02.06.2009 | Mustervertrag
Mietvertrag über eine Arztpraxis
von RAin Kornelia Reinke, Bonn
Der Mietvertrag über eine Arztpraxis, ein Geschäftsraummietvertrag, unterliegt nur wenigen gesetzlichen Vorgaben. Mieter und Vermieter sind daher in der Gestaltung des Mietvertrages erheblich freier als die Mietparteien eines Wohnraummietvertrages. Der Gesetzgeber ging zunächst davon aus, dass der Mieter von Geschäftsräumen weniger schutzbedürftig sei als der Mieter von Wohnraum. Daraus resultiert z.B. der fehlende Kündigungsschutz. Mittlerweile hat die Rechtsprechung dieses ursprüngliche Leitbild zugunsten des Mieters eines Geschäftsraummietvertrages eingeschränkt (Bsp.: § 8 Schönheitsreparaturen). Gleichwohl haben die Vertragspartner von Geschäftsraummietverträgen noch immer einen größeren Gestaltungsspielraum als die Parteien bei Wohnraummietverhältnissen.
Der Mieter einer Arztpraxis sollte vor Abschluss des Mietvertrages ein besonderes Augenmerk darauf haben, dass die im Mietvertrag genau bezeichneten Räume für den Betrieb einer Arztpraxis geeignet und als solche auch nach bauordnungsrechtlichen Bestimmungen genutzt werden dürfen. Weitere Besonderheit im Vergleich zum Wohnraummietvertrag ist z.B. die Vereinbarung einer Mieterhöhungsklausel. Fehlt eine solche Klausel, gilt die Miete als Festpreis. Einseitige Mieterhöhungen durch den Vermieter sind nicht möglich. Konkurrentenschutz ist auch ohne ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag gegeben.
Der Mietvertrag, der auf bestimmte Zeit geschlossen ist (bei Verträgen über eine Arztpraxis die Regel), bedarf der Schriftform. Das Schriftformerfordernis ist weder durch Telefax noch durch E-Mail gewahrt. Fehlt es am Schriftformerfordernis bleibt der Vertrag zwar wirksam, er gilt jedoch auf unbestimmte Zeit und ist daher innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfristen kündbar. Enthält der Mietvertrag Anlagen, ist die Schriftform nur gewahrt, wenn im Mietvertrag auf die Anlagen verwiesen wird. Vereinbaren die Vertragsparteien einen Nachtrag zum ursprünglichen Mietvertrag, muss zum Ausdruck kommen, dass der Nachtrag sich auf den bereits geschlossenen Mietvertrag bezieht. Auch der Nachtrag bedarf der Schriftform. Des Weiteren bedarf auch die Ausübung einer vertraglich vereinbarten Option der Schriftform.
Es ist gefestigte Rechtsprechung, dass die Berufung auf den Formmangel grundsätzlich nicht treuwidrig ist. Das bedeutet, dass z.B. der Vermieter eine vorzeitige Kündigung aussprechen darf, mit der Begründung die Schriftform sei nicht eingehalten, auch wenn der Vertrag jahrelang durchgeführt worden ist. Das Verhalten des Vermieters wird von der Rechtsprechung nicht als treuwidrig angesehen (BGH, NJW 08, 2181). Das gilt nach der Rechtsprechung sogar dann, wenn die Parteien sich im Mietvertrag ausdrücklich verpflichtet haben die Schriftform nachzuholen, wenn der Vertrag eine salvatorische Klausel enthält.
Muster-Mietvertrag für den Betrieb einer Arztpraxis |
| Zwischen (...) als Vermieter und (...) als Mieterin wird folgender Mietvertrag für den Betrieb einer Arztpraxis geschlossen:
Anmerkung: Bereits aus der Überschrift sollte klar hervorgehen, dass kein Wohnraummietvertrag vorliegt. Wird z.B. eine Wohnung über der Arztpraxis ebenfalls vermietet, sollte diese nicht „mitvermietet“ werden. Für die Wohnung sollte ein separater Wohnraummietvertrag geschlossen werden. Da Wohnraum- und Geschäftsraummietverhältnisse rechtlich unterschiedlich behandelt werden, ist eine strikte Trennung beider Mietverhältnisse erforderlich.
