17.04.2025 · Familienverträge

Übertragung einer Mietimmobilie gegen Versorgungsleistung: Steuertücken kennen und meiden

Bild: © Freedomz - stock.adobe.com

von Dipl.-Finanzwirt Marvin Gummels, Hage

| Ein häufiges Dilemma im Alter ist die geringe Rente. Ist ein Vermietungsobjekt vorhanden, sorgen Mieterträge zwar für Liquidität. Allerdings macht das Objekt Arbeit, und deshalb soll es oft auf die nächste Generation übertragen werden. Doch wie, ohne dabei die Einnahmen zu verlieren? Eine Möglichkeit ist, die Immobilie gegen eine Versorgungsleistung zu übertragen. Erfahren Sie nachfolgend anhand eines Musterfalls, welche steuerlichen Folgen sich dabei für beide Parteien ergeben. |

Der Musterübertragungsfall aus der Praxis

• Der Musterfall

Mutter M hat eine vermietete Immobilie besessen. Diese hat sie zum 02.01.2025 im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf ihre Tochter Thea übertragen. Im Gegenzug gewährt ihr Thea zur Altersabsicherung eine lebenslange Versorgungsleistung. Folgende Eckwerte sind zu berücksichtigen:

Lebensalter M zum 02.01.2025	70 Jahre
Lebenslange Versorgungsleistung monatlich	2.500 Euro
Ursprüngliche Anschaffungskosten VuV-Objekt (Erwerb 02.01.2018)	400.000 Euro
Aktueller Wert des VuV-Objekts (02.01.2025)	600.000 Euro
Anteil Grund und Boden/Gebäude (am 02.01.2018 und 02.01.2025)	1/3 zu 2/3

Wichtig | In der Praxis wird es öfter vorkommen, dass das zur Übertragung anstehende Objekt der M länger als zehn Jahre gehört. SSP hat dennoch die Variante mit einer Besitzzeit von nur sieben Jahren gewählt, um Sie auf eine brisante Steuerfalle bei der gefühlt privaten Übertragung auf Thea aufmerksam zu machen: § 23 EStG (mehr dazu am Ende des Beitrags).

Das sagt der BFH zur Übertragung von Mietimmobilien

Vermögensübertragungen gegen Versorgungsleistungen können grundsätzlich unter § 10 Abs. 1a Nr. 2 EStG fallen. In dem Fall könnte Thea (Zahlende) die Versorgungsleistung als Sonderausgaben abziehen. M als Empfängerin müsste die Zahlungen in voller Höhe versteuern (§ 22 Nr. 1a EStG).