27.10.2011 · IWW-Abrufnummer 113085

Oberlandesgericht Naumburg: Urteil vom 13.11.2008 – 6 U 31/08

Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.

6 U 31/08

In dem Rechtsstreit
...
hat der 6. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Naumburg
durch
die Richter am Oberlandesgericht Dr. Otparlik und Dr. Strietzel sowie
den Richter am Amtsgericht Scholz
auf die mündliche Verhandlung vom 12.11.2008
für Recht erkannt:

Tenor:
Auf die Berufung des Klägers wird das am 26.02.2008 verkündete Urteil des Landgerichts Stendal - 23 O 91/07 - abgeändert.

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 53.412,00 Euro nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 03.04.2007 zu zahlen.

Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger alle materiellen Schäden zu ersetzen, welche ihm weiterhin aus den von der Beklagten zu vertretenden Mängeln der Bauplanung und mangelhaften Bauüberwachung des Bauvorhabens des Hauses in der A. straße 12 in B. aus dem Kaufvertrag vom 30.05.1992 entstanden sind bzw. noch entstehen werden.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger 15% und die Beklagte 85%. Von den Kosten der Nebenintervention tragen der Kläger 15% und der Streithelfer 85%.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beteiligten können die Vollstreckung jeweils durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110% des auf Grund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Gegner zuvor Sicherheit i.H.v. 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Gründe
I.

Der Kläger nimmt die Beklagte wegen Feuchtigkeitsschäden im Keller eines von ihr vertriebenen Fertighauses auf Zahlung eines Mängelbeseitigungskostenvorschusses i.H.v. 21.825,00 Euro, Ausgleich des merkantilen Minderwerts i.H.v. 30.000,00 Euro, Nutzungsentschädigung i.H.v. 12.840,00 Euro und Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten i.H.v. 1.587,02 Euro in Anspruch. Ferner begehrt der Kläger die Feststellung, dass die Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger alle weiteren Schäden zu ersetzen, die auf mangelhafter Planung und Bauüberwachung des von ihm erworbenen Hauses in B. entstanden sind bzw. noch entstehen werden.

Dem liegt im Wesentlichen folgender Sachverhalt zu Grunde: Im Jahre 1992 erwarb der Zeuge G. , der zwischenzeitlich die eidesstattliche Versicherung abgegeben hat, ein in unmittelbarer Nähe zur Elbe gelegenes Haus in B. von der Beklagten, für die er im großen Stil (Volumen 1993: 3,5 Mio. DM, Volumen 1994 8 Mio. DM) als selbständiger Handelsvertreter tätig war und auch im Ort B. mehrere Häuser verkaufte. Die Genehmigungsplanung - auch für den Keller - hatte im Auftrag der Beklagten der Streithelfer durchgeführt, der den Zeugen G. über die Beklagte bestens kannte. Der Keller wurde dann nicht - wie ursprünglich vorgesehen - von einer Partnerfirma der Beklagten, sondern von einer Drittfirma errichtet und auch in Abweichend von der Planung des Streithelfers ausgeführt. Am 03.07.1998 erwarb dann der Kläger zusammen mit seiner damaligen Lebensgefährtin das Haus vom Zeugen G. . Im Kaufvertrag wurden sämtliche Gewährleistungsansprüche ausgeschlossen; gleichzeitig trat Herr G. etwaige ihm gegen die Beklagte noch zustehenden Gewährleistungsansprüche an den Kläger bzw. dessen Lebensgefährtin ab. Erstmals im Jahr 1999 und nochmals im Jahr 2002 drang in den Keller massiv Wasser ein; mittlerweile sind dort erhebliche Feuchtigkeitsschäden zu verzeichnen. Am 29.12.2004 beantragte der Kläger beim LG Magdeburg die Durchführung des selbständigen Beweisverfahrens 23 OH 9/05. In seinem Gutachten vom 31.05.2005 kam der Sachverständige zu dem Ergebnis, dass die Genehmigungsplanung nicht entsprechend dem Lastfall drückendes Wasser nach DIN 18195 ausgeführt sei.

