21.10.2020 · Fachbeitrag · Vermietung und Verpachtung

Keine Anerkennung von Vermietungsverlusten bei von Anfang an geplanter Schenkung an Kinder

von StB Christian Herold, Herten, www.herold-steuerrat.de

| Das FG Niedersachsen (25.2.20, 9 K 112/18) hat entschieden, dass Verluste aus der Vermietung einer Immobilie nicht mehr anerkannt werden können, wenn bereits bei Abschluss des Mietvertrags die Absicht besteht, das Objekt später unentgeltlich an die Mieter, etwa Sohn oder Tochter, zu übertragen. Der Abzug der Verluste ist auch rückwirkend zu versagen, wenn dem FA die Umstände nachträglich bekannt werden. |

1. Verlustanerkennung nur bei Einkünfteerzielungsabsicht

Verluste aus der Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses sind grundsätzlich steuerlich abziehbar und dürfen mit anderen Einkünften verrechnet werden. Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung von Verlusten ist jedoch, dass mit dem Mietobjekt zumindest auf lange Sicht ein Überschuss erwirtschaftet werden kann. Zwar darf die Absicht der Überschusserzielung grundsätzlich unterstellt werden. Die Grenzen werden aber dort gezogen, wo es sich quasi aufdrängt, dass mit dem entsprechenden Objekt niemals die „schwarze Null“ erreicht wird. Das kann der Fall sein, wenn bereits bei Erwerb der Immobilie feststeht, dass diese alsbald wieder verkauft oder selbstgenutzt werden soll. Ein solcher Fall lag auch dieser Entscheidung zugrunde.

• Beispiel

Der Kläger hat ein Einfamilienhaus, das ihm seine Mutter im Mai 2013 geschenkt hatte, an seinen Sohn und seine Schwiegertochter vermietet. Nach dem Besitzübergang nahm der Kläger umfangreiche Umbau- und Erweiterungsarbeiten nach den Wünschen der Mieter vor. Der Umzug in das Einfamilienhaus erfolgte anschließend in Etappen bis November 2014. Im Juli 2015 übertrug der Kläger dann das Mietobjekt ‒ mit Wirkung zum 1.1.16 ‒ im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf seinen Sohn.

Das FA, das die erheblichen Verluste in den Jahren 2013 bis 2015 (insgesamt über 450.000 EUR) zunächst anerkannt hatte, erfuhr von dieser unentgeltlichen Übertragung erst bei Bearbeitung der Steuererklärung 2016. Das FA ging nun von einer von vornherein nur begrenzten Mietzeit und einer fehlenden Überschusserzielungsabsicht aus und änderte in der Folge die Einkommensteuerbescheide 2013 bis 2015. Einspruch und Klage blieben erfolglos.