01.07.2006 | Uneinigkeit beim BFH

Steuerliche Berücksichtigung einer Vorfälligkeitsentschädigung

Bei der Ablösung eines Kredits, mit dem Sie eine zur Einkunftserzielung genutzte Immobilie finanziert haben, stellt sich immer die selbe Frage: Kann man eine Vorfälligkeitsentschädigung Steuer mindernd geltend machen? Auf Grund uneinheitlicher Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) ist die Rechtslage nicht eindeutig.

Umschuldung ohne Veräußerung der Immobilie

Schulden Sie den Kredit nur um, ohne die Immobilie zu veräußern, können Sie die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten ansetzen (Urteil vom 14.1.2004, Az: IX R 34/01; Abruf-Nr.  042414 ).

Beispiel

Herr Müller hat seine fremdfinanzierte Eigentumswohnung vermietet. Weil die Kreditkosten erheblich gesunken sind, hat er seinen "teuren" Kredit umgeschuldet. Für die vorzeitige Ablösung muss er eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 10.000 Euro zahlen. Die Aufwendungen kann er als Werbungskosten bei seinen Vermietungseinkünften geltend machen.

Ablösung des Kredits wegen Veräußerung

Wollen Sie eine Immobilie schuldenfrei verkaufen, können Sie eine wegen der Ablösung des bisherigen Kredits gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung nicht als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften ansetzen. Denn die Entschädigung hängt aus steuerlicher Sicht nicht mit den steuerpflichtigen Miteinnahmen zusammen, sondern mit dem steuerlich unbeachtlichen Vermögensbereich. Ist der Verkauf der Immobilie steuerpflichtig, weil die zehnjährige Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist, mindern die Veräußerungskosten aber den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn.

Beispiel

Herr Schneider verkauft am 30. Juni 2006 ein Mietgrundstück für 500.000 Euro. Das Grundstück ist noch mit einem Kredit in Höhe von 200.000 Euro belastet. Die Anschaffungskosten betrugen am 1. Januar 2002 umgerechnet 400.000 Euro. Weil der Käufer das Objekt schuldenfrei erwerben will, löst Herr Schneider den Kredit ab und zahlt der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 40.000 Euro.

Die Aufwendungen kann er zwar nicht bei seinen Vermietungseinkünften geltend machen. Weil der Verkauf aber steuerpflichtig ist, mindert die Vorfälligkeitsentschädigung als Veräußerungskosten den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Dieser ermittelt sich wie folgt:

Veräußerungspreis	500.000 Euro
./. Anschaffungskosten	400.000 Euro
./. Veräußerungskosten	40.000 Euro
= Veräußerungsgewinn	60.000 Euro

Ablösung des Kredits wegen Veräußerung und Neuerwerb

Wollen Sie mit dem Erlös aus dem Verkauf eine neue Immobilie zur Einkunftserzielung erwerben, können Sie den Teil der Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten ansetzen, der auf die neue Immobilie entfällt (BFH, Urteil vom 14.1.2004, Az: IX R 34/01; Abruf-Nr.  042414 ). Insoweit handelt es sich um Finanzierungskosten des neuen Objekts.

Beispiel

Herr Schneider aus dem vorherigen Beispiel erwirbt mit dem verbleibenden Veräußerungserlös ein anderes Grundstück, mit dem er weiterhin Vermietungseinkünfte erzielt. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist aufzuteilen. Zwei Fünftel des Kaufpreises werden für die Umschuldung verwendet. Somit sind 16.000 Euro (= 2/5 x 40.000 Euro) als Veräußerungskosten dem Veräußerungsvorgang zuzuordnen. Drei Fünftel (= 24.000 Euro) sind Finanzierungskosten des neuen Objekts und damit Werbungskosten.

Voraussetzung für Werbungskostenabzug

Der Werbungskostenabzug ist nur möglich, wenn zwischen dem Verkauf der alten und dem Erwerb der neuen Immobilie ein wirtschaftlicher Zusammenhang besteht. Den bejaht der BFH, wenn sich bereits im Zeitpunkt des Verkaufs anhand objektiver Umstände der - endgültig gefasste - Entschluss feststellen lässt, mit dem Veräußerungserlös erneut der Einkunftserzielung dienendes Vermögen anzuschaffen.

Unser Tipp: Die bloße Absicht, den Restkaufpreis für eine andere Mietimmobilie zu verwenden, reicht nicht. Vielmehr müssen Sie bereits beim Verkauf - zum Beispiel im Kaufvertrag - im Vorhinein unwiderruflich über den Restkaufpreis verfügen. Das kann zum Beispiel dadurch geschehen, dass Sie den Käufer des "alten" Objekts bereits im Kaufvertrag verpflichten, den Kaufpreis unmittelbar auf ein beim Notar eingerichtetes und von diesem treuhänderisch verwaltetes Konto zu überweisen, das dem Veräußerer des neuen Objekts gehört.