Der Kläger hat vorgetragen, der Streithelfer habe es verabsäumt, ein Bodengutachten einzuholen und auf dieser Grundlage eine weiße Wanne bzw. wenigstens eine Dickbeschichtung nebst Drainage vorzusehen; außerdem habe er den Bau nur mangelhaft überwacht. Die Verjährungsfrist betrage hier 30 Jahre.

Die Beklagte hat vorgetragen, der für die Beklagte tätige Streithelfer habe die Einholung eines Baugrundgutachtens angeregt, was der Zeuge G. jedoch abgelehnt habe. Im Übrigen sei der Keller auch anders ausgeführt worden als geplant. Die Bauüberwachung sei vom Zeugen G. nie abgefragt worden.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die tatsächlichen Feststellungen der angefochtenen Entscheidung verwiesen.

Das Landgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, der Kläger habe nicht beweisen können, dass der zwischen dem Zeugen G. und der Beklagten geschlossene Vertrag die Errichtung des Kellers umfasst habe.

Hiergegen wendet sich der Kläger mit seiner Berufung, die er im Wesentlichen darauf stützt, dass die Herausnahme der Errichtung des Kellers aus dem Vertrag nichts an der fehlerhaften Genehmigungsplanung des Kellers durch den Streithelfer ändere, für welche die Beklagte wegen Organisationsverschuldens hafte.

Die Beklagte und der Streithelfer verteidigen die angefochtene Entscheidung.

II.

Die zulässige Berufung hat in der Sache weit überwiegend Erfolg. Der Kläger hat gegen die Beklagte aus § 635 BGB a.F. bzw. § 13 Nr. 7 VOB/B i.V.m. § 398 BGB Anspruch auf Zahlung von 53.412,00 Euro Schadensersatz sowie auf die begehrte Feststellung.

1.

Die Abtretung der Ansprüche durch den Zeugen G. an den Kläger und dessen Lebensgefährtin begegnet keinen Bedenken; zur Wirksamkeit der Abtretung der Ansprüche der ehemaligen Lebensgefährtin des Klägers an diesen wird auf die zutreffenden Ausführungen im landgerichtlichen Urteil verwiesen.

2.

Dem Streithelfer sind vorliegend mehrere Pflichtverletzungen vorzuwerfen.

a)

Die Genehmigungsplanung war mangelhaft.

aa)

Der Vertrag über die Lieferung und Errichtung eines Fertighauses stellt einen Werkvertrag dar (BGH, NJW 2006, 2551 [BGH 27.04.2006 - VII ZR 175/05]). Auch dann, wenn der Architekt (hier der Streithelfer als Erfüllungsgehilfe der Beklagten) hierbei lediglich mit der Genehmigungsplanung beauftragt ist, muss er eine planerisch mangelfreie, druckwasserhaltende Abdichtung vorsehen; dies gilt jedenfalls dann, wenn er wie hier (vgl. Bl. 42 I d.A.) auch mit der statischen Berechnung des Kellers befasst war (vgl. BGH, Urt. v. 06.12.2007, VII ZR 157/06, Rn. 25). Auch der nur mit der Genehmigungsplanung beauftragte Architekt haftet daher, wenn er in Bereichen mit hohem Grundwasserstand keinerlei Planungen im Hinblick auf drückendes Wasser vornimmt, denn die Grundwasserstandserhebung ist eine zentrale Planungsaufgabe. Dabei hat sich eine Planung nicht nach dem aktuellen Grundwasserstand auszurichten, sondern der Architekt muss sich regelmäßig Klarheit über die Grundwasserverhältnisse im allgemeinen verschaffen und die Planung seines Bauvorhabens nach den höchsten bekannten Grundwasserständen ausrichten, auch wenn diese seit Jahren nicht mehr erreicht worden sind. Der Architekt hat daher jedenfalls in Gebieten mit hohem Grundwasserstand zumindest die Grundwasserstände bei den entsprechenden Behörden zu erfragen und zu prüfen, ob ggf. Schutzmaßnahmen erforderlich sind (vgl. BGH, Urt. v. 06.12.2007, VII ZR 157/06, Rn. 25; OLG München, NJW Spezial 2008, S. 366; OLG Frankfurt, Urt. v. 09.05.2005, 1 U 97/04, Rn. 21; OLG Düsseldorf, Urt. v. 30.11.2004, 23 U 73/04, Rn. 14; Urt. v. 20.07.2007, 22 U 145/05, Rn. 34; OLG Karlsruhe, Urt. v. 22.12.1998, 8 U 113/98, Rn. 60, jeweils zitiert nach [...]).

