29.06.2009 | Details entscheidend

Teilweise zur Einkunftserzielung genutzte Immobilie - Werbungskostenabzug maximieren!

Auch unter Angehörigen ist es möglich, einen unter dem tatsächlichen Wert liegenden Gesamtkaufpreis für ein Mehrfamilienhaus so aufzuteilen, dass der zur Einkünfteerzielung genutzte Teil der Immobilie als voll entgeltlich erworben gilt und nur der steuerlich nicht absetzbare Teil verbilligt erworben wird. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden. Um aber auch beim Schuldzinsenabzug steuerlich ein optimales Ergebnis zu erzielen, muss außerdem die Darlehenszuordnung stimmen. Und hier konnte der BFH dem betroffenen Ehepaar nur bedingt helfen.  

Vorteil einer Aufteilung des Kaufpreises

Wird eine Immobilie teilentgeltlich (das heißt unter dem Verkehrswert) erworben, die zum Teil selbst genutzt und teilweise vermietet werden soll, kann durch das Aufteilen des Kaufpreises ein höherer Werbungskostenabzug gesichert werden.  

Beispiel

In dem vom BFH entschiedenen Fall hatte ein Ehepaar von der Mutter des Mannes ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohneinheiten voll fremdfinanziert zum Kaufpreis von insgesamt 455.000 Euro gekauft. Eine Wohnung nutzte das Ehepaar selbst und eine Wohnung wurde der Mutter unentgeltlich überlassen. Die übrigen vier Wohnungen wurden fremdvermietet.  

Die beiden selbst genutzten Wohnungen waren größer als die vermieteten (388 qm Eigennutzung, 301 qm Fremdvermietung). Das Ehepaar teilte schon im Kaufvertrag den Gesamtpreis auf die einzelnen Wohnungen auf. Für die vermieteten Wohnungen wurde der tatsächliche Verkehrswert von insgesamt 305.000 Euro als Kaufpreis vereinbart. Die beiden selbst genutzten Wohnungen wurden dem Ehepaar verbilligt - das heißt unter dem tatsächlichen Verkehrswert - für 150.000 Euro verkauft.  

Diese Aufteilung ist zulässig, entschied der BFH (Urteil vom 1.4.2009, Az: IX R 35/08; Abruf-Nr. 091925). Sie wäre steuerlich nur dann nicht anzuerkennen, wenn es sich um eine Scheinvereinbarung handeln würde oder für die vermieteten Wohnungen mehr bezahlt würde als sie tatsächlich wert sind.  

Zuordnung der Darlehen

Auch die Darlehensaufnahme des Ehepaars war steuerlich korrekt: Es wurde ein Darlehen für die eigengenutzten Wohnungen und zwei gesonderte Darlehen für die vermieteten Wohnungen aufgenommen. Der Haken dabei: Die drei Darlehen wurden von der Bank auf ein Girokonto des Ehemannes und von dort in einem Betrag an die Mutter überwiesen.