01.07.2007 | Stillschweigende Überlassung möglich

Vermietungseinkünfte bei Wohnrechtüberlassung

Ist ein Haus mit einem Wohnrecht belastet und wird es nach dem Auszug des Rechteinhabers vermietet, muss derjenige die Vermietungseinkünfte versteuern, dem der Wohnrechtsinhaber das Wohnrecht überlassen hat. Für die Überlassung ist keine Schriftform nötig. Der Wohnrechtsinhaber kann sein Recht formlos und sogar stillschweigend überlassen.

Sohn übernahm das Wohnrecht der Mutter

In dem vom Bundesfinanzhof (BFH) entschiedenen Fall hatte die Mutter ihrem Sohn ein Gebäude übereignet und sich ein Wohnrecht im gesamten Gebäude vorbehalten. Ihr war vertraglich gestattet, die Ausübung des Wohnrechts Dritten zu überlassen. Dem Sohn stand für diesen Fall ein Vormietrecht zu. Die Kosten für Strom, Heizung, Wasser und sonstige Nebengebühren hatte der Sohn zu tragen. Er war "im Interesse des Wohnrechts zur ordnungsgemäßen Instandhaltung des Bauwerks verpflichtet".

Im Sommer 1998 wurde die Mutter krank und zog bis zu ihrem Tod im Juni 2000 zu einem anderen Kind. Im Herbst 1998 sanierte der Sohn das Hausdach für 32.686 DM. Im August 1999 vermietete er im eigenen Namen das Wohnhaus ab November 1999. Die Miete kassierte der Sohn. Die Kosten für die Dachsanierung machte er 1998 als Werbungskosten bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend.

Finanzamt verweigerte Werbungskostenabzug für den Sohn

Das Finanzamt meinte, das Wohnrecht der Mutter sei erst mit ihrem Tod im Jahr 2000 erloschen. Der Sohn dürfe deshalb im Jahr 1998 die Vermietungsverluste nicht absetzen. Der BFH gab dem Sohn Recht. Nur weil das Wohnrecht der Mutter 1998 auf dem Papier noch bestand, durfte das Finanzamt dem Sohn die Vermietungsverluste nicht streichen!

Für die Zurechnung der Vermietungseinkünfte sei entscheidend, wer nach dem Gesamtbild der Verhältnisse zur Ausübung der aus dem Wohnrecht stammenden Rechte berechtigt war. Das ist in der Regel der Inhaber des Wohnrechts. Er kann seine Rechtsposition aber auch dadurch stillschweigend anderen Personen überlassen haben, dass er auf eine eigene Ausübung des Wohnrechts verzichtet. Und so war es im Urteilsfall.

Der Sohn übte das Wohnrecht selbst aus. Er hatte die Dachsanierung nach dem krankheitsbedingten Auszug seiner Mutter in Auftrag gegeben und die Kosten der Sanierung getragen. Er hat das Wohnhaus im eigenen Namen und auf eigene Rechnung an Dritte vermietet. Die Vermietungseinkünfte waren deshalb dem Sohn zuzurechnen.