bb)

Diesen Pflichten ist der Streithelfer nicht nachgekommen. Ausweislich der überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen K. auf Bl. 22 ff seines Gutachtens vom 31.05.2005 steht fest, dass bereits der mittlere Grundwasserspiegel 15 cm über der Kellergeschoss-Sohle liegt und deshalb bei der Planung des Gebäudes Maßnahmen zum Schutz gegen drückendes Wasser hätten geplant und ausgeführt werden müssen. Die Genehmigungsplanung war damit fehlerhaft (vgl. BGH, a.a.O., Rn. 27); insoweit hat es der Streithelfer bereits versäumt, sich nach den Grundwasserständen zu erkundigen. Dass die Errichtung des Kellers nachträglich aus dem Vertrag mit der Beklagten wieder herausgenommen worden ist, ändert nichts an der fehlerhaften Genehmigungsplanung des Kellers. Auch dass der Keller darüber hinaus anders als ursprünglich geplant ausgeführt worden ist, unterbricht nicht den Zurechnungszusammenhang zwischen der Pflichtverletzung und dem eingetretenen Schaden, denn die Abweichungen bezüglich des verwendeten Materials sowie der Raumaufteilung ändern nichts am planungsbedingten Fehlen einer Abdichtung gegen drückendes Wasser (vgl. Seite 6 letzte Zeile des Ergänzungsgutachtens v. 19.10.2005 sowie Seite 2 dritter Absatz der Stellungnahme des Sachverständigen vom 09.03.2006).

b)

Darüber hinaus hat der von der Beklagten beauftragte Architekt, der Streithelfer, trotz der sich auf Grund der Nähe zur Elbe geradezu aufdrängenden Grundwasserproblematik unstreitig kein Bodengutachten erstellen lassen. Mit ihrem Einwand, der Zeuge G. habe einen entsprechenden Ratschlag zurückgewiesen, kann die Beklagte hier nicht gehört werden. Dies konnte sie nämlich nicht beweisen, denn der Zeugen G. und der zulässigerweise (vgl. Zöller / Vollkommer, ZPO, 26. Aufl., § 67 Rn. 1) ebenfalls als Zeuge vernommene Streithelfer haben diesbezüglich im Landgerichtstermin vom 18.01.2008 gegensätzlich ausgesagt; insoweit liegt ein non-liquet zu Lasten der Beklagten vor. Außerdem fehlt es jedenfalls an einem ordnungsgemäßen Hinweis nach § 4 Nr. 3 VOB/B. Darüber hinaus beinhaltet eine etwaige Anweisung des Zeugen G. dahingehend, (vorerst) kein Bodengutachten einzuholen, sondern erst einmal zu schauen, ob beim Aushub Grundwasser anfällt, nicht die Entbindung von der einfach zu erfüllenden Pflicht zur Abfrage der Grundwasserstände (vgl. OLG Frankfurt, a.a.O., Rn. 23). Im Übrigen beruhte die Nichteinholung eines Bodengutachtens nach eigener Aussage des Streithelfers darauf, dass er - fälschlicherweise (siehe oben) - davon ausgegangen ist, ein Bodengutachten und die ggf. die Empfehlung einer weißen Wanne sei erst während der Ausführungsplanung wichtig (vgl. bl. 17 III d.A.).

