Vandalismusfolgen sind kein „anschaffungsnaher Aufwand“

| Ein Sofortabzug von Reparatur- oder Instandsetzungsaufwand ist in den ersten drei Jahren nach dem Erwerb möglich, wenn die Schäden nach dem Erwerb unvermutet eintreten und auf das schuldhafte Verhalten Dritter zurückzuführen sind. In diesem Fall ist die 15 %-Grenze unerheblich (BFH 9.5.17, IX R 6/16). |

Sachverhalt

Eheleute hatten eine Eigentumswohnung in einem mangelfreien Zustand erworben. Nach der fristgerechten Kündigung hinterließ der Mieter die Wohnung in einem verwahrlosten Zustand. Die daraufhin vom Erwerber aufgewendeten Instandsetzungskosten überstiegen die 15 %-Grenze innerhalb der drei Jahre. Das FA lehnte den sofortigen Werbungskostenabzug unter Hinweis auf anschaffungsnahen Aufwand (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) ab.

Anmerkungen

Die Finanzverwaltung wendet bisher § 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 1 EStG auf alle anschaffungsnahen Aufwendungen an mit Ausnahme jährlich anfallender Wartungsarbeiten. Auch in der Rechtsprechung der vergangenen Jahre wurde die Regelung streng ausgelegt und auch verdeckte Mängel oder Schönheitsreparaturen an der Immobilie mit in die 15 %-Obergrenze einbezogen. Für den Vermieter ist das insbesondere dann misslich, wenn nach dem Erwerb unerwartet eintretende größere Erhaltungsaufwendungen, etwa durch Vandalismus Dritter oder fehlende Sorgfalt eines Mieters, entstehen. Von einem sicher geglaubten Steuervorteil bleibt dann für den Immobilieninhaber nicht mehr viel übrig.

Der BFH (wie zuvor auch das FG Düsseldorf 21.1.16, 11 K 4274/13 E, PFB Nachricht vom 18.3.16) sieht das nun anders. Er weist darauf hin, dass die gesetzliche Regelung der Begrenzung des sofortigen Abzugs von Instandhaltungskosten innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf einer Immobilie grundsätzlich nur solche Reparaturen betrifft, die in Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes stehen. Ausdrücklich ausgenommen von dieser Regelung hat der BFH somit Reparaturen, die erst nach dem Kauf von Dritten verursacht worden sind und mit dem Erwerb in keinen Zusammenhang stehen.

Praxishinweis

Künftig können Haus- oder Wohnungskäufer bestimmte Instandhaltungs- oder Reparaturarbeiten auch dann sofort als Werbungskosten in den ersten drei Jahren nach Erwerb absetzen, wenn der Gesamtaufwand mehr als 15 % der Anschaffungskosten beträgt. Voraussetzung ist, dass es sich um Schäden handelt, die nach dem Erwerb einer mangelfreien Immobilie unvermutet entstanden sind und dass diese Schäden durch Einwirkung Dritter verursacht worden sind. Das können beispielsweise Schäden sein, die durch unsachgemäße Behandlung der Mietsache durch den Mieter verursacht worden sind oder aber Schäden, die durch Vandalismus oder unbefugten Zutritt Dritter an oder in der Immobilie entstanden sind.