· Fachbeitrag · Studie
Sanierung von Bestandsgebäuden würde sich mittelfristig rechnen - Die Politik hat es in der Hand
| Die Sanierung des deutschen Gebäudebestands mit einem Gebäudealter über 20 Jahre, lässt sich innerhalb von 15 Jahren wirtschaftlich amortisieren. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie des Buildings Performance Institute Europe (BPIE). Dafür nötig sind allerdings bessere politische Rahmenbedingungen. PBP Planungsbüro professionell fasst die Studie für Sie zusammen. |
Politik beeinflusst Entwicklungen enorm
Für die Studie „Die Sanierung des deutschen Gebäudebestandes. Eine wirtschaftliche Bewertung aus Investorensicht“ wurden aus 30 Szenarien fünf ausgewählt, um mögliche Entwicklungspfade der Sanierung des deutschen Gebäudebestands abzubilden. Die Szenarien reichen vom „Business as usual“ zum „Best Case“ und unterliegen den Einflussfaktoren Öffentliche Fördermittel, Transaktionskosten, Diskontierungsrate, Lernkurve und Kostenersparnis, Energiepreissteigerung sowie Zusatznutzen erhöhten (Wohn-)Komforts. Außerdem wurden pro Szenario verschiedene Baualtersklassen und Gebäudetypen gesondert betrachtet. Eine rentable Sanierung des deutschen Gebäudebestandes wäre bis 2030 bei steigenden Energiepreisen (+ 50 Prozent) und einer Verdopplung der Förderung möglich.
PRAXISHINWEIS | Interessant ist, dass die Wissenschaftler des BPIE der Politik ein weitaus größeres Einflusspotenzial als dem Markt beimessen. So beeinflussen politische Entscheidungen die Sanierungsrate und die Sanierungstiefe, was das Gelingen der Energiewende im Gebäudebereich determiniert. |
So würde sich die Sanierung rechnen
Die Analyse in diesem Bericht zeigt, dass zusätzliche politische Maßnahmen nötig sind, um das volle Energieeinsparpotential im deutschen Gebäudebestand zu heben. Sind die richtigen Marktbedingungen gegeben, kann das kostenwirksame Sanierungspotential mehr als verdoppelt werden.
Drei strategische Maßnahmen
Um dies zu erreichen, haben die Gutachter folgende Empfehlungen erarbeitet.
1. Ein angemessenes strategisches Umfeld schaffen
Die Gesellschaft profitiert davon, wenn einzelne Gebäudeeigentümer und Investoren Gebäudesanierungsarbeiten durchführen. Es entstehen Arbeitsplätze, die Luftqualität wird verbessert, Gebäude werden gesünder und deren Nutzer produktiver, während die Energiesicherheit gesteigert wird und THG-Emissionen verringert werden.
Umfassende Sanierungen besser fördern
Aus diesen Gründen sollte sich der Fokus der nationalen Politik darauf verlagern, die im Gebäudebestand erreichten Energieeinsparungen durch die Förderung umfassender, tiefgehender Sanierungen zu maximieren. Suboptimale Dämmung oder der Einbau wenig effizienter Gebäudekomponenten und -anlagen begrenzen das Energieeinsparpotential für die absehbare Zukunft erheblich (sogenannter „Lock-in Effekt“) und sind oft teurer, wenn man die Lebensdauer der Maßnahmen berücksichtigt.
Vertrauen der Investoren durch politische Entscheidungen stärken
Das Vertrauen der Investoren würde durch die Setzung klarer kurz- und mittelfristiger politischer Ziele innerhalb eines langfristigen Rahmens gestärkt werden, der maximale Investitionssicherheit für Entscheidungen auf dem Immobilienmarkt und dem Markt für energetische Gebäudesanierung garantiert, um das Investitionsrisiko und somit auch die Diskontierungsrate zu senken.
Die richtigen wirtschaftlichen Signale geben
Eine der vielen wesentlichen Hürden für einen florierenden Markt ist das Fehlen von ausreichend starken wirtschaftlichen Signalen und entsprechend angepassten finanziellen Instrumenten. Eine Politik, die tiefgehende Renovierungen fördert, könnte z. B. Einspeisetarife für gesparte Energie beinhalten, abhängig von der Erreichung einer ehrgeizigen Sanierungstiefe. Zusätzliche Anreize für tiefgehende Renovierungen könnten für Immobiliengeschäfte vorgesehen werden, wobei die dafür anfallende Steuer gesenkt werden könnte, wenn der zukünftige Eigentümer in die Sanierung der Immobilie investiert.
2. Finanzielle Unterstützung besser am Bedarf ausrichten
Fördersystem der KfW weiterentwickeln
Das bestehende Fördersystem der KfW könnte weiter entwickelt werden, um die Sanierung estimmter Gebäudearten anzuregen, die ein hohes Energieeinsparpotential aufweisen, aber aufgrund einer begrenzten Investitionsrendite nicht renoviert werden. Eine stärkere Untergliederung der Förderprogramme sollte in Erwägung gezogen werden, um das Interesse für bestimmte Gebäudearten und Eigentümerprofile zu steigern.