c)

Außerdem hat der Streithelfer den Bau nicht ordnungsgemäß überwacht. Hätte er dies getan, wäre ihm aufgefallen, dass bei den vorherrschenden Bodenverhältnissen auf diesen Keller kein Haus gesetzt werden konnte, ohne dass die Gefahr bestand, dass eindringendes Grundwasser nicht nur den Keller beschädigt, sondern auch das darüberliegende Haus in Bezug auf seine Standsicherheit Schaden nehmen könnte. Dass der Zeuge G. die vereinbarte Bauüberwachung möglicherweise nicht ausdrücklich abgerufen hat, ist insoweit unerheblich.

3.

Hinsichtlich der Pflichtverletzungen des Streithelfers fällt der Beklagten ein sog. Organisationsverschulden zur Last.

a)

Ein Unternehmer kann sich seiner vertraglichen Offenbarungspflicht bei Ablieferung des fertigen Werkes nicht dadurch entziehen, dass er sich unwissend hält. Sorgt er bei der Herstellung des fertigen Werks nicht für eine den Umständen nach angemessene Überwachung und Prüfung der Leistung und damit auch nicht dafür, dass er oder seine insoweit eingesetzten Erfüllungsgehilfen etwaige Mängel erkennen, so handelt er vertragswidrig. Er ist gehalten, den Herstellungsprozess angemessen zu überwachen und das Werk vor Abnahme zu prüfen. Er muss deshalb die organisatorischen Voraussetzungen schaffen, um sachgerecht überprüfen zu können, ob das fertiggestellte Werk bei Ablieferung keinen Fehler aufweist. Unterlässt er dies, hat er für einen Mangel einzustehen, wenn dieser bei richtiger Organisation entdeckt worden wäre und haftet dabei auch für die Kenntnis derjenigen, die von ihm mit der Prüfung des Bauwerks auf Mangelfreiheit betraut sind. Der Besteller ist dann so zustellen, als ob der Mangel dem Unternehmer bei Ablieferung des Werks bekannt gewesen wäre. Dabei kann bereits die Art des Mangels ein derart schwerwiegendes Indiz für eine fehlende oder nicht richtige Organisation sein, dass es weiterer Darlegungen hierzu nicht bedarf. So kann bereits ein gravierender Mangel an einem besonders wichtigen Gewerk den Schluss auf eine mangelhafte Organisation und Überprüfung zulassen (vgl. Senat, Urt. v. 12.11.2003, 6 U 90/03, S. 3 f m.w.N., vom BGH mit Beschl. v. 17.06.2004, VII ZR 345/03 bestätigt).

b)

Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Da das Grundstück im Hochwassergebiet der Elbe liegt, handelte es sich bei der Abdichtung des Kellers von vornherein um ein besonders wichtiges Gewerk. Dieses ist ausweislich Bl. 22 ff des überzeugenden Gutachtens des Sachverständigen K. vom 31.05.2005 mit einem gravierenden Mangel behaftet, der Umstand, dass sich der Keller in einem Hochwassergebiet der Elbe befand, in dem sie eine ganze Reihe von Fertighäusern gebaut hat, hätte der Beklagten Veranlassung geben müssen, sicherzustellen, dass der Streithelfer die Grundwasserstände ermittelt, ein Bodengutachten einholt und die Ausführung des Kellerbaus überwacht. Darüber hinaus hätte sie die Beklagte sich die Planung des Streithelfers zur Sicherheit noch einmal vorlegen lassen müssen, wodurch im Hinblick auf ihre unbestreitbare Kompetenz und Erfahrung als Fertighaushersteller der Schaden bereits in der Entstehung verhindert worden wäre (vgl. Senat, Urt. v. 12.11.2003, 6 U 90/03, S. 3 f m.w.N., vom BGH mit Beschl. v. 17.06.2004, VII ZR 345/03 bestätigt).

4.

Auf Grund des Organisationsverschuldens der Beklagten ist eine Verjährung der Ansprüche nicht gegeben.

