25.04.2012 · Fachbeitrag · Anschaffungsnaher Herstellungsaufwand

Steuerrisiko bei hohen Renovierungskosten nach Immobilienkauf vermeiden

| Erwerben Sie eine Immobilie, die vermietet werden soll, müssen Sie die Renovierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf gezielt überwachen. Andernfalls droht das Risiko, dass das Finanzamt die Renovierungskosten nicht als sofort abziehbare Werbungskosten zum Abzug zulässt, sondern nur über die Jahrzehnte lange Abschreibung. |

Die Steuerfalle anschaffungsnaher Herstellungsaufwand

Im Fachjargon spricht man hier von „anschaffungsnahem Herstellungsaufwand“. Dieser liegt vor, wenn die Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten an einer Immobilie innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf der Immobilie ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).

• Beispiel

Sie haben 2009 eine Wohnung für 100.000 Euro gekauft (70.000 Euro Gebäude, 30.000 Euro Grund und Boden). Nachdem der Mieter ausgezogen war, haben Sie 2010 und 2011 rund 15.000 Euro (zuzüglich 2.800 Euro Umsatzteuer) in die Grundsanierung investiert. Folge: Weil die Kosten für die Sanierung über 10.500 Euro lagen (70.000 Euro x 15 Prozent), wird das Finanzamt den Werbungskostenabzug für diese Grundsanierung rückgängig machen. Die Kosten werden dem Kaufpreis der Wohnung zugeschlagen und wirken sich nur im Rahmen der Gebäudeabschreibung steuermindernd aus.