19.04.2021 · Fachbeitrag · Teilentgeltliche Grundstücksveräußerung

Der Zinsanteil in den Kaufpreisraten ist in voller Höhe steuerpflichtig

von Dipl.-Finanzwirt Marvin Gummels, Hage, www.steuer-webinar.de

| Wird ein Wirtschaftsgut gegen Kaufpreisraten veräußert, enthält die Kapitalforderung immer einen Zinsanteil. Dies gilt selbst dann, wenn in den Verträgen keine Verzinsung vereinbart wurde. Auch bei teilentgeltlicher Veräußerung (die Summe der Kaufpreisraten erreicht nicht den Verkehrswert des übertragenen Wirtschaftsguts) ist ein entsprechender Zinsanteil enthalten, wie vor kurzem der BFH bestätigte. Dies kann in der Praxis zu unliebsamen und ungeahnten Steuerbelastungen beim Veräußerer führen. Denn der fiktive Zinsanteil unterliegt der vollen Besteuerung als Kapitalertrag. |

• Beispiel

Frau Dr. Zunder betreibt eine Zahnarztpraxis und vermietet aus ihrem Privatvermögen heraus ein Mehrfamilienhaus, welches sich bereits seit 15 Jahren in ihrem Besitz befindet (Anschaffungskosten Gebäude 300.000 EUR bzw. Grundstück 150.000 EUR). Da sie langsam die Vermögensnachfolge regeln möchte, veräußert sie ihrer Tochter zum 1.1.20 das Mehrfamilienhaus. Die Tochter ist ebenfalls Zahnärztin und soll in einigen Jahren auch die Zahnarztpraxis übernehmen. Um die finanziellen Möglichkeiten der Tochter für die spätere Praxisübertragung bestmöglich zu erhalten und um sich selbst eine kleine „Rente“ zu schaffen, vereinbaren Frau Dr. Zunder und ihre Tochter einen Kaufpreis von lediglich 360.000 EUR, obwohl der Verkehrswert des Objekts im Veräußerungszeitpunkt 480.000 EUR beträgt (Anteil Gebäude 75 %, Anteil Grundstück 25 %). Der Kaufpreis ist dabei in monatlichen Raten in Höhe von 1.000 EUR zu zahlen. Die Zahlungen haben entsprechend 30 Jahre lang zu erfolgen (1.000 × 12 × 30 = 360.000) und sind unverzinslich. Sollte Frau Dr. Zunder keine 30 Jahre lang mehr leben, haben die Zahlungen im Weiteren an die Erben zu erfolgen. Die Zahlungen sind erst nach 30 Jahren einzustellen.

1. Veräußerungsvorgang

Die Veräußerung selbst unterliegt nicht der Besteuerung. Da es sich um die Veräußerung eines Wirtschaftsguts des Privatvermögens handelt, kann dieses allenfalls nach § 22 Nr. 2 in Verbindung mit § 23 EStG der Einkommensteuer unterliegen. Jedoch fordert § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG für eine steuerpflichtige Veräußerung, dass das Objekt innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung veräußert wird. Hier erfolgt die Veräußerung außerhalb dieser Frist (nach 15 Jahren), weshalb sich kein steuerrelevanter Vorgang ergibt.