§ 1 Mieträume
1. Zum Betrieb einer Arztpraxis sind (Angabe der Adresse und Auflistung der Räume, z.B. 3 Behandlungsräume, 1 Empfang mit Sitzgelegenheiten, 1 kleines Sterilisations- und Hygienezimmer, 1 Wartezimmer, 1 kleines Büro, 1 Personalraum, 2 Toiletten) vermietet. Die vermietete Fläche beträgt ca. … m2. 2. Sollten sich bei einer nachträglichen Vermessung Abweichungen von der obigen Größe der Mieträume ergeben, so ist keine Partei berechtigt, deswegen eine Änderung des Mietpreises zu verlangen. 3. Der Vermieter sichert zu, dass die für den Mietzweck notwendige baurechtliche Genehmigung erteilt ist.
Anmerkung: In einigen Formularmietverträgen finden sich Klauseln, wonach die Haftung des Vermieters auch dann ausgeschlossen ist, wenn die erforderliche behördliche Genehmigung für die vorgesehene Nutzung der Räume aus Gründen versagt wird, die ausschließlich auf der Beschaffenheit oder der Lage des Mietobjektes beruhen. Diese Klausel ist in einem Formularmietvertrag unwirksam (BGH, GE 08, 120). Vielmehr hat der Mieter in diesem Fall das Recht den Vertrag fristlos zu kündigen. Etwas anderes kann aber gelten, wenn die Parteien diesen Punkt individuell geregelt haben, z.B. aufgrund besonderer Umstände im Zusammenhang mit dem Mietobjekt.
4. Der Mieter hat die Mieträume besichtigt. Der Zustand der Mieträume ist dem Mieter bekannt und gilt als von den Parteien vertraglich vereinbart. Es wurde ein Übergabeprotokoll gefertigt aus dem sich die vorhandenen Mängel und deren Mängelbeseitigung ergeben. Das Übergabeprotokoll wird als Anlage 1 Bestandteil dieses Vertrages.
Anmerkung: Das Übergabeprotokoll sollte sehr sorgfältig erstellt werden. Es dient späteren Beweiszwecken, vor allem bei Beendigung des Mietverhältnisses als Beweis, in welchem Zustand sich die Räume bei Übergabe befunden haben. Eine Klausel in Mietverträgen wonach der Vermieter für Mängel, die er nicht zu vertreten hat, auch nicht haftet, z.B. für Baulärm, ist nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam (BGH NJW 08, 249).
5. Die Mieterin ist berechtigt, nach vorheriger Absprache mit dem Vermieter, weitere Ärzte in die Praxis aufzunehmen. Die Mieterin ist bei Auszug der weiteren aufgenommenen Ärzte weiterhin, unabhängig von eventuellen Vereinbarungen der Ärzte im Innenverhältnis, verpflichtet, die mietvertraglichen Pflichten zu erfüllen.
§ 2 Mietzeit
1. Das Mietverhältnis beginnt am ... (Datum). Es ist ab Unterzeichnung dieser Urkunde für eine Zeit von … Jahren abgeschlossen und endet damit am … (Datum). 2. Die Mieterin hat ab Unterzeichnung dieses Vertrages ein zweimaliges Optionsrecht, durch einseitige Erklärung den Mietvertrag jeweils um weitere fünf Jahre zu verlängern. Die Mieterin hat die jeweilige Ausübung des Optionsrechts zwölf Monate vor Ablauf der Mietzeit durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Vermieter zu erklären. 3. Setzt die Mieterin nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so wird bereits jetzt der stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses ausdrücklich widersprochen. Die Verlängerung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB ist ausgeschlossen. Das gilt sowohl für die Grundmietzeit als auch für die Optionszeiträume. 4. Die Mieterin erhält für den Fall, dass sie ihre Berufstätigkeit als Ärztin einstellt, ein ordentliches Sonderkündigungsrecht, sofern sie die Praxisräume nicht an einen Nachfolger untervermietet oder ein Nachfolger den Mietvertrag in Abstimmung mit dem Vermieter übernimmt (vgl. hierzu § 7). Dieses Sonderkündigungsrecht kann die Mieterin mit einer Frist von sechs Monaten zum Quartalsende schriftlich ausüben. Das Sonderkündigungsrecht kann sie frühestens zum … (Datum) ausüben.
Anmerkung: Der Mietvertrag kann sowohl vom Mieter als auch vom Vermieter innerhalb der gesetzlichen Fristen oder fristlos gekündigt werden. Der Vermieter muss bei einer ordentlichen fristgerechten Kündigung, anders als im Wohnraummietvertrag, keine Kündigungsgründe vorbringen. Es gelten sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter folgende gesetzliche Kündigungsfristen: Gekündigt werden kann spätestens am dritten Werktag mit einer Frist von sechs Monaten jeweils zum 31.3., 30.6., 30.9. und 31.12.eines jeden Jahres (§ 580a Abs. 2 BGB).
