· Fachbeitrag · Praxisimmobilie
Umwandlung einer Wohnung in eine Praxis
| Wer mit seiner Praxis in eine Wohnung ziehen will, die er zuvor selbst bewohnt hat, muss aufpassen. Eventuell verlagert er die bislang im Privatvermögen stattgefundene Wertsteigerung in die betriebliche Sphäre. |
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Die Eheleute sind Ärzte. Sie haben bisher ihre Gemeinschaftspraxis, an der sie je zur Hälfte beteiligt sind, in angemieteten Räumen untergebracht. Sie haben ‒ privat ‒ eine Eigentumswohnung gekauft, die sie im Moment selbst bewohnen. Sie überlegen aber, ob sie nicht ‒ wegen der exzellenten Lage in einem immer beliebter werdenden Stadtteil ‒ die Gemeinschaftspraxis in der Wohnung unterbringen sollen. Was ist steuerlich zu beachten? |
Steuerliche Beurteilung
Bislang ist die Wohnung im Privatvermögen der Eheleute. Wenn die Gemeinschaftspraxis in die Wohnung ziehen soll, müssen die Eheleute die Wohnung in das Betriebsvermögen der Praxis einlegen. Der Einlagewert ergibt sich nach § 6 Abs. 1 Nr. 5 EStG. Danach sind Einlagen mit dem Teilwert für den Zeitpunkt der Zuführung anzusetzen ‒ jedoch höchstens mit den AK/HK, wenn das Wirtschaftsgut (Buchst. a) innerhalb der letzten drei Jahre vor dem Einlagezeitpunkt angeschafft oder hergestellt worden ist. Bei einem abnutzbaren Wirtschaftsgut sind die AK/HK um die AfA zu kürzen, die auf den Zeitraum zwischen der Anschaffung/Herstellung und Einlage entfallen, selbst wenn sich die AfA gar nicht steuerlich ausgewirkt hat (BFH 20.4.05, X R 53/04; R 6.12 Abs. 1 S. 2 EStR 2012).
Damit hängt es jetzt von der Wertsteigerung der Wohnung ab und davon, wie lange der Kauf der Wohnung zurückliegt. Fällt der Kauf der Wohnung in den Drei-Jahres-Zeitraum und hat die Wohnung stark an Wert zugenommen, müssen die Eheleute aufpassen. Denn dann gelten die fortgeführten AK/HK als Einlagewert und nicht der Teilwert im Einlagezeitpunkt. Die gesamte Wertsteigerung wird in die betriebliche Sphäre mitgenommen und muss bei Verkauf oder Entnahme versteuert werden.
PRAXISTIPP | Die Eheleute haben nun zwei Möglichkeiten. (1.) Sie können die drei Jahre abwarten. Dann bleibt es beim Teilwert. (2.) Wenn sie nicht warten können oder wollen, können sie die Wohnung der Gemeinschaftspraxis ‒ unter fremdüblichen Bedingungen ‒ zum Teilwert verkaufen. Der Gewinn ist kein Spekulationsgewinn nach den §§ 22 Nr. 2, 23 EStG, weil es für Wirtschaftsgüter in § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG eine Ausnahme gibt, wenn die Wirtschaftsgüter im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Auch § 15 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 S. 1 HS. 2 EStG ist nicht einschlägig. Danach gehören zu den Einkünften aus Gewerbebetrieb u. a. auch die Vergütungen, die der Gesellschafter von der Gesellschaft für die Überlassung von Wirtschaftsgütern bezogen hat. Gemeint ist hier aber die Nutzungsüberlassung. |
