01.02.2006 | Immobilienfonds

Auslandsfonds locken mit steuerlichen Vorteilen

von Dipl.-Finw. Robert Kracht, Bonn

Eine Investition in Beton ist zur Anlagestreuung sowie als Inflationsschutz sinnvoll. Vorteil eines Immobilienfonds ist, dass sich Anleger ohne eigenen Verwaltungsaufwand bereits ab 15.000 EUR an größeren betrieblichen Gebäudekomplexen beteiligen können. Liegt das Objekt jenseits der Grenze, lassen sich wirtschaftlich positive Perspektiven mit steuerlichen Vorteilen verbinden. Nachfolgend werden bevorzugte Anlageländer vorgestellt, die für Freiberufler zur Progressionsschonung sowie zur Erzielung ordentlicher Langfristrenditen in Frage kommen.

1. Ausgangslage

Fonds, die auf inländische Bürogebäude setzen, haben es derzeit schwer. Verlustzuweisungen sind auf Grund diverser Gesetze kaum noch möglich und der heimische Immobilienmarkt weist eher stagnierende Mieten, hohe Leerstandsquoten und Angebotsüberhänge auf. Im Ausland stellt sich die Situation meist besser dar, wobei in einzelnen Regionen auch Überhitzungstendenzen bei den Preisen drohen. Dies spielt jedoch bezogen auf das einzelne Angebot kaum eine Rolle, wenn hier die Kalkulation stimmig ist. Auch erweist es sich steuerlich als positiv, dass die Einkünfte laut DBA im Lageland erfasst werden. Damit können Anleger mangels anderer Einkünfte im jeweiligen Staat die gewährten Freibeträge bei den Fondserträgen verwenden und übliche Beteiligungshöhen steuerfrei stellen. Sofern Selbstständige im Inland ohnehin an den Spitzensteuersatz herankommen, wirkt sich der Progressionsvorbehalt dann nicht aus.

Beachte: Die 2007 geplante Erweiterung bei der Besteuerung von Immobilienverkäufen tangiert Auslandsfonds nicht. Weniger attraktiv stellt sich die Situation jedoch im Erbfall dar. Im Inland wird das Auslandsgebäude zumeist mit dem Verkehrswert erfasst und nur die Auslandssteuer angerechnet.

2. Anlage in den USA

Niedrige und steuerlich noch absetzbare Hypothekenzinsen sorgen für eine hohe Nachfrage bei Immobilien und zunehmend überhitzte Preise. Maßgebend in den USA ist allerdings statt der allgemeinen Lage die Aussicht des einzelnen Angebotes. Erste Adresse ist weiterhin New York als zweitgrößter Büroimmobilienmarkt der Welt. Attraktiv sind aber auch Objekte in zweitklassigen Regionen, da hier – gute Mietkontrakte vorausgesetzt – über günstigere Kaufpreise bessere Renditen möglich sind. Deutsche Anleger sollten aber Wechselkursschwankungen des US-Dollar einkalkulieren.