in einem Land erteilte Typengenehmigungen für das serielle und modulare Bauen erhalten bundesweit Gültigkeit und werden uneingeschränkt gegenseitig anerkannt.

Die Dauer von allen Genehmigungsverfahren im Wohnungsbau wird zeitlich begrenzt. Es wird befristet bis 2026 in allen Landesbauordnungen eine bundesweit einheitliche Genehmigungsfiktion von drei Monaten eingeführt.

Nutzungsänderungen von Dachgeschossen zu Wohnzwecken einschl. die Errichtung von Dachgauben werden zukünftig unter bestimmten Bedingungen in allen Landesbauordnungen genehmigungsfrei sein.

Regelungen zu Kfz-Stellplatzanforderungen werden in allen Landesbauordnungen vereinheitlicht, verbunden mit dem Ziel, dass die Kfz-Stellplatzpflicht bei Aufstockungen und Ergänzungen im Wohnungsbestand entfällt.

14. Neue Wohngemeinnützigkeit an den Start gehen lassen

Die Bundesregierung will bereits 2024 die Neue Wohngemeinnützigkeit an den Start gehen lassen, um mit einem neuen Marktsegment dauerhafte Sozialbindungen im Neubau wie im Bestand zu schaffen. Die Bundesregierung strebt dazu Investitionszuschüsse und Steuervorteile an.

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