Da der zwischen der Beklagten und dem Zeugen G. geschlossene Werkvertrag noch auf altem Recht fußt, greift hier im Hinblick auf das vorliegende Organisationsverschulden der Beklagten gem. Art. 229 § 6 Abs. 1 S. 1 EGBGB die 30-jährige Verjährungsfrist des § 195 BGB a.F. ein (vgl. dazu bereits Senatsurteil vom 12.11.2003, 6 U 90/03). Da der Anspruch damit am 01.01.2002 noch nicht verjährt war, richtet sich die Verjährung entsprechend § 634 a Abs. 3 BGB (vgl. Mansell, NJW 2002, 89, 96; Palandt-Sprau, BGB, 67. Aufl., § 634 a, Rn. 20, 21) Werner / Pastor, der Bauprozess, 12. Aufl., Rn. 2385) nach den §§ 195, 199 Abs. 1 BGB n.F., d.h. der Anspruch verjährte 3 Jahre von dem Zeitpunkt an, in dem der Zeuge G. (vgl. Palandt / Sprau, BGB, 67. Aufl., § 199, Rn. 25) oder der Kläger vom Schaden und der Person des Ersatzpflichtigen Kenntnis erlangt hat. Da eine Kenntnis des Zeugen G. nicht ersichtlich bzw. jedenfalls nicht nachweisbar ist, kommt es insoweit auf die Kenntnis des Klägers an. Entscheidend hierfür ist, wann letzterem die Erhebung einer Schadensersatzklage - sei es auch nur in Form einer Feststellungsklage - zumutbar war. Dabei ist keine Gewissheit erforderlich; der Verjährungsbeginn setzt keineswegs voraus, dass der Geschädigte bereits hinreichend sichere Beweismittel an der Hand hat, um einen Rechtsstreit im Wesentlichen risikolos führen zu können. Es muss ihm lediglich zumutbar sein, auf Grund dessen, was ihm hinsichtlich des tatsächlichen Geschehensablaufs bekannt ist, Klage zu erheben, wenn auch mit verbleibendem Prozessrisiko insbesondere hinsichtlich der Nachweisbarkeit einer schadensursächlichen Pflichtverletzung (vgl. OLG Naumburg, Urt. v. 21.08.2003, 7 U 23/03, Rn. 28 m.w.N., zitiert nach [...]; Senat, 6 U 148/07). Dies war hier gleichwohl erst nach Vorliegen des ersten Gutachtens vom 31.05.2005 im selbstständigen Beweisverfahren der Fall, weil erst zu diesem Zeitpunkt hinreichend verlässlich feststand, dass ein Fehler der Genehmigungsplanung bzw. bei der Bauüberwachung und kein bloßer Ausführungsfehler vorlag, für den die Beklagte nach Herausnahme der Errichtung des Kellers aus dem Vertrag von vornherein nicht gehaftet hätte. Bereits vorher, nämlich durch die am 20.01.2005 vorgenommene Zustellung des Antrags vom 29.12.2004 auf Durchführung eines des selbständigen Beweisverfahrens ist die Verjährung nach §§ 204 Abs. 1 Nr. 7 BGB, 167 ZPO gehemmt worden. Das selbständige Beweisverfahren endete am 28.09.2006 (vgl. Bl. 64 Bd II 23 OH 9/05); danach begann die 3-jährige Regelverjährungsfrist überhaupt erst zu laufen und wurde durch die am 28.02.2007 erfolgte Klageerhebung erneut gehemmt (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB).

5.

Der Kläger muss sich vorliegend kein Mitverschulden anrechnen lassen.