§ 3 Miete
Die Nettomiete beträgt monatlich ... EUR zuzüglich der jeweils gesetzlichen Umsatzsteuer, mithin ... EUR.
§ 4 Betriebskosten
1. Sämtliche Betriebskosten sind von der Mieterin zu tragen. Das sind Grundsteuer, Wasser, Entwässerung, Heizungs- und Warmwasserkosten, Kosten für Personen- und Lastenaufzug, Straßenreinigung, Müllbeseitigung, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Gartenpflege, Sach- und Haftpflichtversicherungen, Hauswart, Gemeinschaftsantenne oder Breitbandkabelnetz, Hausreinigung, Ungezieferbekämpfung sowie Verwaltungskosten. Die Betriebskosten sind anteilig im Verhältnis der vermieteten Flächen zur Gesamtfläche des Gebäudes zu tragen, soweit nicht bei einer bestimmten Kostenart ein anderer Maßstab geboten ist. Soweit die Mieterin Einrichtungen nicht beansprucht, bei denen Nebenkosten anfallen, wird eine Verpflichtung zur Zahlung von Nebenabgaben nicht begründet. 2. Der Vermieter ist berechtigt für diese Betriebskosten monatlich angemessene Vorauszahlungen zu erheben. Diese werden mit monatlich ... EUR vereinbart. 3. Der Vermieter rechnet über die Betriebskosten unter Berücksichtigung der Vorauszahlungen jährlich nachträglich ab. 4. Die Mieterin kann Einsicht in die Belege oder die Zusendung von Kopien gegen Erstattung der Kosten verlangen.
Anmerkung: Der Vermieter hat das Gebot der Wirtschaftlichkeit einzuhalten. Das bedeutet, dass der Vermieter keine unnötigen oder zu hohen Betriebskosten verursachen darf. Er ist verpflichtet, Preise mehrerer Anbieter zu vergleichen. Verstößt der Vermieter gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit, kann der Mieter die Betriebskosten auf das zulässige Maß kürzen. Geschäftsräume, die nicht vermietet sind, muss der Vermieter in die Betriebskostenabrechnung miteinbeziehen. Die Kosten für diese leerstehenden Räume hat der Vermieter zu tragen. Der Vermieter darf bei Leerstand nicht einseitig den Abrechnungsschlüssel ändern (BGH, NZM 06, 655).
§ 5 Zahlung der Miete
1. Die Miete ist monatlich im Voraus, spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats kostenfrei an den Vermieter auf dessen Konto (Kontoangaben) zu zahlen. 2. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung ist die Gutschrift auf dem Konto des Vermieters maßgebend.
Anmerkung: Wurde im Mietvertrag zur Mieterhöhung keine Regelung getroffen, so gilt die vereinbarte Miete als Festmiete. Eine einseitige Erhöhung der Miete durch den Vermieter ist nicht möglich. Das gilt auch im Rahmen von Renovierungs- oder Modernisierungsarbeiten.
§ 6 Mietkaution
1. Die Mieterin ist verpflichtet, eine Kaution in Höhe von vier Nettokaltmieten (... EUR) zu stellen. 2. Die Mietsicherheit kann nach Wahl der Mieterin durch verzinsliche Barkaution auf das Konto des Vermieters oder durch Hinterlegung einer unbefristeten und unter Verzicht auf die Einrede der Vorausklage gegebenen Bankbürgschaft geleistet werden.
Anmerkung: Im Geschäftsraummietvertrag kann die Höhe der Kaution frei vereinbart werden. Das OLG Brandenburg hat eine Kaution von sieben Monatsmieten nicht als sittenwidrig angesehen. Maßstab für die Höhe der Kaution ist, dass diese nicht schikanös sein darf und im Sicherungsinteresse des Vermieters liegen muss (OLG Brandenburg, ZMR 06, 854). Die Kaution haftet auch für eventuelle Nebenkostennachzahlungen, die bei Mietende noch nicht fällig waren (BGH, NJW 06, 1422). Der Vermieter kann zudem nach Mietende neben einer Zahlungsklage wegen Mietrückständen auch die noch nicht gezahlte Kaution einklagen, wenn das Sicherungsinteresse noch nicht erloschen ist, weil z.B. Schadensersatzansprüche gegen den Mieter bestehen (OLG Düsseldorf, ZMR 06, 923).