Es könnte zum Beispiel umfangreichere Förderung für jene Gebäudekategorien angeboten werden, für die eine Sanierung knapp nicht kostenwirksam ist. Vermietete Immobilien, für die Mieterhöhungen aus gesellschaftlicher Sicht nicht machbar oder wünschenswert sind, könnten von spezifischen Fördermaßnahmen profitieren. Solche Maßnahmen sollten darauf eingehen, dass für Vermieter die wirtschaftliche Rechtfertigung in die Verbesserung der Energieeffizienz ihrer Immobilien zu investieren dadurch begrenzt wird, dass sie nicht von den sich daraus ergebenden Energiekosteneinsparungen profitieren.
Staatlichen Investmentfonds auflegen
Eine weitere Möglichkeit, um die unterschiedliche Rentabilität der Investition in verschiedene Gebäudekategorien zu adressieren, könnte ein Investmentfonds sein, der Projekte unterschiedlicher Kapitalrendite bündelt, um das durchschnittliche Investitionsrisiko zu mindern. Das ist im Eigenkapitalmanagement eine übliche Herangehensweise und könnte auf die Finanzierung von Sanierungsprojekten ausgeweitet werden. Eine solche „Investitionsbündelung“ könnte sichere und stabile Renditen für Investoren bieten und Eigentümern gleichzeitig Zugang zum nötigen Kapital.
Sanierung von Gewerbeimmobilien initiieren
Tiefgehende Sanierungen von Gewerbeimmobilien werden oft mehr durch das Mietrecht und das Kosten-Nutzen-Dilemma von Vermietern und Mietern begrenzt als durch die geringe Wirtschaftlichkeit der Investition. Dieses Hindernis könnte auf verschiedene Arten überwunden werden, wie z. B. durch vorgeschriebene Renovierungen innerhalb bestimmter Fristen oder anlässlich bestimmter Ereignisse (z.B. Verkauf, Neuvermietung), um ein bestimmtes Niveau an Energieeffizienz zu erreichen.
Bestimmte Gebäudearten bevorzugt fördern
Gebäude mit einer wichtigen gesellschaftlichen Funktion und mit sich daraus ergebenden Vorteilen für die Gesellschaft, wie Schulen und Krankenhäuser, sollten mithilfe von angemessenen Fördermaßnahmen bevorzugt behandelt werden, damit Investitionen in tiefgehende Sanierungen ermöglicht werden. Die neuen KfW-Programme für Nichtwohngebäude und die entsprechenden Teilbereiche der Nationalen Klimaschutzinitiative (NKI) stellen bereits Schritte in diese Richtung dar. Eine Verstärkung dieser Ansätze sollte sicherstellen, dass der Schwerpunkt auf tiefgehenden Sanierungen liegt.
3. Eine unterstützende Infrastruktur schaffen
Gebäudeeigentümer und Investoren brauchen angemessene Informationen, Unterstützung und Anreize, um sich für tiefgehende Sanierungen zu entscheiden, besonders wenn andere Instandhaltungsarbeiten für die Immobilie durchgeführt werden, weil die zusätzlichen Kosten, um die Energieeffizienz des Gebäudes zu steigern, zu diesem Zeitpunkt auf ein Minimum gesenkt werden können.
Neutrale Sanierungsberatungsinstitutionen etablieren
Diese Art der Unterstützung könnte von wirtschaftlich unabhängigen Informationszentren oder One-Stop-Shops angeboten werden, die den Eigentümer/Investor durch den gesamten Prozess begleiten, Transaktionskosten senken und ihm dabei helfen, die richtigen Entscheidungen zu treffen. In bestimmten Teilen Deutschlands spielen lokale oder regionale Energieagenturen bereits teilweise diese Rolle und sollten in ihren Bemühungen weiter unterstützt und gestärkt werden.
Gebäudeeigentümer Nutzen der Sanierung besser kommunizieren
Die Förderung der Einbeziehung von Zusatznutzen, wie erhöhter Komfort und Immobilienwert, in die wirtschaftliche Bewertung kann für Gebäudeeigentümer und Investoren erhebliche Auswirkungen auf die Kostenwirksamkeit tiefgehender Sanierungen haben. Beratungsstellen und One-Stop-Shops könnten kostenlose Software anbieten, welche den Zusatznutzen in die wirtschaftliche Bewertung integrieren. Der dena-Leitfaden „Wirtschaftlichkeit“ könnte modifiziert werden, um Zusatznutzen zu berücksichtigen.
Sanierung von Stadtquartieren vorantreiben
Politikmaßnahmen könnten tiefgehende Sanierungen von Stadtquartieren mit identischen Gebäudetypen zunehmend fördern. Speziell auf bestimmte Gebäudearten abgestimmte Sanierungspakete, die (teilweise) vorgefertigt sein könnten, wären kostenwirksamer, wenn sie in großer Zahl eingesetzt werden würden. Die Vorfertigung könnte die Zeit der Störung durch Sanierungsarbeiten für Gebäudenutzer reduzieren.
Weiterführender Hinweis
- Die Studie ist unter www.bpie.eu abrufbar.