Ein Mitverschulden des Zeugen G. als Rechtsvorgänger des Klägers ist nicht ersichtlich, denn dieser hat im Landgerichtstermin vom 18.01.2008 ausgesagt, er habe in dem streitgegenständlichen Haus nicht gewohnt, sondern (nur sporadisch) in einer ihm ebenfalls gehörenden Villa gegenüber, und von dort aus nie Wasser gesehen (Bl. 16 III d.A.). Ein über den Zeugen G. anzurechnendes Mitverschulden der Firma H. , die den Keller gebaut hat, besteht ebenfalls nicht. Dies beruht darauf, dass die bauausführende Firma gegenüber der Beklagten und ihrem Streithelfer nicht Erfüllungsgehilfe des Zeugen G. war, die Beklagte als Planerin aber Erfüllungsgehilfin des Zeugen G. gegenüber der bauausführenden Firma. Bei dieser Sachlage haften die bauausführende Firma und die Beklagte als Planerin dem Zeugen G. ggf. als Gesamtschuldner, wobei zwar ein Verschulden des Planers zur anteiligen Kürzung des Anspruchs gegen die bausausführende Firma, ein Verschulden der Baufirma aber nicht zur anteiligen Kürzung des Anspruchs gegen den in solchen Konstellationen immer voll haftenden Planer führt, sondern nur das Innenverhältnis zwischen Planer und ausführender Firma betrifft (vgl. Werner / Pastor, Der Bauprozess, 12. Aufl., Rn. 1975, 1978, 1979).

6.

Der Höhe nach beläuft sich der Schadensersatzanspruch des Klägers auf insgesamt 53.412,00 Euro.

a)

Der Kläger hat Anspruch auf Ersatz der Mängelbeseitigungskosten.

aa)

Nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen betragen diese 21.825,00 Euro, und zwar 10.250,00 Euro für die Innensanierung, 2.000,00 Euro für die Außenanlagen (Seite 21 des Sachverständigengutachtens vom 31.05.2005) sowie 9.575,00 Euro für die Abdichtung (S. 5 der Stellungnahme des Sachverständigen vom 23.08.2006).

bb)

Da der Kläger im Hinblick auf Nutzungsausfall, merkantilen Minderwert und Rechtverfolgungskosten den Schadenersatzanspruch nach § 635 BGB a.F. geltend macht und dieser nicht neben dem Nachbesserungsverlangen nach § 633 Abs. 3 BGB a.F. (vgl. hierzu Palandt / Sprau, BGB, 61. Aufl., § 633, Rn. 9) bestehen kann (vgl. BGH, NJW 1976, 143), ist er auch hinsichtlich der Mängelbeseitigung auf Schadensersatz (§ 635 BGB) beschränkt, d.h. es besteht kein Vorschussanspruch mehr, was indes an der Höhe der Mängelbeseitigungskosten nichts ändert.

b)

Der Kläger hat keinen Anspruch auf Nutzungsausfall.

aa)

Dessen Ersatzfähigkeit bei anderen Gebrauchsgegenständen als Kraftfahrzeugen ist nach wie vor weitgehend ungeklärt. Nachdem der 7. Zivilsenat des BGH im Rahmen des § 635 BGB die Gebrauchsmöglichkeit einer Tiefgarage als Vermögensschaden gewertet hatte, weil dadurch das gesamte Objekt fühlbar mit einem Fehler behaftet sei, welche den Wert oder die Gebrauchstauglichkeit beeinträchtige (BGH, BauR 1986, 105, 107), hat der Große Senat für Zivilsachen im Rahmen des § 823 BGB den Ersatz für entgangene Nutzungen auf Sachen beschränkt, "auf deren ständige Verfügbarkeit die eigenwirtschaftliche Lebenshaltung typischerweise angewiesen" ist (BGH, NJW 1987, 50,52 [BGH 09.07.1986 - GSZ 1/86]). Auf dieser Grundlage hat der 5. Senat des BGH dann - ebenfalls für einen deliktischen Eingriff - entschieden, dass eine Garage nicht hierunter zähle, wobei er angemerkt hat, dass die oben zitierte Entscheidung des 7. Zivilsenats speziell auf das werkvertragliche Gewährleistungsrecht zugeschnitten und für den deliktischen Bereich durch die Entscheidung des Großen Zivilsenats überholt sei (BGH, ZfBR 1993, 183, 184 [BGH 05.03.1993 - V ZR 87/91]).

