01.05.2005 | Werbungskostenabzug eingeschränkt

Reparaturen vor Eigennutzung bzw. Verkauf

Wollen Sie eine bisher vermietete Immobilie selbst nutzen oder verkaufen, können Sie in diesem Zusammenhang angefallenen Renovierungsaufwand nur insoweit Steuer mindernd geltend machen, wie er noch auf die Vermietungszeit entfällt. Die Grenzen sind dabei eng gezogen. Nachfolgend zeigen wir Ihnen, wann ein Werbungskostenabzug möglich ist.

Geplante Eigennutzung

Aufwendungen für nach dem Ende des Mietvertrags durchgeführte Instandsetzungen können Sie nicht mehr als Werbungskosten bei Ihren Vermietungseinkünften abziehen, weil sie bereits untrennbar mit der geplanten Eigennutzung zusammenhängen. Das gilt auch, wenn der Mieter die im Mietvertrag vereinbarten Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt hat und zahlungsunfähig ist, so dass Sie Ihren Anspruch nicht durchsetzen können (BFH, Urteil vom 17.12.2002, Az: IX R 6/99; Abruf-Nr.  030969 ).

Unser Tipp: Aufwand für Instandsetzungen, die Sie noch vor Ende der Vermietung durchführen (lassen), dürfen Sie noch als Werbungskosten bei Ihren Vermietungseinkünften berücksichtigen.

Beispiel

Herr Schneider ist Eigentümer eines Einfamilienhauses in Köln, das er vermietet hat. Weil seine Frau in den nächsten Monaten Nachwuchs erwartet, möchte er das Haus künftig für seine Familie nutzen. Er kündigt dem Mieter deshalb zum 31. Dezember 2005. Während des Sommers lässt er bereits für 5.000 Euro neue Fenster einbauen. Die Aufwendungen kann er noch als Werbungskosten bei seinen Vermietungseinkünften abziehen.

Geplanter Verkauf

Aufwendungen für im Rahmen des Verkaufs vom Verkäufer übernommene Instandsetzungen sind auch dann nicht abziehbar, wenn die Arbeiten noch während der Vermietungszeit durchgeführt werden (BFH, Urteil vom 14.12.2004, Az: IX R 34/03; Abruf-Nr. 050685 ).

Im Urteilsfall hatte der Verkäufer mit dem Käufer vereinbart, verschiedene Maßnahmen "bis zum Tage des Besitzübergangs" auf eigene Kosten durchzuführen. Das war im Kaufvertrag ausdrücklich geregelt. Obwohl die Arbeiten noch während der Vermietungszeit durchgeführt wurden, durfte er die Aufwendungen nicht als Werbungskosten abziehen.

Unser Tipp: Bessere Karten haben Sie, wenn Sie die Arbeiten ohne vertragliche Verpflichtung "freiwillig, aus eigenem Entschluss" durchführen und bis zum Notartermin noch eine möglichst lange Schamfrist verstreichen lassen. Dann wird Ihnen das Finanzamt schwerlich belegen können, dass die Instandsetzung nur wegen des späteren Verkaufs erfolgt ist.