22.08.2019 · Fachbeitrag · Finanzierung

Keine nachträgliche Zuordnung von Darlehen möglich

von StB Christian Herold, Herten, www.herold-steuerrat.de

| Beim Erwerb oder der Herstellung eines teilweise vermieteten und teilweise selbstgenutzten Gebäudes kann eine geschickte Zuordnung der Darlehen enorme Steuervorteile bringen. Allerdings haben viele Hausbesitzer bei diesem Gestaltungsmodell in der Vergangenheit Fehler begangen, sodass die beabsichtigte Steuerersparnis ins Leere gelaufen ist. |

• Beispiel

Familie Heinzmann erwirbt ein Zweifamilienhaus mit zwei gleich großen Wohnungen zum Preis von 300.000 EUR. Die Wohnung im Obergeschoss wird vermietet und die Wohnung im Erdgeschoss selbst genutzt. Herr Heinzmann hat dafür gesorgt, dass der Kaufpreis im notariellen Kaufvertrag entsprechend dem Verhältnis der jeweiligen Wohnflächen aufgeteilt wurde. Er hat 200.000 EUR Eigenmittel und muss somit eine Hypothek von 100.000 EUR aufnehmen. Er darf ‒ steuerlich zulässig ‒ das Darlehen allein der vermieteten Wohnung zuordnen und die Darlehenszinsen als Werbungskosten absetzen.

Die Aufteilung muss tatsächlich im Kaufvertrag vollzogen worden sein und die Bank muss das Darlehen auf ein separates Konto überweisen, sodass sichergestellt ist, dass anschließend auch tatsächlich mit diesen Mitteln die Anschaffungskosten der vermieteten Wohnung finanziert worden sind. Fatal wäre es, wenn sich auf dem Konto auch Eigenmittel befänden. Denn dann käme es zu einer „Vermischung“ von Eigen- und Fremdmitteln und es wäre nicht mehr nachvollziehbar, ob und inwieweit nun das eigene Geld oder das Geld der Bank für die ‒ anteilige ‒ Kaufpreiszahlung eingesetzt worden ist. Eine rein gedankliche Aufteilung reicht nicht aus.