§ 7 Gebrauchsüberlassung an Dritte (Untervermietung)
1. Die Mieterin darf die Mieträume nur mit vorheriger schriftlicher Erlaubnis des Vermieters im Rahmen des Mietzwecks untervermieten. Der Vermieter kann die Erlaubnis nur aus wichtigem Grund in der Person des Dritten (z.B. mangelnde Bonität) verweigern. 2. Die Mieterin ist im Falle einer Praxisnachfolge ausdrücklich dazu berechtigt, die Räume an einen nachfolgenden Arzt ebenfalls zum Betrieb einer Arztpraxis unterzuvermieten und auch in diesem Fall von ihrem zweimaligen Optionsrecht gemäß § 2 Abs. 2 Gebrauch zu machen. Die Parteien streben im Fall einer Praxisnachfolge jedoch grundsätzlich die Übernahme des Mietvertrages durch den Nachfolger an. 3. Bei unbefugter Untervermietung kann der Vermieter verlangen, dass die Mieterin sobald wie möglich, spätestens jedoch binnen Monatsfrist das Untermietverhältnis kündigt. Geschieht dies nicht, so kann der Vermieter das Hauptmietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen.
§ 8 Schönheitsreparaturen
Anmerkung: Der sowohl in Wohnraummietverträgen als auch in Geschäftsraummietverträgen übliche Fristenplan für die Durchführung von Schönheitsreparaturen ist nun endgültig auch bei Geschäftsraummietverträgen für unwirksam erklärt worden (BGH, NJW 08, 3772). Wie und ob zukünftig Schönheitsreparaturen auf den Mieter umgelegt werden können, bleibt abzuwarten. Auch eine Endrenovierungsklausel in dem Sinne, dass der Mieter bei Vertragsende auf jeden Fall renovieren muss, ist formularvertraglich dann unwirksam, wenn der Mieter während der Mietzeit nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet war (BGH, NJW 07, 3776).
§ 9 Mietminderung und Aufrechnung
Anmerkung: Klauseln, mit denen eine Mietminderung oder Aufrechnung ausgeschlossen wird, soweit das Minderungsrecht oder der Gegenanspruch nicht unstreitig oder rechtskräftig festgestellt sind, sind nach der neuesten Rechtsprechung des BGH unwirksam (BGH, NJW 08, 2254). Stellt der Mieter einen Mangel an der Mietsache fest, darf er diesen Mangel nicht eigenmächtig beheben. Vielmehr muss er den Vermieter zunächst unter Fristsetzung auffordern den Mangel zu beheben (BGH, NJW 08, 1218).
Einzelne beispielhafte Mängel:
§ 10 Bauliche Veränderungen und Ausbesserungen
1. Die Mieterin darf bauliche Änderungen innerhalb und außerhalb der Mietsache, insbesondere Um- und Einbauten, Umgestaltungen, Installationen, etc. nur mit schriftlicher Einwilligung des Vermieters vornehmen. Die Einwilligung darf nicht versagt werden, wenn die baulichen Änderungen für den Betrieb der Mieterin erforderlich sind und beim Vermieter nicht zu erheblichen Beeinträchtigungen führen. 2. Erteilt der Vermieter eine solche Einwilligung, ist die Mieterin für die Einholung der baurechtlichen Genehmigung und sonstigen behördlichen Erlaubnisse bzw. Anzeigen verantwortlich und hat alle Kosten zu tragen. 3. Der Vermieter darf Ausbesserungen und bauliche Änderungen an der Mietsache, die zu deren Erhaltung, zur Abwendung drohender Gefahren oder zur Beseitigung von Schäden notwendig werden, auch ohne Zustimmung der Mieterin vornehmen. 4. Ausbesserungen und bauliche Änderungen, die nicht notwendig aber zweckmäßig sind, dürfen ohne Zustimmung der Mieterin nur vorgenommen werden, wenn sie die Mieterin nur unwesentlich beeinträchtigen. 5. In den Fällen der Abs. 2 und 3 ist der Mieter zur angemessenen Mietminderung berechtigt.
§ 11 Betreten der Mieträume durch den Vermieter
1. Der Vermieter kann die Mieträume jederzeit betreten, wenn eine drohende Gefahr für die Mieträume oder das komplette Anwesen vorliegt. Um die Notwendigkeit unaufschiebbarer Arbeiten festzustellen, hat der Vermieter ein Betretungsrecht zu den üblichen Praxiszeiten. 2. Will der Vermieter das Anwesen verkaufen, so darf er die Mieträume zusammen mit Kaufinteressenten an Wochentagen zu den üblichen Praxiszeiten betreten. 3. Ist das Mietverhältnis gekündigt, so dürfen die Mieträume nach rechtzeitiger Ankündigung auch außerhalb der üblichen Praxiszeiten betreten werden.
