01.07.2006 | Vermögensanlage

Die Immobilie als „sichere“ Kapitalanlage

von Dirk Farkas-Richling, Freiburg

Durch die vorübergehende Schließung der offenen Immobilienfonds „Grundbesitz-Invest“ der Deutschen Bank sowie zweier Fonds von KanAm wurde das Vertrauen der Anleger in die Solidität von Immobilienkapitalanlagen nachhaltig erschüttert. Denn deutsche Anleger sind zumeist risikoscheu und möchten bei ihren Kapitalanlagen etwaige Risiken weitestgehend ausschließen. Der folgende Beitrag beschäftigt sich mit den Chancen, Risiken und Einsatzmöglichkeiten von Immobilienkapitalanlagen im Rahmen einer strategischen Vermögensplanung. 

1. Immobilienkapitalanlagen

Unter Renditegesichtspunkten sind Immobilienkapitalanlagen anderen Kapitalanlagen, wie beispielsweise Aktienfonds, häufig unterlegen. Trotz dieses Renditenachteils können sie aber unter verschiedenen Gesichtspunkten eine sinnvolle Form der Kapitalanlage sein.  

1.1 Schenkungsteuerliche Gesichtspunkte

Noch gilt bei der Besteuerung von Grundbesitz im Schenkungsteuerrecht ein Bewertungsnachlass, der für eine steuerlich günstige mittelbare Schenkung von Grundbesitz genutzt werden kann. Hierbei werden dem Beschenkten Geldbeträge zugewendet, um ein bestimmtes Grundstück zu erwerben. Die Besteuerung orientiert sich dabei nicht am Nominalwert der Geldschenkung, sondern am Steuerwert der erworbenen Immobilie. Liegt im Zeitpunkt des Grundbesitzerwerbs eine schriftliche Zusage des Schenkers zur Kostenübernahme vor, wird die Schenkung nach dem günstigeren Steuerwert der Immobilie versteuert. Die erst später erfolgende Zahlung des Geldbetrages ist hierbei unschädlich. 

1.2 Doppelbesteuerungsabkommen (DBA)

Ebenso können steuerliche Aspekte für das Investment in geschlossene Immobilienfonds, die im Ausland investieren, ausschlaggebend sein. Diese weisen zumeist eine höhere Nachsteuer-Rendite als vergleichbare Deutschland-Fonds auf. Dieser Renditevorteil hat seine Ursache in den DBA, die zwischen Deutschland und den jeweiligen Anlageländern geschlossen worden sind. Die meisten DBA, wie etwa diejenigen mit den USA, Kanada, Holland und Österreich, verfahren nach der Freistellungsmethode. Erträge des Fonds werden danach grundsätzlich nur im jeweiligen Ausland versteuert. In Deutschland sind sie von der Besteuerung freigestellt. Erzielt der Anleger in dem betreffenden Land keine weiteren Einkünfte, startet er bezüglich seines Einkommens im Zielland bei Null. Zudem ist die Steuerbelastung bei Auslandsfonds, die der Freistellungsmethode unterliegen, wesentlich geringer als bei Fonds mit deutschen Objekten.