bb)

Der Senat ist der Auffassung, dass der Verlust einer Nutzungsmöglichkeit unhabhängig von der anspruchsbegründenden Norm (§ 635 BGB oder § 823 BGB) immer dann einen ersatzfähigen Schaden i.S.d. §§ 249 ff BGB darstellt, wenn ein Wirtschaftsgut von zentraler Bedeutung für die eigene Lebenshaltung betroffen ist, wozu auf jeden Fall das selbst bewohnte Haus gehört (BGH, NJW 1987, 50 [BGH 09.07.1986 - GSZ 1/86]). Im Hinblick auf den streitgegenständlichen Keller können diese Voraussetzungen indes nicht bejaht werden, weil dieser vom Streithelfer nicht als Wohnkeller geplant und daher bauordnungsrechtlich nur zum vorübergehenden Aufenthalt bestimmt war (vgl. OLG Düsseldorf, BauR 1992, 96, 97).

c)

Der Kläger hat Anspruch auf Ersatz des merkantilen Minderwerts.

Letzterer liegt in der Minderung des Verkaufswerts des Hauses, die trotz völliger und ordnungsgemäßer Sanierung verbleibt, weil bei einem Großteil des Publikums vor allem wegen des Verdachts verborgen gebliebener Schäden eine den Preis beeinflussende Abneigung gegen den Erwerb besteht (vgl. BGH, NJW 1986, 428, 429 [BGH 19.09.1985 - VII ZR 158/84]). Diesen merkantilen Minderwert hat der Sachverständige überzeugend mit 30.000,00 Euro beziffert (S. 11 des Gutachtens vom 09.03.2006).

d)

Der Kläger kann die begehrten 1.587,02 Euro vorgerichtlichen Anwaltskosten ersetzt verlangen.

Zwar dürfte nur eine 1,3 Geschäftsgebühr nach Nr. 2300 VV RVG erstattungsfähig sein, weil es sich nicht um eine umfangreiche oder schwierige Tätigkeit gehandelt hat (vgl. Gerold / Schmidt, RVG, 18. Aufl., 2300, 23101 VV, Rn. 28). Bei ansonsten unveränderten Parametern (vgl. Bl. 22 I d.A.) würden sich die vorgerichtlichen Anwaltskosten dann nicht auf 2.429,27 Euro, sondern auf 1.761,08 Euro belaufen. Ist wie hier nach der Vorbemerkung 3 Abs. 4 VV RVG eine wegen desselben Gegenstands entstandene Geschäftsgebühr anteilig auf die Verfahrengebühr des gerichtlichen Verfahrens anzurechnen, so vermindert sich indes nicht die bereits entstandene Geschäftsgebühr, sondern die in dem anschließenden Verfahren anfallende Verfahrensgebühr (BGH, JurBüro 2007, 357 [BGH 07.03.2007 - VIII ZR 86/06]), sodass der Kläger im Ergebnis jedenfalls die begehrten 1.587,02 Euro erstattet verlangen kann (§ 308 Abs. 1 ZPO).

5.

Der Feststellungsantrag ist zulässig (§ 256 Abs. 1 ZPO) und begründet (vgl. OLG Düsseldorf, Urt. v. 20.07.2007, 22 U 145/05, Rn. 39), da nicht absehbar ist, inwieweit sich auf Grund der langen Einwirkung des Grundwassers möglicherweise noch unentdeckte Schäden am Keller oder auf dem daraufstehenden Haus gebildet haben.

III.

Der Zinsanspruch folgt aus § 288 Abs. 1 BGB. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 92 Abs. 1 S. 1 Alt. 2, 97 Abs. 1, 101 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergeht gem. §§ 708 Nr. 10, 709 S. 2, 711 ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Sache weder grundsätzliche Bedeutung hat, noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs erfordert (§ 543 Abs. 2 S. 1 ZPO).