§ 12 Werbemaßnahmen
1. Die Mieterin ist zur Anbringung eines Praxisschildes in normaler Größe an der Hauswand und an der Praxistüre auf eigene Kosten berechtigt. Durch die Erteilung dieser Einwilligung bleibt die Verpflichtung der Mieterin, gegebenenfalls erforderliche öffentlich-rechtliche Genehmigungen einzuholen, unberührt. 2. Nach Beendigung des Mietverhältnisses dürfen die Schilder bis zur Dauer von zwölf Monaten weiterhin angebracht bleiben. Die Mieterin ist berechtigt, die Schilder mit einem Hinweis auf eine neue Anschrift zu versehen. Spätestens nach Ablauf der zwölf Monate sind die Schilder auf Kosten der Mieterin zu entfernen und der frühere Zustand ist auf Kosten der Mieterin wieder herzustellen.
§ 13 Beendigung der Mietzeit
1. Die Mieträume sind bei Beendigung der Mietzeit in ordnungsgemäßem, besenreinem Zustand zu übergeben. 2. Es sind ferner (…) Schlüssel und (...) Briefkastenschlüssel zu übergeben. 3. Hat die Mieterin bauliche Veränderungen vorgenommen, ist sie verpflichtet, den ursprünglichen Zustand der Mieträume wieder herzustellen. Der Vermieter kann jedoch verlangen, dass die Mieterin die Veränderungen belässt, wenn der Vermieter Ersatz der Aufwendungen des Mieters in Höhe des Zeitwertes leistet.
§ 14 Außerordentliche Kündigung
1. Jeder Vertragspartei steht das Recht zu, das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos zu kündigen.
Anmerkung: Die wiederholte unpünktliche Mietzahlung berechtigt den Vermieter nach Abmahnung und Androhung der fristlosen Kündigung bereits nach dem ersten erneuten Verstoß des Mieters gegen die Pflicht zur pünktlichen Mietzahlung zur fristlosen Kündigung (BGH, NJW 06, 1585). Der Mieter ist zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Vermieter die Räume mit zurückbehaltenem Schlüssel betritt (OLG Celle, WuM 07, 201). Will der Mieter wegen Gesundheitsgefährdung (Schimmel) fristlos kündigen, muss er den Vermieter abmahnen und die Kündigung androhen (BGH, NJW 07, 2474). Die Insolvenz des Mieters oder des Vermieters führt nicht automatisch zur Beendigung des Mietverhältnisses. Es existiert kein gesetzliches Sonderkündigungsrecht.
2. Endet das Mietverhältnis durch fristlose Kündigung durch den Vermieter, so haftet die Mieterin für den entstandenen Mietausfall höchstens bis zum Ende der vereinbarten Mietzeit.
§ 15 Vorkaufsrecht
Anmerkung: Haben die Parteien ein Vorkaufsrecht vereinbart, muss der gesamte Mietvertrag notariell beurkundet werden. Enthält der Mietvertrag eine salvatorische Klausel, ist nur das Vorkaufsrecht nicht wirksam vereinbart. Der übrige Teil des Mietvertrages bleibt wirksam.
§ 16 Mehrere Mieter
Mehrere Personen als Mieter haften für alle Verpflichtungen aus diesem Vertrag als Gesamtschuldner.
§ 17 Tod des Mieters
Bei Tod der Mieterin haben die Erben das Recht den Mietvertrag mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen. Alternativ steht den Erben das Recht zu, die Praxis einem anderen Arzt zu übertragen und diesen an ihrer Stelle in den Mietvertrag eintreten zu lassen. Der Vermieter hat bei Vorliegen eines wichtigen Grundes ein Widerspruchsrecht.
§ 18 Abänderung und Unwirksamkeit einzelner Vertragsbestimmungen
1. Mündliche Nebenabreden haben die Vertragspartner nicht getroffen. 2. Änderungen/Ergänzungen des Vertrages bedürfen zu ihrer Rechtswirksamkeit der Schriftform. 3. Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrages ganz oder teilweise rechtlich unwirksam oder undurchführbar sein oder werden, so berührt dies die Wirksamkeit des Vertrages im Übrigen nicht. Die Parteien verpflichten sich vielmehr, in einem derartigen Fall eine wirksame oder durchführbare Bestimmung an die Stelle der unwirksamen oder undurchführbaren zu setzen, die dem Geist und Zweck der zu ersetzenden Bestimmung so weit wie möglich entspricht; dasselbe gilt für etwaige Vertragslücken.
(Ort, Datum, Unterschrift Vermieter und Mieter) |
