01.05.2005 | Nachweis der Einkunftserzielungsabsicht

Wann das Bundesfinanzministerium eine Prognoserechnung fordert

Das Bundesfinanzministerium (BMF) fordert in einigen Vermietungsfällen, dass Sie Ihre Einkunftserzielungsabsicht anhand einer Prognoserechnung nachweisen (Schreiben vom 8.10.2004, Az: IV C 3 - S 2253 - 91/04; Abruf-Nr.  043195 ). Nachfolgend erfahren Sie, wann Sie eine Prognoserechnung erstellen müssen und wie eine solche Rechnung aussieht.

Befristete Vermietung

Ist die Vermietung von vornherein befristet, wird Ihr Finanzamt eine Einkunftserzielungsabsicht zunächst verneinen. Von einer befristeten Vermietung geht das Finanzamt zum Beispiel aus, wenn Sie einen zeitlich befristeten Mietvertrag abschließen. Das gilt gleichermaßen, wenn Sie einen Makler mit dem Verkauf der Immobilie beauftragen und nur für die Zeit bis zum Verkauf vermieten. In diesen Fällen erkennt das Finanzamt Ihre Verluste nur an, wenn Sie nachweisen können, dass Sie einen Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten innerhalb der Mietzeit erwirtschaften können.

Unser Tipp: Ein befristeter Mietvertrag schließt eine dauerhafte Vermietung nicht grundsätzlich aus (Bundesfinanzhof, Urteil vom 14.12.2004, Az: IX R 1/04; Abruf-Nr.  050310 ). Das gilt vor allem, wenn der Mietvertrag wie im Urteilsfall später verlängert wird. Es bleibt abzuwarten, wie die Finanzverwaltung auf dieses Urteil reagieren wird.

Die Prognoserechnung müssen Sie nur für den tatsächlich vermieteten Zeitraum vornehmen. Außer Betracht bleiben Gewinne aus früheren Mietverhältnissen sowie ein erzielbarer Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie (Spekulationsgeschäft, §  23 Einkommensteuergesetz [EStG]). Bei der Prognoserechnung für eine befristete Vermietung müssen Sie immer die tatsächliche Absetzung für Abnutzung (AfA) ansetzen, also auch die erhöhte AfA nach §  7 Absatz 5 EStG oder andere Sonderabschreibungen.

Beispiel

Reiner Schneider erwirbt zum 1. Januar 2005 ein Zweifamilienhaus für 240.000 Euro. Beide Wohnungen sind 100 qm groß. Die laufenden Kosten betragen jährlich 2.000 Euro. An Schuldzinsen fallen bis zum Jahr 2019 jährlich 5.400 Euro an. Die Wohnung im Erdgeschoss vermietet Herr Schneider unbefristet für 500 Euro monatlich inklusive Nebenkosten. Zum 1. Januar 2009 möchte er die Wohnung im Obergeschoss selbst nutzen. Bis dahin vermietet er die Wohnung befristet an eine Studenten-WG für monatlich 500 Euro inklusive Nebenkosten. In seiner Steuererklärung 2005 macht Herr Schneider folgende Angaben:

Einnahmen 2 x 12 x 500 Euro	12.000 Euro
./. AfA (4 %; §  7 Absatz 5 Nummer 3c EStG)	9.600 Euro
./. Schuldzinsen	5.400 Euro
./. Nebenkosten	2.000 Euro
= Verlust aus Vermietung und Verpachtung	5.000 Euro

Die Einkunftserzielungsabsicht ist für jedes Mietverhältnis gesondert zu prüfen. Das Finanzamt erkennt daher den Verlust nur an, soweit er auf die Wohnung im Erdgeschoss entfällt (2.500 Euro). Herr Schneider möchte natürlich den vollen Verlust Steuer mindernd geltend machen. Er legt deshalb Einspruch ein. Das Finanzamt verlangt daraufhin von Herrn Schneider für die befristet vermietete Wohnung eine Prognoserechnung. Werbungskosten, die das ganze Haus betreffen, muss Herr Schneider im Verhältnis der Wohnflächen der beiden Wohnungen aufteilen.

Prognoserechnung

	2005	2006	2007	2008
Einnahmen	6.000 Euro	6.000 Euro	6.000 Euro	6.000 Euro
./. Schuldzinsen	2.700 Euro	2.700 Euro	2.700 Euro	2.700 Euro
./. AfA	4.800 Euro	4.800 Euro	4.800 Euro	4.800 Euro
./. Nebenkosten	1.000 Euro	1.000 Euro	1.000 Euro	1.000 Euro
= Verlust	2.500 Euro	2.500 Euro	2.500 Euro	2.500 Euro

Weil Herr Schneider bezüglich der Wohnung im Obergeschoss während der Vermietungsdauer keinen Gesamtüberschuss erzielt, erkennt das Finanzamt die anteiligen Verluste nicht an.

Verbilligte Vermietung